下游數(shù)據(jù)

成因難判 牽涉宏觀 地產調控 左右為難

2006年05月22日08:05   來源：西本資訊
摘要：

　　5月17日，國務院常務工作會議最終確定了地產業(yè)調控的總體方向，提出了以調整供應結構等6點意見。

　　然而，當調控將逐步進入實際操作階段的時候，選擇實際路徑仍左右為難。值得注意的是，國務院的六點意見并未明確對地產行業(yè)過熱的原因做判斷，這與宏觀經濟局勢密切相關。顯然，在“調控實操”開始后，政策的著眼點將絕不是單純的房地產行業(yè)，而將通盤考慮宏觀經濟的因素。

投資過度

　　記者了解到，對于房地產行業(yè)的過熱原因，即便在決策層咨詢機構的層面也都存在不同的認識，其主要分歧在于投資規(guī)模和貨幣政策。

　　王小廣是國家發(fā)改委宏觀經濟研室的主任，在爭論中，他是堅定的“投資派”。王小廣告訴記者，他在對地方的調研當中發(fā)現(xiàn)，不少城市固定資產投資總額的一半都來自于房地產或者相關行業(yè)。“連續(xù)三年，北京固定資產投資總額當中房地產項目比例超過一半?！彼麖娬{，最近三年恰恰是北京房價水平增長最快的三年。

　　為此，王小廣所在的國家發(fā)改委在今年年初曾公布了若干產能過剩行業(yè)的名單，意在控制這些行業(yè)的投資規(guī)模，地產行業(yè)位列其中，然而效果卻并不理想。“我們在調研當中發(fā)現(xiàn)，越是發(fā)改委控制產能的項目，地方‘上項目’的熱情也就越高。”王小廣向記者坦言。

　　然而，就在今年一季度北京房價呈現(xiàn)17.3%驚人漲幅的同時，房地產固定資產投資總額卻比去年4季度呈現(xiàn)下降趨勢。對此，“投資派”的解釋是，固定資產投資總額的統(tǒng)計有滯后性，今年1季度的數(shù)據(jù)主要體現(xiàn)的是去年的情況?！叭ツ甑恼{控政策，包括嚴把土地閘門等措施，都讓今年1季度的房地產投資總額下降”，王小廣說。

　　按照“投資派”的邏輯，如果目前的情況持續(xù)下去，隨后幾個季度的房地產投資總額肯定將大幅度上揚，從而造成過熱?！巴顿Y派”認定，之所以目前普遍對投資過熱的認識不足，在相當大的程度上是由于目前統(tǒng)計出的房價數(shù)據(jù)并未能真實體現(xiàn)房價的漲幅。

　　“國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計辦法是先抽樣，再加上一個權重，得出平均房價?！币晃唤洕鷮W家對記者說。但是，在他看來，真正能夠體現(xiàn)房價真實上漲情況的應該是盯住若干樣本，測算其在過去幾年的價格上漲情況?！叭绻凑者@個方法進行測算，重點城市的房價漲幅都已經超過了30%。而在這樣的情況下，投資還在增長。”這位經濟學家對記者說。

　　顯然，這恰恰是國家發(fā)改委的擔心所在，也是“投資過度導致過熱局面”說法的來源。

資金過剩

　　然而，投資過度導致過熱的判斷并沒有得到所有人的認同。一個值得關注的現(xiàn)象是，就在全國房價走到新一輪上漲當口的時候，一直低迷的股市突然復蘇，股市、樓市同時上漲，這并不符合一般規(guī)律。在不少人看來樓市、股市的同時上漲中，隱藏著房地產行業(yè)過剩的原因。

　　在國務院發(fā)展研究中心金融所所長巴曙松看來，過剩的貨幣流動性在相當大的程度上造成了這樣的局面。他的判斷依據(jù)來自于今年一季度央行公布的貨幣發(fā)行量數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度廣義貨幣供應量（M2）增幅達到17.2%，市場當中的資金顯然流動性過剩。

　　“不是說我們的房子或者上市公司的資產更值錢了，而是在貨幣流動性過剩的情況下，持有這些資產比持有貨幣更值錢?！?巴曙松向記者分析。而這也恰恰導致了“投資沖動”，以及銀行信貸總量的激增。

　　一個明顯的現(xiàn)實就是，在央行一再緊縮信貸的政策背景下，商業(yè)銀行的放貸壓力仍然十分巨大。“資金總要有一個出口，無論是通過信貸還是通過直接投資，而房地產在此前相當長的時間內扮演了流動性過剩之后的資金出口角色?！卑褪锼扇缡桥袛?。

　　但是，央行的貨幣供應量增大也是不得已而為之。5月16日，人民幣兌美元匯率首次突破8元關口，即便如此，人民幣升值預期仍十分嚴重。因此仍有大量美元進入中國持有以人民幣計價的資產，以獲取升值收益。為了穩(wěn)定人民幣對美元的匯率相對穩(wěn)定，央行不得不印發(fā)等量的人民幣，避免匯率過快上漲。

　　更值得關注的是，實際上大量的外資是通過房地產渠道進入中國內地的。“由于資本項目下的外匯是有QFII管制的，而房地產是非資本項目，不受管制，而且還處在被鼓勵的范圍內?！便y河證券首席經濟學家佐小蕾對記者說。

　　記者還了解到，目前，除了摩根、美林等國際資本正大舉進入中國內地房地產之外，先前從未染指內地房地產市場的淡馬錫、老虎兩只基金進入內地房地產市場也已經到了實操階段，資金額度都在百億美元以上，而英國信誠甚至也成立了專門針對亞洲房地產的投資基金。實際上，房地產行業(yè)外資的進入，在一定程度上導致了目前市場中的人民幣資金過剩。

左右為難

　　“采取什么樣的調控手段，4月份的數(shù)據(jù)很重要。”就在人們猜測宏觀調控將以什么手段出手時，一位接近國務院的專家向記者表示?！半m然對外只公布了價格情況，但其他的統(tǒng)計實際都已經出來了，只是沒有對外公布。過一陣會陸續(xù)公布出來，現(xiàn)在國務院正在研究這些經濟運行數(shù)據(jù)。”他說。

　　記者從這位專家處了解到，上述兩個爭論中的原因國務院都已經注意到，但如何進行最終的原因判斷還尚未確定。但是可以確定的是，無論是調控需求還是控制投資，或者是調整貨幣政策，中央政府對房地產市場的調控，其著眼點絕不是單純的房地產行業(yè)，而是要通盤考慮宏觀經濟的因素。

　　這實際上讓中央政府左右為難。巴曙松建議，對房地產業(yè)過熱原因的爭論可以放緩，可以先行解決貨幣流動性過剩的問題。但是，一旦執(zhí)行緊縮性的貨幣政策，雖然可以解決流入地產行業(yè)資金過剩的問題，但是卻可能加大人民幣的升值壓力，從而對出口造成不利的影響。已經屢遭反傾銷之苦的出口行業(yè)如果因此遭受打擊，顯然是中央政府不愿意看到的。

　　“如果按照控制投資的思路進行，國土資源部就應該放慢供地的節(jié)奏，這樣可以從土地的‘閘門’控制住投資規(guī)模的增長?！鼻笆鰢鴦赵旱膶＜覍τ浾哒f。但是，一旦放慢供應節(jié)奏，很可能造成未來樓市供應量的減少，從而推漲本已很高的房價。

　　而通過信貸手段控制需求的辦法就更是悖論?！斑@實際上調控目的與調控手段的背離，調控是為了讓中低收入者能買的起房，但這樣的政策，實際上是讓中低收入者更難以買房?！苯洕鷮W家徐顛慶對記者說。

　　由此看來，雖然針對樓市的調控政策已經接近出臺，但最終中央政府的著眼點顯然將放在宏觀經濟整體，而非房地產一個行業(yè)。來源：中國經營報

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