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    隨著"國六條"及其細(xì)則的出臺，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控進(jìn)入了新的階段。雖然這些政策的效果還有待觀察，但是根據(jù)對市場的分析和判斷，未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)價格將持續(xù)堅挺，主要有下列六大理由。
　　當(dāng)前貧富差距明顯，且收入分布呈"金字塔"型
　　據(jù)統(tǒng)計，目前中國，衡量貧富差距的指標(biāo)--基尼系數(shù)在0．46左右，超過大部分發(fā)達(dá)國家。并且收入分布呈"金字塔"型，底部特別龐大。由于中產(chǎn)階層沒有形成規(guī)模，不是中間大兩頭小的"橄欖型"。當(dāng)前的高房價遇到這種類型的收入分布狀態(tài)，必然導(dǎo)致"金字塔"頂部的富人有能力購買多處住房，而底部的低收入階層買不起房，很長的一段時期內(nèi)這種收入分配狀態(tài)不會改變。在一個房價不斷上漲的市場，作為投資者的富人很少關(guān)心房屋的租金狀況，更多的是關(guān)心自己持有的物業(yè)價格有沒有漲，即使房租沒有上來，只要房價在漲，資產(chǎn)在增值，心理感覺仍會很好，而不管物業(yè)的價值是否被高估。事實上，目前很多大城市房屋出租收益率，早已小于等值儲蓄帶來的銀行利息，這也是判斷市場出現(xiàn)泡沫的重要依據(jù)。
　　由于市場上很大比例的低收入階層仍有強(qiáng)烈的住房需求，房地產(chǎn)市場會在未來很長一段時間內(nèi)顯得供不應(yīng)求，即使政府增加供應(yīng)一定數(shù)量的土地，開發(fā)成房屋，結(jié)果大部分還是被富人（包括一定的外國投資者）買去。因為在一個價格較高的房地產(chǎn)市場上，低收入者的競價能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于富人。這樣就會出現(xiàn)有多少房子供應(yīng)就有多少被富人買去的情況，低收入者永遠(yuǎn)在市場競價中處于劣勢。有人認(rèn)為低收入者的住房應(yīng)該靠政府的住房福利制度（經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房等）解決。其中存在兩大問題：一是由于金字塔底部人群數(shù)量較多，地方政府無法在短時期內(nèi)劃出數(shù)量足夠多的土地，而且這樣的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)會大大降低地方政府的收益；另一方面：目前大部分的經(jīng)濟(jì)適用房用地分布在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，交通成本很高，配套不健全，窮人不愿意買。即使房價便宜，加上交通成本后，居住成本仍很高，并且窮人一般都沒有小汽車，因此居住在經(jīng)濟(jì)適用房后會帶來更大的不方便。
　　城市發(fā)展戰(zhàn)略存在偏差，短期內(nèi)很難改變
　　這表現(xiàn)為過去我國過度發(fā)展大中城市，忽視中小城市、衛(wèi)星城的發(fā)展，城市規(guī)劃單一中心現(xiàn)象明顯，即使出現(xiàn)了其他有限的副中心、次中心，還是無法有效分流城市中心人口。中國13億人口中還有8億左右農(nóng)民，在未來的幾十年內(nèi)這些人將陸續(xù)變?yōu)槌抢锶?，有的到城市就業(yè)變?yōu)槌鞘腥?，有的因為子女變?yōu)槌鞘芯用窈?，會跟隨到城市。這些人進(jìn)城后必然要居住，因此，有學(xué)者認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場至少還要發(fā)展20年，我完全贊同，并且認(rèn)為這一時間還更長。但是房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不代表房地產(chǎn)價格的飛漲。當(dāng)中國80％－90％的居民為城市人口時，將這些人安排在什么樣的城市、安排在城市的什么區(qū)域尤為重要，安排不合理會導(dǎo)致房價上漲。當(dāng)前由于過多地發(fā)展了大城市，忽視了中小城市發(fā)展，這導(dǎo)致了大城市房價飛漲、而中小城市房價處在穩(wěn)步上漲階段。大城市集中了全國最好的教育、醫(yī)療、商業(yè)、娛樂資源，而且近年來大城市和中小城市的資源享有的差距似乎在拉大，這也就導(dǎo)致了小城市的居民要往大城市涌，農(nóng)民也要往大城市涌。
　　另一方面，在大城市的發(fā)展規(guī)劃中，過多地注重城市中心區(qū)的建設(shè)，而在其他次中心的建設(shè)上相對滯后，導(dǎo)致原有居民不愿離開市中心，新的居民都涌向城市中心。這樣必然導(dǎo)致城市中心的房價迅速上漲。并且在城市道路規(guī)劃建設(shè)沒有跟上的時候，一下子放開小汽車市場，城市交通十分擁擠，使得城市居民更不愿意離開市中心，這樣市中心的房價上漲速度更快。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很大的特殊性，目前房地產(chǎn)市場價格增幅的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是根據(jù)簡單加權(quán)平均價格計算的，事實上剔除房地產(chǎn)商品的區(qū)位因素后，市中心房價增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)前政府公布的數(shù)字。這也是為何老百姓實際感受到的房價上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政府公布的漲幅水平，因為老百姓更多關(guān)注主城區(qū)的房價。其實，當(dāng)前大城市郊區(qū)的房價水平并不高，之所以有的老百姓認(rèn)為郊區(qū)房價也很高，是因為他們是在郊區(qū)配套不完善和交通不便捷的背景下，談?wù)摻紖^(qū)的房價。如果郊區(qū)的配套和交通跟上后，人們在心理上就會認(rèn)為郊區(qū)的房價是物有所值的。
　　一般說來，城市發(fā)展會經(jīng)歷分散--集中--分散幾個階段，也就是城市發(fā)展到一定階段會出現(xiàn)逆城市化或者稱為郊區(qū)化。我國城市發(fā)展水平不一，有的中小城市仍需要集中，取得規(guī)模效應(yīng)。而另一些大城市、特大城市則急需分散，當(dāng)然這種分散并不是無目的的擴(kuò)散，而是要出現(xiàn)多個城市副中心、次中心，以分散人流。當(dāng)前很多大城市和特大城市房價過快上漲，主要是城市人口擁擠在城市中心，抬高了房價。雖然很多城市采用"攤大餅"的方式擴(kuò)展了城市空間，但是由于沒有形成有效的副中心、次中心，對居民吸引力不強(qiáng)，人們?nèi)匀粫分鹗兄行牡母叻績r。根據(jù)國外城市發(fā)展的規(guī)律，像北京、上海這樣的特大城市如果有10－20個相對分散的城市次中心，城市房地產(chǎn)價格不會這樣高。當(dāng)然也有學(xué)者認(rèn)為，中國的城市化模式應(yīng)該學(xué)習(xí)歐洲建設(shè)緊湊型結(jié)構(gòu)的城市，而不能學(xué)習(xí)美國建設(shè)松散型結(jié)構(gòu)的城市。其實，這應(yīng)該考慮到我國城市發(fā)展的實際情況，由于一方面我國城市人口過多，二是在前幾年城市大發(fā)展階段，城市交通的建設(shè)和規(guī)劃設(shè)計沒有跟上城市發(fā)展的步伐。這決定了模仿歐洲建設(shè)緊湊型城市，增加城市中心的人口密度將會使得城市交通異常擁擠，大大增加了居民的出行成本。當(dāng)前與城市規(guī)劃緊密相關(guān)的交通問題已經(jīng)十分嚴(yán)重，很多城市交通高峰時段汽車的行使速度低于自行車。因此建立多個分散的城市中心是未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃的重點，也是控制城市房地產(chǎn)價格的重要手段。而這種狀況的改變需要5－10年時間，因此短期內(nèi)房價很難得到有效控制。
　　人多地少國情被夸大，某些地方政府維持地價是本意
　　人多地少是我國的基本國情。但很多地方政府打著人多地少、保護(hù)耕地的旗號，嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，其實是維護(hù)當(dāng)?shù)赝恋貎r格的上漲勢頭。我們必須對人多地少的基本國情要作客觀的分析，并且在政府的土地管理上也要具體問題具體分析。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律看，土地是用作耕地還是用作建設(shè)用地，主要是比較耕地帶來的價值大還是用于居住帶來的價值大。假設(shè)城市周邊一畝地，用于農(nóng)業(yè)用途，年收益按照1000元算，100年的收益10萬元（不考慮利息因素）；同樣的一畝地用于居住和商業(yè)用途，在一般城市價值少說也要50萬。兩者的價值差距明顯。對大城市而言，這樣的差距更明顯。像上海這樣的城市，周邊的土地是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)還是用于房地產(chǎn)開發(fā)呢，結(jié)果不言而喻。
　　以前提出人多地少國情，主要從國家糧食安全的大戰(zhàn)略角度考慮的，并且當(dāng)時強(qiáng)調(diào)這一國情很大程度上是從計劃生育政策和國際政治形勢方面考慮的。當(dāng)前，在農(nóng)業(yè)科技日益提高的情況下，糧食問題已大大緩解。從人的基本需求來看，衣食住行都是需求。在人的生理需求中，吃的問題最重要，吃的問題解決后就必須要考慮其他需求。我們認(rèn)為住的需求在上述需求中，僅次于吃。居住空間的改善直接影響到人的生理和心理以及精神狀態(tài)，也影響到人的創(chuàng)造性的發(fā)揮。當(dāng)前，在吃的問題已沒那么嚴(yán)重的情況下，在大城市仍然過多地宣傳保護(hù)耕地，過嚴(yán)控制土地供應(yīng)量，帶來的結(jié)果只能是土地價格的快速上漲，并推動房價的上漲。因為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本供求關(guān)系原理，土地供應(yīng)減少，必然導(dǎo)致住房供應(yīng)減少，在需求不變的情況下，房價就會上漲。
　　當(dāng)然，從增加土地供應(yīng)到增加住房供應(yīng)之間存在房地產(chǎn)的建設(shè)周期，尤其在當(dāng)前原材料和能源價格普遍上漲，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨通貨膨脹的壓力的情況下，過多的房地產(chǎn)投資必然進(jìn)一步加劇這方面的矛盾。但是我們認(rèn)為增加土地供應(yīng)是增加住房供應(yīng)的前提，也是從供給面調(diào)控房價的基本手段。只要在嚴(yán)格控制豪華住宅的比重，增加普通住宅比重方面加大政策措施，在增加的土地上盡可能增加住宅的供應(yīng)，房地產(chǎn)市場的調(diào)控壓力會大大降低。
　　商業(yè)銀行體制弊端依然存在，短視行為明顯
　　房地產(chǎn)是一個離不開金融的行業(yè)，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)直接融資體系沒有健全的情況下，開發(fā)商的巨額投資以及居民預(yù)期收入向當(dāng)期需求的轉(zhuǎn)換都離不開銀行的支持。信貸資金流入房地產(chǎn)行業(yè)具有雙重效應(yīng)：一方面刺激產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮，另一方面，可能帶來資產(chǎn)價格的非理性上漲，帶來泡沫。歷史上的泡沫經(jīng)濟(jì)最后都轉(zhuǎn)化為金融危機(jī)。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場上供需雙方都會得到銀行資金的強(qiáng)烈支持，消費信貸的巨額增長將居民未來收入充分轉(zhuǎn)化為當(dāng)前需求。供給方的貸款用于競爭性獲取政府有限供應(yīng)的土地，抬高了土地價格。在房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域市場勢力的狀況下，高地價轉(zhuǎn)化為高房價，高房價又有消費信貸的支持，得以維持。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展也給金融業(yè)帶來了巨大的利潤，據(jù)估計目前很多銀行50％左右的利潤與房地產(chǎn)有關(guān)。
　　隨著房價的不斷上升，金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部隱含的潛在風(fēng)險也在增加。一方面人們對很少發(fā)生的事件存在短視行為，用學(xué)術(shù)語言講，人們會低估小概率事件發(fā)生的概率，即事件發(fā)生的主觀概率小于實際概率。由于我國沒有發(fā)生過真正意義上的泡沫經(jīng)濟(jì)，國外泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生的頻率也較低，因此經(jīng)濟(jì)主體都傾向于認(rèn)為泡沫經(jīng)濟(jì)不太可能發(fā)生。另一方面我國銀行實際利率低估，內(nèi)部人控制現(xiàn)象嚴(yán)重，這些都會使得商業(yè)銀行有動力向房地產(chǎn)業(yè)貸款。目前來講，居民消費信貸的優(yōu)良率是所有銀行資產(chǎn)中質(zhì)量最高的，因此各家銀行都有動力大力發(fā)展消費信貸。其實優(yōu)良率是相對的，消費信貸具有自身特點，在宏觀系統(tǒng)性風(fēng)險不高時很少出現(xiàn)違約，但當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)時，消費信貸的風(fēng)險會超過其他貸款。并且由于開發(fā)商在購房者選擇消費信貸的金融機(jī)構(gòu)方面具有很強(qiáng)的引導(dǎo)作用，很多商業(yè)銀行為了獲取消費信貸，在對開發(fā)商資信評價不高的情況下，也會對其發(fā)放開發(fā)貸款，這樣就會存在較高的風(fēng)險。在利率低估的情況下，在房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率的背景下，銀行內(nèi)部人員具有很大的尋租空間。這樣的尋租空間使得即使出現(xiàn)了開發(fā)商的資信風(fēng)險，銀行還會對之放貸。
　　調(diào)控房價，中央政府意愿強(qiáng)烈，地方政府動力不足
　　房地產(chǎn)市場是一個需要政府高度管制的市場，對房地產(chǎn)市場管理的好壞直接反映了政府的宏觀調(diào)控能力。很多人知道，房地產(chǎn)價格過高對經(jīng)濟(jì)發(fā)展不是好事，這除了考慮到低收入階層買不起住房會引起社會矛盾，更多考慮的是從價格上漲出現(xiàn)泡沫后帶來商品價格信號扭曲，要素報酬分配不公而言的，并且泡沫到了一定程度必將破滅，定會給整體經(jīng)濟(jì)帶來巨大損害，這已經(jīng)被眾多國家的歷史事實所證實。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場似乎陷入怪圈，房價要么快速上漲，要么可能出現(xiàn)房價下跌、經(jīng)濟(jì)下滑，介于兩者中間的房價穩(wěn)定或溫和上漲似乎很難達(dá)到。
　　與其他商品不同，房地產(chǎn)商品具有區(qū)域壟斷性。這使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大部分成果可以為地方政府所享。房地產(chǎn)發(fā)展帶來的稅收、就業(yè)、土地收入大部分轉(zhuǎn)化為當(dāng)?shù)氐胤秸杖?，而很難流失到其他地區(qū)。因此政府都有強(qiáng)烈發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的沖動。經(jīng)營城市就是經(jīng)營土地，城市面貌的改善、ＧＤＰ的上漲，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是最直接、最迅速的方法。地方政府在推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面最常用的方法是：一是搬遷行政中心，將老的位于市中心的行政中心搬到郊區(qū)。與國外以市場為中心的城市擴(kuò)張規(guī)律不同，中國城市擴(kuò)張一般都圍繞行政中心展開。政府搬遷既可以獲得老城區(qū)行政中心土地轉(zhuǎn)讓的收入，也可以將新的行政中心周邊的土地價格抬高，一舉兩得。二是控制市區(qū)土地供應(yīng)，供應(yīng)郊區(qū)土地，攤大餅式發(fā)展城市。這樣的結(jié)果是郊區(qū)地價被抬高，郊區(qū)價格高了后，再推出市區(qū)土地，市區(qū)價格自然上漲。
　　對房地產(chǎn)市場的調(diào)控還存在兩大問題：首先，由于房地產(chǎn)市場統(tǒng)計方法不規(guī)范，各地存在差異，用簡單加權(quán)平均得出價格數(shù)據(jù)沒有說服力，而且這樣的數(shù)據(jù)完全在地方政府的掌控之中。如果政府覺得房價高了，完全可以多開發(fā)一些郊區(qū)的住房，因為一般說來郊區(qū)的房價較低，會拉低住宅平均價格。據(jù)說，還有地方政府將經(jīng)濟(jì)適用房作為地區(qū)平均房價的調(diào)節(jié)器，這個月房價高了就將經(jīng)濟(jì)適用房的交易也統(tǒng)計進(jìn)去，下個月房價上漲慢了，就不將經(jīng)濟(jì)適用房計入。這樣地方政府公布的房價永遠(yuǎn)是溫和上漲。而老百姓實際感受到的真實房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地方政府公布的房價。其次，由于房地產(chǎn)業(yè)的管理涉及到地方政府的多個部門，房地產(chǎn)市場調(diào)控需要政府多個部門協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)成本較高。這樣，職責(zé)不明確會大大降低調(diào)控效果，更何況到底房價漲幅多少叫過快上漲，怎樣追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，也沒有明確規(guī)定。房地產(chǎn)涉及計劃、土地、金融、房管、建設(shè)、稅務(wù)等多個部門，各部門之間容易扯皮。一段時間對地價推動房價上漲還是房價拉動地價上漲爭論較多，這樣的"雞和蛋"誰先有的問題，是部門推卸責(zé)任的典型表現(xiàn)。
　　目前出臺的政策，規(guī)范多于調(diào)控，部分政策效果可能事與愿違
　　事實上，政府對房地產(chǎn)市場的管理，分為規(guī)范和調(diào)控兩步。規(guī)范主要是限制市場主體的違規(guī)、違法行為，建立一個信息透明、公正合理的市場環(huán)境。調(diào)控主要是為了實現(xiàn)政府的經(jīng)濟(jì)增長、社會公平等目標(biāo)進(jìn)行的有目的的管理。目前看似很多的政策出臺其實真正用于市場調(diào)控的較少，規(guī)范多于調(diào)控。其實在市場發(fā)展早期就應(yīng)該規(guī)范，目前主要任務(wù)是調(diào)控。當(dāng)然這既與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比較特殊，牽涉的面較廣有關(guān)，也與政策制定過程中上下配合的不夠有關(guān)。其實房地產(chǎn)市場也是市場，是市場就要受到供求規(guī)律限制?？刂品績r總的指導(dǎo)原則應(yīng)該是增加供給和抑制需求（主要是投機(jī)性需求），因此調(diào)控政策必須圍繞供給和需求兩方面進(jìn)行。
　　供給方面最主要是增加供給總量的問題，也就是政府要增加土地供應(yīng)量。土地供應(yīng)量增加了，市場自動會調(diào)低土地價格，開發(fā)商不會在土地大量供應(yīng)的情況下仍使勁競拍土地，地價自然下降，房價也會調(diào)整。而現(xiàn)在很多政策是從結(jié)構(gòu)上調(diào)控，效果不明顯。控制 別墅用地，給人的感覺是別墅價格要漲，控制大 戶型比重，給人的感覺大戶型價格要漲。結(jié)構(gòu)調(diào)整不能解決根本問題，說白了市場中的真實消費需要仍很旺盛，只是很大部分由于價格過高沒有轉(zhuǎn)化為有效需求，即沒有轉(zhuǎn)化為有購買力的需求。在這種前提下供地結(jié)構(gòu)或者產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整效果不會明顯。供給方面的另一個問題是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋的供應(yīng)問題，這方面肯定要加大供應(yīng)力度，但是我們要考慮到低收入階層的實際情況，在城市交通擁擠，沒有私家車，遠(yuǎn)郊公交不方便的情況下，低收入階層不可能住在遠(yuǎn)離主城區(qū)的地方。因此供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房用地不宜太偏。
　　需求方面，其實主要是抑制投機(jī)性需求。抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求，從稅收角度上講有兩類：一是交易環(huán)節(jié)的稅收，如營業(yè)稅、 契稅；另一個就是保有環(huán)節(jié)的稅，即物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅。交易環(huán)節(jié)的稅在抑制投機(jī)需求方面作用不明顯，并且容易在買賣雙方之間轉(zhuǎn)嫁，在一個投機(jī)需求較大的市場中尤其如此，并且還能限制短期內(nèi)的交易數(shù)量，這對控制房價更為不利。而保有環(huán)節(jié)的稅收將會直接抑制投機(jī)性需求，國外房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗早已證明了物業(yè)稅的重要作用，并且也可以通過物業(yè)稅，抑制外國投資者的投機(jī)需求，這方面的需求是當(dāng)前部分大城市房價上漲的重要原因。（中國經(jīng)濟(jì)時報）