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觀點：下半年房地產仍將是好年景

2006年05月08日08:31   來源：西本資訊
摘要：
    以目前的形勢發(fā)展，如果沒有重大改革出臺，中國的房地產價格會在今后12～18個月中出現一次大漲。支持房價上漲的主要力量，來自游資和炒作。
　　今天的中國，資金泛濫、熱錢滾滾，利率仍然基本上停留在四年前抗通縮的水平，可是經濟與當年已經有很大的不同。美聯(lián)儲在過去兩年內連續(xù)加息十五次，中國的央行卻沒有跟隨其他國家將利率水平正?；?。兩年前，中國人民銀行示意性地加息一次，最近再加了一次，但是利率水平仍然十分低下。筆者認為最近加息的警示意義，大過實際政策緊縮。
　　由于人民幣的升值壓力，央行在匯市上大力買入外幣，釋放出人民幣基礎貨幣，制造出了一個極度寬松的貨幣環(huán)境。目前一年期存款利率水平為2.25%，實際利率為0.64%；一年期貸款利率水平為5.85%，實際利率為4.19%，均遠低于過去25年的平均水平。我們的計量模型顯示，中國的存款利率至少比正常的中性利率低2%，貸款利率更比中性利率低3%。換言之，今天中國的貨幣環(huán)境、利率水平十分寬松，實際利率處于超低狀態(tài)。這是目前游資泛濫、資金流動性過強的基礎。
　　如此的環(huán)境下，中國的房地產市場出現炒作再正常不過。對于普通民眾，扣除利息稅后的實際存款利率接近于零，而各地房地產的租金回報率則多數介于4%～6%之間，“存銀行不如買房”是民眾理性的選擇。一旦房地產升值的信心得以確立，更多的儲蓄資金將會流向房地產市場。
　　對于國內的不少大企業(yè)，它們手頭并不缺資金，但苦于缺乏好的投資項目。產能過剩將制造業(yè)的利潤率越拉越低，于是，資金便投向賺錢最快的房地產業(yè)。大量的實業(yè)公司做房地產是中國經濟的悲哀，但這樣做也是它們理性的選擇。
　　兩年前的宏觀調控，沒有試圖從根本上消除過度的流動性，而是通過行政手段制止銀行發(fā)放信貸。這對依靠銀行貸款運作的中小房地產開發(fā)商無疑是致命的。不過，對資金充沛的大房地產開發(fā)商并沒有構成實質性打擊。相反，宏觀調控成為它們收編小開發(fā)商、擴充土地儲備的良機。大企業(yè)和海外基金的搶入，更進一步推高了國內土地價格。經過去年年中的整合、并購，開發(fā)商資金鏈吃緊的警報已經基本上解除，緩過氣來的開發(fā)商在地產新盤開盤價上明顯高出以前。政府在土地供應上的限制，更為開發(fā)商營造氣氛、推高售價創(chuàng)造了口實。
　　筆者觀察，各地房地產市場的信心明顯增強。去年下半年部分二線城市的火爆氣氛在向全國各地蔓延。就連曾經遭受政府組合拳重創(chuàng)的上海房地產市場，成交量也在迅速恢復。一個由游資驅動、滾動升溫的全國性房地產熱似乎正在成型。
　　對于這次房地產熱是否健康，仁者見仁，智者見智。不過許多城市出現價格和空置率同時上升的現象。這表明投機成分的增加，也反映出在二手市場不健全情況下開發(fā)商的造市。價格的上升帶來購房人購買能力(affordability)的下降，中下層市民“買房難”成為一種社會現象。但是在流動資金充沛的情況下，本地購買能力減弱充其量對市場構成中期威脅。房價的短期走向則取決于游資、取決于政府的取向和態(tài)度。
　　4月27日，中國人民銀行貸款加息0.27%，反映出政府對近期銀行信貸暴增的憂慮。相信近期還會有其他措施出臺，但是利率至少短期內不會大升2%～3%。銀行準備金率或利率的微小調高，對于過度流動性來說，不過是杯水車薪，不足以從根本上改變目前超寬松的貨幣環(huán)境。預計政府同時會重新控制銀行貸款，不過在通脹沒有出現大幅上升之前，調控也不過屬微調，并非像2004年似的“一刀切”斷流。
　　稅收政策可能是針對房地產投機的最直接、最有效的措施，也應該是下一輪扭轉房地產過熱的主打政策。不過，對房地產征稅主要由地方政府提出并執(zhí)行，從經濟增長到土地收入，地方政府依靠的就是房地產，因此對本地房地產必然呵護有加。中央和地方政府在此問題上的博弈，對各地房地產市場有重大影響。
　　筆者認為，下半年房地產仍是好年景。在游資帶動下，各地房價依然看漲，只是政策風險有所增大。（作者：陶冬 中國經營報）
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