下游數(shù)據(jù)

房?jī)r(jià)攀升博弈加劇

2006年06月28日07:54   來源：西本資訊
摘要：
    編者按：在不到一個(gè)月的時(shí)間里，中央先后出臺(tái)了“國(guó)六條”及配套細(xì)則“國(guó)十五條”，試圖為一路“高歌猛進(jìn)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。但由于“９０平方米套型建筑面積”、“開發(fā)建設(shè)總面積７０％”等概念的明確含義與具體實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，各種熱議解讀隨之四起，購(gòu)房者心里更是沒了底，擔(dān)心出現(xiàn)“硬政策，軟著陸”的尷尬。利益博弈不可避免，但防止公共政策被一些利益團(tuán)體左右是政府部門義不容辭的職責(zé)。我們期待，當(dāng)下“調(diào)而未控”的房地產(chǎn)困局早日打破，旨在平抑房?jī)r(jià)的政策能一一落實(shí)。也只有從土地供應(yīng)體制、金融管理體制、財(cái)政分配體制、房地產(chǎn)稅收體制等深層次的問題入手，才能標(biāo)本兼治。
    房展有價(jià)無市
    房?jī)r(jià)在調(diào)控中持續(xù)攀升
    位于北京市朝陽區(qū)五環(huán)外的“萬象新天”的均價(jià)已從春季房展時(shí)的７３００元／平方米升至７８００元／平方米，而朝陽通州區(qū)的“ＢＯＢＯ自由城”的均價(jià)更是從４５００元／平方米漲到５４００元／平方米。
    為期４天的國(guó)貿(mào)夏季房展２５日黯然閉幕。記者在展會(huì)上發(fā)現(xiàn)，不僅參展樓盤數(shù)量少。一位看房的先生說，“我主要是看看，不急著買，看細(xì)化政策出來后對(duì)房?jī)r(jià)能不能有些影響?！?
    記者仔細(xì)數(shù)了數(shù)，參展樓盤本埠只有３４個(gè)，新項(xiàng)目只有１０個(gè)，并且以商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目為主，住宅項(xiàng)目不到４０％。據(jù)組委會(huì)統(tǒng)計(jì)，開展首日僅有１．８萬人參觀了展會(huì)，意向成交１５２套商品房。
    雖然冷清，記者發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)并沒有松動(dòng)的跡象。在位于北京朝陽區(qū)五環(huán)外一個(gè)叫“萬象新天”的樓盤前，記者發(fā)現(xiàn)，均價(jià)已升至７８００元／平方米，而在春季房展上，該樓盤的均價(jià)還是７３００元／平方米；位于通州區(qū)的一個(gè)樓盤漲勢(shì)更猛，“ＢＯＢＯ自由城”在春季房展時(shí)均價(jià)４５００元／平方米，這次均價(jià)升至５４００元／平方米。
    來自相關(guān)部門的數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn)。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，５月份全市房?jī)r(jià)出現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，同比漲幅達(dá)１０．３％。而北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)也顯示，６月１日至５日，每天成交期房?jī)H３７１套，比上月的日均４７９套下降了２２．５％。按照正常的情況，中關(guān)村地稅局每天的所有業(yè)務(wù)受理量為１４０件左右，而５日只有７６人辦理了過戶手續(xù)，少了近一半。
    房?jī)r(jià)上漲的不只是北京。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一周前公布的調(diào)查顯示，今年５月，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲５．８％，大連、深圳、呼和浩特、福州及北京等漲幅較大，環(huán)比漲幅超過１％的城市達(dá)到了２５個(gè)，超過總數(shù)的１／３。
    業(yè)內(nèi)人士分析，落實(shí)“國(guó)六條”的實(shí)施細(xì)則尚不明確，房地產(chǎn)價(jià)格仍在攀升，諸多因素使樓市進(jìn)入觀望等待期。 　
    博弈仍在繼續(xù)
    調(diào)控新政遭遇軟抵制
    蘇北某縣級(jí)市政府負(fù)責(zé)人近日就把房?jī)r(jià)４年漲３倍作為政績(jī)津津樂道。北京市朝陽區(qū)某官員也放言，敢于拉動(dòng)房?jī)r(jià)是負(fù)責(zé)任的一種做法。
    記者登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，雖然僅５月份就發(fā)放了５２個(gè)銷售許可證，上半年共發(fā)放了近２５０個(gè)銷售許可證，但絕大部分開發(fā)商好像對(duì)房展的積極性并不高。據(jù)組委會(huì)負(fù)責(zé)人透露，新政出臺(tái)后，十多個(gè)原本準(zhǔn)備參展的項(xiàng)目都沒參加。
    業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這是因?yàn)榕c“國(guó)六條”配套的“十五項(xiàng)細(xì)則”出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局在悄悄地發(fā)生變化。開發(fā)商、消費(fèi)者甚至地方政府都不約而同地選擇了觀望和等待。這實(shí)際上是利益各方仍在博弈。
    一再?gòu)?qiáng)調(diào)“需求支撐房?jī)r(jià)”的地方政府，在強(qiáng)大的政策壓力下并未積極行動(dòng)。除深圳市率先于６月２０日出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控１０項(xiàng)具體調(diào)控措施，并將“十五項(xiàng)細(xì)則”一一分解到具體職能部門執(zhí)行外，相當(dāng)多的地方政府仍在觀望中。
    有人稱，這是調(diào)控政策的執(zhí)行力遭遇軟抵制。因?yàn)楦甙旱姆績(jī)r(jià)既能增加政府財(cái)政稅收，又能拉動(dòng)ＧＤＰ增長(zhǎng)轉(zhuǎn)化為政績(jī)。蘇北某縣級(jí)市政府負(fù)責(zé)人近日就把房?jī)r(jià)４年漲３倍作為政績(jī)津津樂道。北京市朝陽區(qū)某官員也放言，“敢于拉動(dòng)房?jī)r(jià)是負(fù)責(zé)任的一種做法。”
    值得注意的是，與以往調(diào)控政策出臺(tái)后開發(fā)商“強(qiáng)烈反應(yīng)”不同的是，此次開發(fā)商大多選擇了“沉默”，還在上海舉行秘密會(huì)談。在這場(chǎng)“暗流涌動(dòng)”的較量中，房?jī)r(jià)是否會(huì)走向理性，顯然還很難在短時(shí)間內(nèi)得出結(jié)論。
    最明顯的就是“國(guó)十五條”中關(guān)于“套型建筑面積９０平方米以下的住房所占比，必須達(dá)到開發(fā)總面積的７０％以上”一款的爭(zhēng)論。百姓不僅對(duì)建設(shè)部關(guān)于“套型建筑面積既不同于套內(nèi)使用面積，也不同于建筑面積”的澄清公告頗有異議，而且對(duì)有關(guān)部門對(duì)這項(xiàng)政策是否包含“每個(gè)樓盤中小戶型的比例”至今沒有明確解釋也有看法。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，一旦開發(fā)的單個(gè)樓盤可以不必７０％都建小戶型，那么開發(fā)商必然有機(jī)可乘，而調(diào)控的效力也會(huì)大打折扣。
    中國(guó)人民大學(xué)教授王琪延認(rèn)為，“國(guó)十五條”中提出的“套型建筑面積”概念模糊不清，沒有用通用的“建筑面積”和“套內(nèi)面積”是政策的弊端，也成為開發(fā)商和政府展開博弈的爭(zhēng)論焦點(diǎn)之一。
    “實(shí)際上，還有一些政策不好操作，比如自住如何界定，別墅如何定義等。”中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容說。他告訴記者，房產(chǎn)調(diào)控新政要想落實(shí)，還需要國(guó)土資源部出臺(tái)相關(guān)配套政策，即在土地拍賣時(shí)，也得強(qiáng)制性限制該土地應(yīng)該生產(chǎn)什么類型、什么價(jià)位的房子。其次，通過房地產(chǎn)稅來遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。５．５％的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅對(duì)市場(chǎng)的影響十分小，重點(diǎn)應(yīng)該放在房地產(chǎn)交易所得稅、房地產(chǎn)持有稅（即物業(yè)稅）、房地產(chǎn)空置稅上。
    配套政策不斷
    百姓購(gòu)房應(yīng)三思而行
    專家認(rèn)為，買房一看購(gòu)房總價(jià)是否２０年能還完；二看月支付的錢是否超過工資收入的３５％；三看家庭的負(fù)債率是否超過５０％。超過這３條警戒線最好不要進(jìn)入。
    面對(duì)復(fù)雜的樓市，買房還是租房是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題。
    “我相信政府還有一些沒有出臺(tái)的相關(guān)政策。比如利率問題、稅收政策以及外資進(jìn)來的問題等。因?yàn)槟壳罢叨唐趦?nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不是太大?！币讘椚菡f。
    記者也注意到，隨著調(diào)控的深入，一系列政策即將出臺(tái)。據(jù)了解，國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，新出臺(tái)的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》將自７月１日起試行。該補(bǔ)充協(xié)議約定了項(xiàng)目的動(dòng)工日期、竣工日期，并對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額等合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。
    商務(wù)部外國(guó)投資管理司副司長(zhǎng)林哲瑩日前表示，我國(guó)政府?dāng)M于本月公布外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理措施。據(jù)稱，新措施將詳細(xì)界定可購(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的外資類型，目的在于調(diào)節(jié)大量海外資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，抑制投機(jī)行為。
    建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興透露，建設(shè)部要求各個(gè)地方，不止是今明兩年，在整個(gè)“十一五”期間，都要把經(jīng)濟(jì)適用住房、廉價(jià)住房作為發(fā)展的重點(diǎn)，今年要求９月１日就要編制出住房供應(yīng)規(guī)劃來，尤其是解決今明兩年開工建設(shè)的問題。
    “如果政策能夠得到比較充分的貫徹落實(shí)，下一步的市場(chǎng)應(yīng)該說還是看好的”，趙路興處長(zhǎng)建議，“住房消費(fèi)應(yīng)該根據(jù)自己的住房能力，根據(jù)市場(chǎng)的情況，實(shí)事求是，量力而行。”
    “這些政策，對(duì)于購(gòu)房者都是好消息，那就是房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來越健康?！蓖蹒餮咏淌谡f，“對(duì)于買房，消費(fèi)者應(yīng)該理性，根據(jù)自己的標(biāo)準(zhǔn)做判斷。第一，買房總價(jià)多少年可以還完。如果２０年都還不完就不要進(jìn)入市場(chǎng)。第二，支付的錢跟工資相比不能超過３５％。如果超過了就要考慮這個(gè)負(fù)擔(dān)。第三，家庭的負(fù)債率不超過５０％。此外，還要考慮醫(yī)療保險(xiǎn)等。”（來源：人民網(wǎng)-《市場(chǎng)報(bào)》）
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