下游數(shù)據(jù)
房?jī)r(jià)飆升背后的行政力量 地方政府是最大操盤(pán)手
2006年05月28日08:25 來(lái)源：西本資訊
摘要：
上周，北京市國(guó)土局臨時(shí)取消了北京市朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)地塊的競(jìng)拍，這還是北京土地供應(yīng)實(shí)行“招拍掛”以來(lái)的第一次。此前一個(gè)星期，國(guó)務(wù)院公布了旨在調(diào)控房地產(chǎn)的“國(guó)六條”，北京因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲勢(shì)之快，也被看作調(diào)控的重點(diǎn)城市之一。
這個(gè)位于北京市東四環(huán)的地塊還沒(méi)有開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，就已經(jīng)創(chuàng)下了一個(gè)紀(jì)錄。原本3.2億元的底價(jià)，在書(shū)面競(jìng)拍中已經(jīng)被抬升到5億元。
這是一個(gè)好消息，也是一個(gè)壞消息。土地出讓所得對(duì)政府來(lái)說(shuō)是一筆可以派上大用場(chǎng)的收入。但是現(xiàn)在，在地產(chǎn)調(diào)控第二輪風(fēng)暴漸進(jìn)之時(shí)，地方政府會(huì)做出怎樣的反應(yīng)？
北京只是一個(gè)縮影。實(shí)際上，在房?jī)r(jià)一路高漲的過(guò)程中，地方政府的身影一直隱現(xiàn)于其中。一位市場(chǎng)人士說(shuō)，地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的操盤(pán)手，它的籌碼就是土地。
誰(shuí)能看清楚，地方政府在這個(gè)被看作國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱的產(chǎn)業(yè)上到底有多少利益？在這個(gè)鏈條上又潛藏著多少風(fēng)險(xiǎn)？
一個(gè)扭曲的利益鏈
“吃飯靠財(cái)政，建設(shè)靠國(guó)土”，這種現(xiàn)象是現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地出讓制度的基礎(chǔ)，又是城市化快速發(fā)展的階段下特有的。中國(guó)社科院博士王小映說(shuō)。
王小映參加了國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一項(xiàng)關(guān)于中國(guó)土地政策的調(diào)研。他說(shuō)，經(jīng)營(yíng)城市，意味著對(duì)土地市場(chǎng)要進(jìn)行細(xì)分。有兩個(gè)水池，一個(gè)水池蓄水，一個(gè)池子放水。放水有兩個(gè)水龍頭，一個(gè)放的是低價(jià)供應(yīng)的工業(yè)用地，甚至有的工業(yè)用地低于市場(chǎng)價(jià)就供應(yīng)出去了。另一個(gè)是招拍掛供應(yīng)，“這部分地就直接體現(xiàn)了土地經(jīng)營(yíng)的收益”。
他說(shuō)，地方政府的土地經(jīng)營(yíng)是由各地設(shè)立的土地儲(chǔ)備中心或者政府控股的投資公司來(lái)運(yùn)作的。經(jīng)過(guò)7-8年的發(fā)展，全國(guó)各地土地經(jīng)營(yíng)已形成相對(duì)統(tǒng)一的模式。
本報(bào)記者在多個(gè)城市所做的調(diào)查表明，為了招商引資，工業(yè)用地基本上是微利甚至低于成本價(jià)供應(yīng)。在佛山，工業(yè)用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)在30萬(wàn)-40萬(wàn)元/畝，5通一平的地價(jià)收購(gòu)與整理成本約20萬(wàn)/畝。無(wú)錫新區(qū)對(duì)投資商承諾的是9通一平，每畝用地成本超過(guò)20萬(wàn)，而協(xié)議轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地地價(jià)平均僅為12萬(wàn)/畝。
而在城市土地實(shí)際消化使用中，非經(jīng)營(yíng)性用地，包括工業(yè)用地、路橋、公園等市政配套項(xiàng)目用地占了絕大部分比例。在深圳，儲(chǔ)備用地供應(yīng)中，每年只有約3成是商業(yè)用地。國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院區(qū)域經(jīng)濟(jì)室主任高國(guó)力認(rèn)為，在很多城市，大部分土地虧本或無(wú)利潤(rùn)“經(jīng)營(yíng)”，那么占小部分的商業(yè)用地價(jià)值最大化就是自然的邏輯。
在浙江紹興市袍江工業(yè)區(qū)，2000年才開(kāi)工建設(shè)的工業(yè)用地價(jià)格一般在5萬(wàn)-6萬(wàn)元/畝，現(xiàn)在漲到15萬(wàn)-25萬(wàn)元/畝，區(qū)內(nèi)1/3的土地用于商貿(mào)，約20平方公里，目前拍賣(mài)的面積總共是249.8公頃，平均每畝超過(guò)100萬(wàn)元，收入約37億元。佛山市國(guó)土局土地市場(chǎng)管理科科長(zhǎng)陳暢說(shuō)，佛山市商業(yè)用地出讓價(jià)格目前已經(jīng)達(dá)到130萬(wàn)-270萬(wàn)元/畝。
“‘8.31’之后，商業(yè)用地實(shí)行招拍掛，這一環(huán)節(jié)看似市場(chǎng)化運(yùn)作，但是，在土地經(jīng)營(yíng)整個(gè)流程中非市場(chǎng)化因素很多，這導(dǎo)致政府利用商業(yè)用地招拍掛這個(gè)市場(chǎng)化出口盡量多的獲利?！备邍?guó)力說(shuō)。
或許不難理解，在北京、上海、深圳、杭州等資金聚積較多的城市，天價(jià)地塊不斷拍出。今年4月份，北辰集團(tuán)以11.5億元的價(jià)格拿下了北京市海淀區(qū)的一塊地。業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，該地塊的樓面價(jià)格每平方米近4900元，建成后，每平方米近萬(wàn)元，而周邊普通住宅均價(jià)不過(guò)6000元左右。
這也使很多市場(chǎng)人士把房地產(chǎn)價(jià)格上漲歸咎于地方政府。
地方政府的利益
實(shí)際上，土地出讓收益已經(jīng)成為地方政府預(yù)算外的最大一筆收入。而與此相關(guān)的房地產(chǎn)稅收，也成為地方政府財(cái)政收入的最大來(lái)源之一。根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)，2005年，全國(guó)共出讓土地面積16.32萬(wàn)公頃，出讓價(jià)款5505.15億元。其中，招拍掛出讓面積雖然只有5.72萬(wàn)公頃，但出讓價(jià)款卻達(dá)到3920.09億元，占總收入的七成以上。
王小映說(shuō)，土地出讓金收益大部分用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及土地儲(chǔ)備自身所需資金。北京市發(fā)改委公布的規(guī)劃顯示，2005年，北京市政府投入175億元在固定資產(chǎn)上，主要是大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在資金來(lái)源中，土地批租收益111億元，占63%。
2005年，北京在基礎(chǔ)設(shè)施上的投入超過(guò)610億元，增長(zhǎng)了31%，這與土地出讓收益的遞增不無(wú)關(guān)系。問(wèn)題是，如果沒(méi)有土地出讓收益，北京基礎(chǔ)設(shè)施投資誰(shuí)來(lái)補(bǔ)缺？
除了將土地儲(chǔ)備逐漸轉(zhuǎn)化為土地經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略而有自身經(jīng)營(yíng)性盈虧平衡需求之外，土地經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的出讓金收益、土地融資所帶來(lái)的巨大資金對(duì)城市建設(shè)的支撐作用也是商業(yè)用地出讓價(jià)格不斷走高的原因。
土地出讓收益對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的關(guān)鍵支持作用是一個(gè)普遍現(xiàn)象。2003年上海出讓金收益191.7億元，2004年深圳國(guó)土基金總收入128.46億元，2004年僅北京昌平區(qū)土地出讓金收入30.8億元。這些資金全部上繳財(cái)政，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。
也正因?yàn)槿绱?，土地?jīng)營(yíng)背景下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為各個(gè)地方最活躍的產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的投資對(duì)地方固定資產(chǎn)投資起到極大的拉升作用，另外，包括土地稅收，以及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)多個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)直接由地方政府享有，從而直接提高了地方財(cái)政的收入。
根據(jù)央行公布的區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告，2005年，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超過(guò)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)成為地方稅收第一大行業(yè)。
在其他省區(qū)，也有類(lèi)似的情況。2004年上半年，浙江房地產(chǎn)稅收為86.82億元，同比增長(zhǎng)75%，占地稅收入的21.9%，對(duì)全部稅收的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到34.68%，成為第一稅收來(lái)源。如果再加上建筑業(yè)，2004年全年二者所占比例已達(dá)到34.6%。
根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的調(diào)研，在浙江一些地方，土地直接稅收及由城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收就占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而出讓金凈收入占預(yù)算外收入的60%左右。幾項(xiàng)加總，從土地上產(chǎn)生的收入就占到地方財(cái)政收入的一半以上。
實(shí)際上，地方政府能夠掌握的資金還不止于此，利用土地融資也成為地方政府?dāng)U張財(cái)力的有效方式。
王小映說(shuō)，土地融資有兩種形式，一種是土地抵押融資，即以政府儲(chǔ)備的土地直接抵押給銀行獲得貸款；另一種是土地收益權(quán)質(zhì)押融資。他說(shuō)，后者是政府將征收的土地整理之后，完善了市政配套，土地出現(xiàn)了升值，政府再以升值部分的收益權(quán)向銀行融資。
統(tǒng)計(jì)顯示，2002年至2006年4月，北京市國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心以土地抵押獲得110.96億元貸款，而北京利用儲(chǔ)備土地獲得了十家銀行的318億元授信。
在土地收益權(quán)質(zhì)押融資方面，2003年4月，天津市國(guó)土局以天津外環(huán)以外的土地收益權(quán)質(zhì)押，向開(kāi)發(fā)銀行融資500億元，資金也將主要用于城市基礎(chǔ)建設(shè)及土地收購(gòu)工作。
“銀行的介入，使得政府可以有更多的資金用于土地收購(gòu)、整理以及基礎(chǔ)建設(shè)。”國(guó)研中心的調(diào)研報(bào)告稱(chēng)，銀行信貸的介入，也為土地市場(chǎng)的繁榮和政府土地出讓收益最大化找到下游出口。今年4月，哈爾濱市甚至直接利用儲(chǔ)備土地的未來(lái)收益，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行信托產(chǎn)品籌集資金。
看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
土地抵押以及土地收益權(quán)質(zhì)押都使得地方政府經(jīng)營(yíng)土地可以持續(xù)，而且使得地方政府獲得了遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)期土地出讓收益的資金，但是融資的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。
紹興袍江工業(yè)區(qū)管委會(huì)辦公室副主任謝浩然說(shuō)，紹興袍江工業(yè)區(qū)占地60平方公里，5年以來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)總投資50多億元，但是不包括工用地，袍江工業(yè)區(qū)商業(yè)用地累計(jì)土地出讓金不過(guò)37億元。
僅僅依靠土地出讓金無(wú)法彌補(bǔ)城市建設(shè)所需的全部資金。王小映認(rèn)為，東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)可以通過(guò)大量的招商引資項(xiàng)目的開(kāi)工而帶來(lái)巨額的財(cái)政收入來(lái)彌補(bǔ)。但是，根據(jù)記者的調(diào)查，即便招商引資比較成功的地區(qū)，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款形勢(shì)依然嚴(yán)峻。
“13年來(lái)，無(wú)錫新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)累計(jì)投入約300億元，我們一直在負(fù)債經(jīng)營(yíng)?！睙o(wú)錫市新區(qū)土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)部副經(jīng)理陸文彬?qū)τ浾哒f(shuō)。他說(shuō)，由于新區(qū)對(duì)招商引資項(xiàng)目用地的硬件投資較大，在上世紀(jì)90年代末就提出了9通一平，而商業(yè)用地的價(jià)格只是在2004、2005年才大幅上漲，累計(jì)商業(yè)用地出讓金收益只有約20億元。
無(wú)錫新區(qū)高新科技園的產(chǎn)業(yè)規(guī)模在全國(guó)僅次于蘇州高新科技園，2005年無(wú)錫新區(qū)的GDP由2001年的110.4億元增長(zhǎng)到375.1億元，財(cái)政收入由2001年的16.16億元增長(zhǎng)到64.48億元。但是，有專(zhuān)家指出，根據(jù)各地方不同的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，地方財(cái)政收入僅有1/3至1/2能由地方政府支配。
因此，商業(yè)用土地出讓價(jià)值最大化仍然是地方政府追求的一個(gè)目標(biāo)，甚至，如果不能實(shí)現(xiàn)土地出讓價(jià)值最大增值，那么地方政府將面臨無(wú)法歸還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。這或許可以為一些地方的土地價(jià)格連創(chuàng)新高給出一個(gè)注解，而這也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
在5月3-7日深圳舉辦的春季土地房產(chǎn)交易會(huì)上，無(wú)錫、武漢、南寧和珠海等十多個(gè)城市首次將當(dāng)?shù)赝恋爻鲎岉?xiàng)目拿出來(lái)在異地進(jìn)行展示、推廣，試圖在更廣的范圍內(nèi)使土地出讓價(jià)值最大化。
央行的一份報(bào)告顯示，截至2005年1季度末，政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款余額達(dá)到950.2億元，幾乎占到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目的一半。央行警告，土地貸款尤其是政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地信貸增長(zhǎng)幅度過(guò)快，并蘊(yùn)涵相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)予以適度控制。
廣州市國(guó)土一位官員表示，“從城市建設(shè)角度講，土地儲(chǔ)備是城市建設(shè)的重要來(lái)源，還是實(shí)施城市規(guī)劃的重要手段，我們一方面要保證合理的地價(jià)收入，支持建設(shè)，另一方面必須避免推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這中間實(shí)現(xiàn)平衡非常困難?！?BR> 問(wèn)題在于，新一輪地產(chǎn)調(diào)控可能加劇地方財(cái)政和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)研中心調(diào)研顯示，在第一輪土地調(diào)控中，就已出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛低于底價(jià)，政府土地出讓收入劇減的嚴(yán)峻局面?，F(xiàn)在，第二輪地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴已至，等待他們的又會(huì)是怎樣的命運(yùn)？（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）
這個(gè)位于北京市東四環(huán)的地塊還沒(méi)有開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，就已經(jīng)創(chuàng)下了一個(gè)紀(jì)錄。原本3.2億元的底價(jià)，在書(shū)面競(jìng)拍中已經(jīng)被抬升到5億元。
這是一個(gè)好消息，也是一個(gè)壞消息。土地出讓所得對(duì)政府來(lái)說(shuō)是一筆可以派上大用場(chǎng)的收入。但是現(xiàn)在，在地產(chǎn)調(diào)控第二輪風(fēng)暴漸進(jìn)之時(shí)，地方政府會(huì)做出怎樣的反應(yīng)？
北京只是一個(gè)縮影。實(shí)際上，在房?jī)r(jià)一路高漲的過(guò)程中，地方政府的身影一直隱現(xiàn)于其中。一位市場(chǎng)人士說(shuō)，地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的操盤(pán)手，它的籌碼就是土地。
誰(shuí)能看清楚，地方政府在這個(gè)被看作國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱的產(chǎn)業(yè)上到底有多少利益？在這個(gè)鏈條上又潛藏著多少風(fēng)險(xiǎn)？
一個(gè)扭曲的利益鏈
“吃飯靠財(cái)政，建設(shè)靠國(guó)土”，這種現(xiàn)象是現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地出讓制度的基礎(chǔ)，又是城市化快速發(fā)展的階段下特有的。中國(guó)社科院博士王小映說(shuō)。
王小映參加了國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一項(xiàng)關(guān)于中國(guó)土地政策的調(diào)研。他說(shuō)，經(jīng)營(yíng)城市，意味著對(duì)土地市場(chǎng)要進(jìn)行細(xì)分。有兩個(gè)水池，一個(gè)水池蓄水，一個(gè)池子放水。放水有兩個(gè)水龍頭，一個(gè)放的是低價(jià)供應(yīng)的工業(yè)用地，甚至有的工業(yè)用地低于市場(chǎng)價(jià)就供應(yīng)出去了。另一個(gè)是招拍掛供應(yīng)，“這部分地就直接體現(xiàn)了土地經(jīng)營(yíng)的收益”。
他說(shuō)，地方政府的土地經(jīng)營(yíng)是由各地設(shè)立的土地儲(chǔ)備中心或者政府控股的投資公司來(lái)運(yùn)作的。經(jīng)過(guò)7-8年的發(fā)展，全國(guó)各地土地經(jīng)營(yíng)已形成相對(duì)統(tǒng)一的模式。
本報(bào)記者在多個(gè)城市所做的調(diào)查表明，為了招商引資，工業(yè)用地基本上是微利甚至低于成本價(jià)供應(yīng)。在佛山，工業(yè)用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)在30萬(wàn)-40萬(wàn)元/畝，5通一平的地價(jià)收購(gòu)與整理成本約20萬(wàn)/畝。無(wú)錫新區(qū)對(duì)投資商承諾的是9通一平，每畝用地成本超過(guò)20萬(wàn)，而協(xié)議轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地地價(jià)平均僅為12萬(wàn)/畝。
而在城市土地實(shí)際消化使用中，非經(jīng)營(yíng)性用地，包括工業(yè)用地、路橋、公園等市政配套項(xiàng)目用地占了絕大部分比例。在深圳，儲(chǔ)備用地供應(yīng)中，每年只有約3成是商業(yè)用地。國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院區(qū)域經(jīng)濟(jì)室主任高國(guó)力認(rèn)為，在很多城市，大部分土地虧本或無(wú)利潤(rùn)“經(jīng)營(yíng)”，那么占小部分的商業(yè)用地價(jià)值最大化就是自然的邏輯。
在浙江紹興市袍江工業(yè)區(qū)，2000年才開(kāi)工建設(shè)的工業(yè)用地價(jià)格一般在5萬(wàn)-6萬(wàn)元/畝，現(xiàn)在漲到15萬(wàn)-25萬(wàn)元/畝，區(qū)內(nèi)1/3的土地用于商貿(mào)，約20平方公里，目前拍賣(mài)的面積總共是249.8公頃，平均每畝超過(guò)100萬(wàn)元，收入約37億元。佛山市國(guó)土局土地市場(chǎng)管理科科長(zhǎng)陳暢說(shuō)，佛山市商業(yè)用地出讓價(jià)格目前已經(jīng)達(dá)到130萬(wàn)-270萬(wàn)元/畝。
“‘8.31’之后，商業(yè)用地實(shí)行招拍掛，這一環(huán)節(jié)看似市場(chǎng)化運(yùn)作，但是，在土地經(jīng)營(yíng)整個(gè)流程中非市場(chǎng)化因素很多，這導(dǎo)致政府利用商業(yè)用地招拍掛這個(gè)市場(chǎng)化出口盡量多的獲利?！备邍?guó)力說(shuō)。
或許不難理解，在北京、上海、深圳、杭州等資金聚積較多的城市，天價(jià)地塊不斷拍出。今年4月份，北辰集團(tuán)以11.5億元的價(jià)格拿下了北京市海淀區(qū)的一塊地。業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，該地塊的樓面價(jià)格每平方米近4900元，建成后，每平方米近萬(wàn)元，而周邊普通住宅均價(jià)不過(guò)6000元左右。
這也使很多市場(chǎng)人士把房地產(chǎn)價(jià)格上漲歸咎于地方政府。
地方政府的利益
實(shí)際上，土地出讓收益已經(jīng)成為地方政府預(yù)算外的最大一筆收入。而與此相關(guān)的房地產(chǎn)稅收，也成為地方政府財(cái)政收入的最大來(lái)源之一。根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)，2005年，全國(guó)共出讓土地面積16.32萬(wàn)公頃，出讓價(jià)款5505.15億元。其中，招拍掛出讓面積雖然只有5.72萬(wàn)公頃，但出讓價(jià)款卻達(dá)到3920.09億元，占總收入的七成以上。
王小映說(shuō)，土地出讓金收益大部分用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及土地儲(chǔ)備自身所需資金。北京市發(fā)改委公布的規(guī)劃顯示，2005年，北京市政府投入175億元在固定資產(chǎn)上，主要是大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在資金來(lái)源中，土地批租收益111億元，占63%。
2005年，北京在基礎(chǔ)設(shè)施上的投入超過(guò)610億元，增長(zhǎng)了31%，這與土地出讓收益的遞增不無(wú)關(guān)系。問(wèn)題是，如果沒(méi)有土地出讓收益，北京基礎(chǔ)設(shè)施投資誰(shuí)來(lái)補(bǔ)缺？
除了將土地儲(chǔ)備逐漸轉(zhuǎn)化為土地經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略而有自身經(jīng)營(yíng)性盈虧平衡需求之外，土地經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的出讓金收益、土地融資所帶來(lái)的巨大資金對(duì)城市建設(shè)的支撐作用也是商業(yè)用地出讓價(jià)格不斷走高的原因。
土地出讓收益對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的關(guān)鍵支持作用是一個(gè)普遍現(xiàn)象。2003年上海出讓金收益191.7億元，2004年深圳國(guó)土基金總收入128.46億元，2004年僅北京昌平區(qū)土地出讓金收入30.8億元。這些資金全部上繳財(cái)政，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。
也正因?yàn)槿绱?，土地?jīng)營(yíng)背景下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為各個(gè)地方最活躍的產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的投資對(duì)地方固定資產(chǎn)投資起到極大的拉升作用，另外，包括土地稅收，以及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)多個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)直接由地方政府享有，從而直接提高了地方財(cái)政的收入。
根據(jù)央行公布的區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告，2005年，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超過(guò)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)成為地方稅收第一大行業(yè)。
在其他省區(qū)，也有類(lèi)似的情況。2004年上半年，浙江房地產(chǎn)稅收為86.82億元，同比增長(zhǎng)75%，占地稅收入的21.9%，對(duì)全部稅收的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到34.68%，成為第一稅收來(lái)源。如果再加上建筑業(yè)，2004年全年二者所占比例已達(dá)到34.6%。
根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的調(diào)研，在浙江一些地方，土地直接稅收及由城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收就占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而出讓金凈收入占預(yù)算外收入的60%左右。幾項(xiàng)加總，從土地上產(chǎn)生的收入就占到地方財(cái)政收入的一半以上。
實(shí)際上，地方政府能夠掌握的資金還不止于此，利用土地融資也成為地方政府?dāng)U張財(cái)力的有效方式。
王小映說(shuō)，土地融資有兩種形式，一種是土地抵押融資，即以政府儲(chǔ)備的土地直接抵押給銀行獲得貸款；另一種是土地收益權(quán)質(zhì)押融資。他說(shuō)，后者是政府將征收的土地整理之后，完善了市政配套，土地出現(xiàn)了升值，政府再以升值部分的收益權(quán)向銀行融資。
統(tǒng)計(jì)顯示，2002年至2006年4月，北京市國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心以土地抵押獲得110.96億元貸款，而北京利用儲(chǔ)備土地獲得了十家銀行的318億元授信。
在土地收益權(quán)質(zhì)押融資方面，2003年4月，天津市國(guó)土局以天津外環(huán)以外的土地收益權(quán)質(zhì)押，向開(kāi)發(fā)銀行融資500億元，資金也將主要用于城市基礎(chǔ)建設(shè)及土地收購(gòu)工作。
“銀行的介入，使得政府可以有更多的資金用于土地收購(gòu)、整理以及基礎(chǔ)建設(shè)。”國(guó)研中心的調(diào)研報(bào)告稱(chēng)，銀行信貸的介入，也為土地市場(chǎng)的繁榮和政府土地出讓收益最大化找到下游出口。今年4月，哈爾濱市甚至直接利用儲(chǔ)備土地的未來(lái)收益，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行信托產(chǎn)品籌集資金。
看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
土地抵押以及土地收益權(quán)質(zhì)押都使得地方政府經(jīng)營(yíng)土地可以持續(xù)，而且使得地方政府獲得了遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)期土地出讓收益的資金，但是融資的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。
紹興袍江工業(yè)區(qū)管委會(huì)辦公室副主任謝浩然說(shuō)，紹興袍江工業(yè)區(qū)占地60平方公里，5年以來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)總投資50多億元，但是不包括工用地，袍江工業(yè)區(qū)商業(yè)用地累計(jì)土地出讓金不過(guò)37億元。
僅僅依靠土地出讓金無(wú)法彌補(bǔ)城市建設(shè)所需的全部資金。王小映認(rèn)為，東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)可以通過(guò)大量的招商引資項(xiàng)目的開(kāi)工而帶來(lái)巨額的財(cái)政收入來(lái)彌補(bǔ)。但是，根據(jù)記者的調(diào)查，即便招商引資比較成功的地區(qū)，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款形勢(shì)依然嚴(yán)峻。
“13年來(lái)，無(wú)錫新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)累計(jì)投入約300億元，我們一直在負(fù)債經(jīng)營(yíng)?！睙o(wú)錫市新區(qū)土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)部副經(jīng)理陸文彬?qū)τ浾哒f(shuō)。他說(shuō)，由于新區(qū)對(duì)招商引資項(xiàng)目用地的硬件投資較大，在上世紀(jì)90年代末就提出了9通一平，而商業(yè)用地的價(jià)格只是在2004、2005年才大幅上漲，累計(jì)商業(yè)用地出讓金收益只有約20億元。
無(wú)錫新區(qū)高新科技園的產(chǎn)業(yè)規(guī)模在全國(guó)僅次于蘇州高新科技園，2005年無(wú)錫新區(qū)的GDP由2001年的110.4億元增長(zhǎng)到375.1億元，財(cái)政收入由2001年的16.16億元增長(zhǎng)到64.48億元。但是，有專(zhuān)家指出，根據(jù)各地方不同的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，地方財(cái)政收入僅有1/3至1/2能由地方政府支配。
因此，商業(yè)用土地出讓價(jià)值最大化仍然是地方政府追求的一個(gè)目標(biāo)，甚至，如果不能實(shí)現(xiàn)土地出讓價(jià)值最大增值，那么地方政府將面臨無(wú)法歸還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。這或許可以為一些地方的土地價(jià)格連創(chuàng)新高給出一個(gè)注解，而這也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
在5月3-7日深圳舉辦的春季土地房產(chǎn)交易會(huì)上，無(wú)錫、武漢、南寧和珠海等十多個(gè)城市首次將當(dāng)?shù)赝恋爻鲎岉?xiàng)目拿出來(lái)在異地進(jìn)行展示、推廣，試圖在更廣的范圍內(nèi)使土地出讓價(jià)值最大化。
央行的一份報(bào)告顯示，截至2005年1季度末，政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款余額達(dá)到950.2億元，幾乎占到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目的一半。央行警告，土地貸款尤其是政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地信貸增長(zhǎng)幅度過(guò)快，并蘊(yùn)涵相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)予以適度控制。
廣州市國(guó)土一位官員表示，“從城市建設(shè)角度講，土地儲(chǔ)備是城市建設(shè)的重要來(lái)源，還是實(shí)施城市規(guī)劃的重要手段，我們一方面要保證合理的地價(jià)收入，支持建設(shè)，另一方面必須避免推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這中間實(shí)現(xiàn)平衡非常困難?！?BR> 問(wèn)題在于，新一輪地產(chǎn)調(diào)控可能加劇地方財(cái)政和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)研中心調(diào)研顯示，在第一輪土地調(diào)控中，就已出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛低于底價(jià)，政府土地出讓收入劇減的嚴(yán)峻局面?，F(xiàn)在，第二輪地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴已至，等待他們的又會(huì)是怎樣的命運(yùn)？（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）
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