下游數(shù)據(jù)

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控引發(fā)三大疑問

2006年05月24日08:15   來源：西本資訊
摘要：
    編者按：宏觀調(diào)控一年漲價勢頭難抑房地產(chǎn)業(yè)的亂象再次驚動中央。直指少數(shù)大城市房價上漲過快等問題的國務(wù)院６條新規(guī)，讓人們有了更多期待。的確，房價飆升的背后，有房地產(chǎn)商囤積居奇、操控市場的陰影，但也不乏由信息不對稱引發(fā)的盲目追漲、貪大求洋的消費(fèi)誤區(qū)。因此，我們在寄望于政府用“看得見的手”有力整治投機(jī)的同時，更應(yīng)加強(qiáng)信息披露的監(jiān)管，并大力倡導(dǎo)購買二手房、租賃住房等梯度消費(fèi)模式。惟此，才能讓房地產(chǎn)市場回歸正常的供需狀態(tài)。
　　上次調(diào)控緣何失效
　　始于２００３年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，在２００５年拉至滿弓。先是溫總理在政府工作報告中強(qiáng)調(diào)要抑制房價過快上漲，接著中國人民銀行決定調(diào)整商業(yè)銀行個人住房貸款政策，隨后出臺新、舊“國八條”。
　　然而，密集的調(diào)控政策并沒有讓過熱的房地產(chǎn)市場降溫。在各方的爭議聲中，北京、上海、廣州、深圳４地的房價于近期再次強(qiáng)勢反彈。以北京為例，２００５年住宅均價銷售為６７７６元／平方米，到了今年一季度，價格攀升至７１６８元／平方米，漲幅同比高達(dá)１５％左右。
　　盡管房價在漲，權(quán)威部門發(fā)布消息卻稱，實際銷售在下降。
　　國家統(tǒng)計局２０日發(fā)布的最新消息稱，截止到４月底，全國商品房空置面積為１．２２億平方米，同比增長１８．９％。其中，空置商品住宅６９２１萬平方米，增長１５．９％。
　　國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，今年１月到４月，全國契稅收入僅增長了７．４％，而去年同期卻超過了６３％，尤其是北京１月到４月同比減少了２０％。這意味著總體的交易量在下降。
　　調(diào)控一年多后，空置率、投資額和房價同步增長，而實際交易量卻下降，這種相互矛盾的現(xiàn)象讓房地產(chǎn)市場越來越像一個看不懂的謎局。
　　終于在５月１７日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺６條房地產(chǎn)調(diào)控措施（有人將其歸納為“國六條”）。隨后，建設(shè)部有關(guān)官員也表示，目前房地產(chǎn)市場存在一些問題：少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，套型、價格結(jié)構(gòu)問題和區(qū)域性結(jié)構(gòu)問題與普通居民家庭的合理住房需求不相適應(yīng)；房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，虛假宣傳、囤積土地、捂盤惜售問題不同程度存在。
　　建設(shè)部在分析原因時稱，出現(xiàn)這些問題，一是大多數(shù)城市沒有按要求提出增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的具體措施，沒有公布建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進(jìn)度安排。部分地區(qū)廉租房制度還沒有建立。二是部分城市住房需求偏大，供求關(guān)系偏緊。三是規(guī)范市場秩序工作不到位。
　　此次調(diào)控能否落實
　　面對“漲聲”一片的樓市，“國六條”是否能讓房價“剎車”隨之成為業(yè)界關(guān)注的焦點。有專家稱，這次調(diào)控有較強(qiáng)的針對性，應(yīng)該能達(dá)到預(yù)期的目的。中央政府把重點明確指向了地方政府。據(jù)透露，國務(wù)院常務(wù)會議點了北京和深圳的名。
　　按照慣例，在國務(wù)院常務(wù)會議之后，相關(guān)部委和地方政府將會拿出執(zhí)行細(xì)則。
　　北京已經(jīng)快速做出反應(yīng)，北京房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)表示，北京新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控措施正在緊鑼密鼓地制訂中，其中，有關(guān)低價房的供應(yīng)政策有望在下月出臺。
　?。翟拢保谷眨本┦薪y(tǒng)計局透露，北京市統(tǒng)計系統(tǒng)將全面規(guī)范全市房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的信息發(fā)布，今后擬按月通過“北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)”和新聞媒體向社會公布。
　　國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，將進(jìn)一步完善稅收政策，遏制房價過快上漲。去年，針對房地產(chǎn)市場短期的投機(jī)行為，國稅總局曾出臺了對已購商品房在兩年內(nèi)又轉(zhuǎn)手出售的，將全額征收營業(yè)稅。而這次即將完善的稅收政策，將把這一時間延長。另外，還將提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，抑制囤積土地，促進(jìn)空置房處置。
　　建設(shè)部、國土資源部有關(guān)人員表示，將盡快推出細(xì)化、量化的具體政策。
　　有專家認(rèn)為，能否把“國六條”精神落實下去，并取得成效，關(guān)鍵在于各級地方政府特別是房價漲幅較大城市政府的態(tài)度。
　　地產(chǎn)知名人士王志綱則對現(xiàn)有條塊分割的體制表示擔(dān)憂。他說，房地產(chǎn)已經(jīng)成為不少城市ＧＤＰ的主要支柱，各地政府當(dāng)然不希望房價下跌，所以難免會上有政策，下有對策。
　　事實上，房地產(chǎn)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，信息的多渠道和不對稱，使人們很難看清真相，這就更需要政府以有形之手加以規(guī)范。
　?。丛拢踩眨ㄔO(shè)部通報指出，部分地區(qū)對廉租住房制度建設(shè)重視不夠。仍有１３個省(區(qū))沒有將廉租住房制度建設(shè)納入省級人民政府對市(區(qū))、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，７０個地級以上城市沒有建立廉租住房制度。
　　還有，去年的“國八條”中，就要求地方政府采取有效措施增加經(jīng)濟(jì)適用房的比例?？梢荒晗聛恚y(tǒng)計結(jié)果卻顯示出，經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長速度不是加快而是放慢了。
　　調(diào)控能否行政問責(zé)
　?。翟拢保啡照匍_的國務(wù)院常務(wù)會議指出，各地區(qū)、特別是城市政府要切實負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制。既然是責(zé)任制，能否走向問責(zé)？該問責(zé)誰？采訪中，一些人提出疑問。
　　王志綱認(rèn)為，調(diào)控未達(dá)預(yù)期目標(biāo)，是因為總喊狼來了，市場產(chǎn)生了抗藥性。剛開始說狼來了的時候，當(dāng)官的擔(dān)心丟了烏紗帽，銀行擔(dān)心被銀監(jiān)局監(jiān)管，房地產(chǎn)商也提心吊膽，怕銀行提高放貸門檻。但一次、兩次、三次，只聽樓梯響，不見人下來，最后誰也不怕了，樓市就出現(xiàn)了反彈。
　　北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉分析認(rèn)為，現(xiàn)行體制下，行政調(diào)控受利益主體的牽制，即“多只看得見的手”會抵消行政調(diào)控的作用。比如銀行說要取消期房預(yù)售，建設(shè)部說不能取消；中央希望全國房價降下來，但是地方政府認(rèn)為房價上升才剛剛開始。很簡單，房價有上升余地，地價才能賣出好價錢。房地產(chǎn)的發(fā)展和地方官員的政績已經(jīng)非常緊密地聯(lián)系在了一起，所以，他們必然抵制中央宏觀調(diào)控的意圖。
　　“盡管對中央宏觀調(diào)控沒有很好地執(zhí)行，但問責(zé)起來實際上很困難?！敝袊缈圃旱囊晃粚＜腋嬖V記者，“現(xiàn)行體制下，土地部門管地，建設(shè)部門管房，央行管錢，發(fā)改委管經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)和投資規(guī)模，地方政府追求經(jīng)濟(jì)利益，各有各的利益，各有各的目標(biāo)，各部門有自己的指標(biāo)體系和統(tǒng)計口徑，鼓點擊不到一塊，問責(zé)起來確實困難。但并不是他們沒有責(zé)任。隨著行政管理體制改革的啟動，這種局面有望打破。”
　　國家發(fā)改委副主任朱之鑫日前表示，國家將進(jìn)行行政體制改革，其中包括要完善問責(zé)制、決策失誤追究制，做到權(quán)責(zé)明確、問責(zé)有力、行為規(guī)范、監(jiān)督到位。
　　“五高”問題急需對癥下藥
　　對于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長宋春華指出，要特別針對“五高”問題對癥下藥。
　　１．高檔房。現(xiàn)在全國積壓的房地產(chǎn)面積已超過５００萬平方米，高檔房占多數(shù)。
　?。玻邇r位。個別地區(qū)出現(xiàn)了房價不正常過快上漲。今年４月，７０個大中城市中，１１個城市同比漲幅超過７％，３個城市超過１０％。北京和環(huán)渤海、珠三角地區(qū)的一些中心城市房價上漲過快。
　?。常呖罩寐省Ｓ矛F(xiàn)行統(tǒng)計方法計算的“空置率”其實并不準(zhǔn)確，統(tǒng)計數(shù)據(jù)明顯偏小。許多住宅被投資商買去了，沒有住人，卻并未納入統(tǒng)計。投資者的房子將會伺機(jī)進(jìn)入樓市，可能帶來不小的沖擊。
　?。矗咦杂新?。很多發(fā)達(dá)國家住房自有率一般是在５０％至７０％之間，而中國高達(dá)８０％，這并不正常。
　　５．高風(fēng)險。如果取消預(yù)售房制度，公開開發(fā)商的成本，或提高購房貸款的首付標(biāo)準(zhǔn)等措施，都可能對樓市發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。來源：《市場報》
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