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滬樓市向后看還是向前看？

2006年05月22日08:12   來源：西本資訊
摘要：
    從2006年3月起，在各項利好因素的作用下，上海樓市悄然復蘇。
 　 對指望房價“空翻多”的人來講，剛剛發(fā)布的“國六條”是兜頭一盆涼水。上海樓市仿佛走到一個“拐點”，是“上升”還是再度調整？
    房貸造市言論頻吹樓市
    事實上，2005年的上海樓市已經走過了宏觀調控的“政策拐點”。
    2005年初上海樓市延續(xù)2004年漲勢而極度火爆，房價幾乎到了一日一漲的地步，帶動整個長三角地區(qū)房價飆升。
    2005年3月26日，國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，其中八條要求控制房價漲幅過快（“老國八條”）；4月28日，國務院又出臺了“加強房地產市場引導和調控的八條措施”（“新國八條”），這八條為具體措施，上海正是處于調控的“風暴眼”。
    狂飆猛進從此成為回憶。五六月份上海商品住宅成交量均在80萬平米左右，連2004年月均成交量（270萬平米）的30％都不到。此后上海樓市經歷了長時間盤整，到2005年末上海樓市已經積壓了大量待售房源，新盤報價大約回落了10％。
    在這樣的情況下，2006年上半年的樓市成交回暖，房貸政策放松起了一定的推動作用。
    首先是2005年滬上銀行間達成的“七成上限”君子協定宣告終結。當時只有“優(yōu)質客戶”（比如公務員）才能辦到八成按揭，本地普通客戶也有望獲得這個成數；過去外地客戶及在上海買過一套房子的客戶須接受“降一成”，也放寬了。
    與此同時，二手房市場也有類似動向。二手房貸松動表現在放松對房齡和成數的限制，房齡20年以上的二手房也可以獲得貸款。
    此外，公積金政策也在放寬。2006年2月28日，上海市公積金管理中心發(fā)布了《關于微調本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知》，規(guī)定從3月1日起，購買竣工年限在5年以內（含5年）的二手房可享受與一手新房同樣的公積金貸款條件，即貸款額不超過總房價的八成，最長期限為30年。
    商業(yè)銀行個貸和公積金新政策“雙管齊下”，刺激、鼓勵了徘徊在樓市邊緣的購房者。
    成交量的復蘇回報了各方的努力。3月份住宅成交量從2月的82萬平方米猛增到179.67萬平方米；4月延續(xù)了這個勢頭，創(chuàng)下了去年調控后的新高：住宅新盤成交量233.46萬平方米，日成交量曾連續(xù)超過千套大關。
    “有跡象表明上海樓市開始回暖?！蹦炽y行上海分行的相關人士在3月份表示，房貸發(fā)放量3月出現增長跡象，現在關心的是“回暖能否持續(xù)”。
    “4月份上海房屋的成交量恢復到了宏觀調控前的平均水平，”新漢業(yè)不動產CEO趙云飛在“國六條”發(fā)布前曾經預測，“未來屬于恢復性的增長，而不是爆發(fā)性的增長。”
　　“國六條”的遠慮和近憂
    動拆遷是“國六條”的關注點之一。
    “這次的‘六條’跟去年‘國八條’、今年溫總理在人代會上的講話基本思想是一致的。核心就是：中央加大以行政手段干預房地產市場的力度。”漢宇地產常務副總經理、“第一地產”評論員范偉國對記者強調，“國務院提出了新的要求：合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。這就是說，拆遷的規(guī)模要嚴格控制?！?
    當然，控制動拆遷規(guī)模并不僅是針對上海。
    “中央政策面對全局，并非針對上海一個城市?！鄙缈圃航鹑谘芯克鹑诎l(fā)展室主任易憲容對記者表示。
    “天津的拆遷力度也很大，而且和上海不同，天津的土地基本都是政府儲備的。借著環(huán)渤海地區(qū)的戰(zhàn)略定位，包括煙臺、威海、大連、秦皇島，動遷力度都很大?！?
    除了對現狀的調控之外，“國六條”提出的“中低價位、中小套型”將對上海樓市產生深遠影響。
    “這次的‘六條’把解決住房結構問題作為當務之急提出來了?！狈秱J為，“這次提出的‘中低價位’不光是單價，也包括‘總價的中低價位’?！爆F在房屋結構問題很大。老百姓要買的是80平米左右的房子，建設部小康水平的房子就在80平米左右；現在賣的很多都超過了140平米，總價高、老百姓買不起。
    調控仍有微妙變數
    業(yè)內人士對今年供求格局的共識是：如果“沒有其他因素影響”，整體供大于求。即使在“回暖”的三四月間，新增供應量仍大于成交量。
    “2003年上海一手房市場消化2300多萬平方米，2004年消化了2700多萬平方米。從統計局公布的數字，投資客占了28％；而房地局統計的高檔房投資比例近50％，這些房子現在大多到了交房時間，”范偉國認為投資客的拋盤量也為數不小，“這方面的量在1700萬平方米左右，也會沖擊市場。”
    雖然上海樓市的房價下行壓力很大，但另一些信息則顯示：上海樓市仍受到“力挺”。
    在過去的2005年，外資基金就在上海扮演了極為活躍的角色。2006年春節(jié)后，外資的新動作包括：某基金從ING手中買下了新天地板塊的盛捷高級服務公寓；嘉吉買下南匯24幢別墅；高盛以超過7000萬美元整幢收購虹橋花苑酒店式公寓；基匯基金以6億元人民幣整幢收購翠湖天地18號公寓；4月，摩根士丹利以總價1.9億人民幣買下陸家嘴中央公寓一幢毛坯住宅……
    中國銀河證券公司首席經濟學家左小蕾表示，對外資涌入不可掉以輕心。外資雖然沒有進入低端物業(yè)，但投向高端物業(yè)的外資實際會將平均房價拉高。
    下一步的調控政策是什么？上海樓市近期會有怎樣的消息？人們都在拭目以待。（來源：國際金融報）
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