下游數(shù)據(jù)

珠三角:官商互指哄抬房?jī)r(jià)

2006年03月26日08:03   來源：西本資訊
摘要：
    4月11日，廣州市又有三個(gè)地塊將舉行拍賣競(jìng)價(jià)會(huì)，這距離2月末，廣州市一口氣放出四塊土地，不過40余天。同樣加快了放地速度的還有深圳。4月份，僅深圳龍崗區(qū)就將推出7宗商業(yè)、商住用地，總建筑面積55.8萬平方米。
　　這兩個(gè)珠三角最重要的城市正在試圖以此化解商品房持續(xù)的漲勢(shì)。而這種方式似乎又是對(duì)開發(fā)商的一種回應(yīng)。今年初，廣州10大開發(fā)商曾聯(lián)合組織了一場(chǎng)地產(chǎn)論壇，并且把房?jī)r(jià)上漲的矛頭指向了政府，認(rèn)為是“政府土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致地價(jià)過高”。
　　房?jī)r(jià)逆市“高燒”
　　3個(gè)多月來，廣州市國(guó)土資源局已經(jīng)連續(xù)向市場(chǎng)推出了10余塊住宅開發(fā)用地，明顯加速了放地步伐。而廣州市土地開發(fā)中心有關(guān)負(fù)責(zé)人也放出話來：2006年，政府土地的投放量將是去年和前年的2－3倍。
　　與此同時(shí)，深圳國(guó)土資源局也宣布，從2006年開始，每年新增商品房用地保持1.6萬平方公里的供應(yīng)規(guī)模，這將是2005年的兩倍。
　　房?jī)r(jià)還在漲。一場(chǎng)政府與開發(fā)商的博弈正在展開。
　　今年1月份，廣州房?jī)r(jià)漲幅為3.2%，一個(gè)廣泛流傳的說法是，今年房?jī)r(jià)至少要上漲10%。1月，國(guó)家發(fā)改委公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指標(biāo)中，深圳以10%的漲幅位列前三名。2月份，深圳房?jī)r(jià)與去年同期相比上漲了16.8％。豪宅市場(chǎng)漲勢(shì)更是驚人。2006年1、2月份深圳非普通住宅上漲55.13%。2005年，廣州豪宅漲幅在30%以上。此時(shí)，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)已逐漸開始回落。
　　廣州和深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)漲了幾年。
　　2004年，廣州房?jī)r(jià)同比上漲18.8%，去年再漲10.73%，其中一手樓的成交均價(jià)攀升到近7000元，逼近1993年時(shí)廣州房地產(chǎn)第一次泡沫破滅時(shí)的水平。2005年，深圳全市住宅均價(jià)攀升至7659.18元／平方米。同比整體價(jià)格漲幅為17.28%。
　　2月底，深圳市國(guó)土局主辦的深圳國(guó)土房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)表預(yù)警報(bào)告，呼吁廣大消費(fèi)者和房地產(chǎn)業(yè)界需理性分析和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告指責(zé)，相當(dāng)一部分樓盤銷售情況表明，部分開發(fā)商、中介商參與了樓盤炒作。在近日的置業(yè)研討會(huì)上，深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)張玉亭也表示：“從投資的角度講，目前已經(jīng)到了一個(gè)非常危險(xiǎn)的地步了。如果不是強(qiáng)烈的自住需要，建議現(xiàn)階段不要去買房?！?BR>　　在廣州，政府部門開始承認(rèn)廣州部分地區(qū)樓價(jià)“走得有點(diǎn)急”、承認(rèn)有“虛火”，政府人士更是回應(yīng)“地荒論的背后，不排除有人借此哄抬房?jī)r(jià)”，專家們開始勸說“市民晚一點(diǎn)出手就是對(duì)廣州樓市作了貢獻(xiàn)”、“千萬不能聽說房?jī)r(jià)要漲就趕快出手，按照房地產(chǎn)開發(fā)資金周轉(zhuǎn)的規(guī)律，今年1月份想買房的可以放緩到10月份出手，到時(shí)看房?jī)r(jià)降不降”。
　　但是購(gòu)房者熱情并沒有減弱。在深圳，半島.城邦選房排號(hào)達(dá)3000多人，春華四季園開盤當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)接近1500人。有當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道說，2月21日，鴻榮源地產(chǎn)剛剛將西城上筑售價(jià)在物價(jià)局備案，第二天售樓處外就排起了長(zhǎng)隊(duì)，連工作人員勸說都不愿離開。
　　政府出手平抑房?jī)r(jià)
　　在2004年乃至2005年的大部分時(shí)間里，珠三角城市官員對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上漲一直保持比較正向的看法。在廣州，官方對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)是“成熟、理性”。有關(guān)官員認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增加使然。在去年四季度發(fā)布的《2005年1－3季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告》中，政府方面的措辭也是“穩(wěn)健、理性”。而此時(shí)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已是一片蕭條景象。
　　一位地產(chǎn)研究專家說：“現(xiàn)在一談到房?jī)r(jià)問題，深圳、廣州的政府都拿來跟上海和北京比，結(jié)果永遠(yuǎn)是房?jī)r(jià)漲幅在‘合理’、‘健康’的范圍內(nèi)，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的反應(yīng)總是滯后的?！?BR>　　廣州對(duì)于房?jī)r(jià)逆市上漲的調(diào)控，始自去年6月份。廣州市國(guó)土房管局曾向省有關(guān)主管部門建議，購(gòu)買單套面積120平方米以上的住宅，須按照豪宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納房?jī)r(jià)3%的契稅，這個(gè)建議據(jù)說是針對(duì)豪宅市場(chǎng)存在的“虛火”，但之后并未落實(shí)。12月底，廣州市地方稅務(wù)局下發(fā)《通知》，規(guī)定自2006年起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房增值部分需要據(jù)實(shí)征收20%的個(gè)人所得稅。而今年以來出臺(tái)的政策則包括：徹查違規(guī)提取公積金的行為；從7月1日起，廣州市公積金的繳納為每月5640元封頂。
　　這些措施被視為對(duì)部分高比例繳存公積金的人士炒樓的限制。但也有評(píng)論稱之為“政府調(diào)控的一刀，先切到了老百姓身上”。
　　炒風(fēng)最烈的深圳去年11月底才出臺(tái)了四項(xiàng)規(guī)范交易行為的措施，其中包括認(rèn)購(gòu)書必須從國(guó)土局網(wǎng)站下載統(tǒng)一文本；商品房項(xiàng)目必須全部即時(shí)上網(wǎng)公開銷售；新開樓盤不得提前登記、集中開盤、分期銷售等。
　　一些市場(chǎng)人士稱，這些措施本身就在“國(guó)八條”的文件精神范圍內(nèi)，深圳拿出來當(dāng)特別措施，意味著地產(chǎn)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合利用違規(guī)方法制造市場(chǎng)恐慌氣息已經(jīng)演繹到了相當(dāng)嚴(yán)重的地步。
　　在表示要嚴(yán)厲打擊炒樓行為之前，深圳和廣州也試圖用經(jīng)濟(jì)適用房來平抑房?jī)r(jià)。2005年初，深圳建成第一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)桃源村。據(jù)悉，深圳還將在市內(nèi)建規(guī)模更大的經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)劃建筑面積90萬平方米、6710套經(jīng)濟(jì)適用房。今年兩會(huì)期間，廣州也開始討論重新啟動(dòng)退出市場(chǎng)三年的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。廣州市房管局還表示，將于今年6月推出基準(zhǔn)房?jī)r(jià)信息系統(tǒng)，公布房地商的地段開發(fā)成本價(jià)。
　　在這兩個(gè)城市，也都啟動(dòng)了廉租房制度。
　　博弈
　　不過，這一系列措施并沒有遏制房?jī)r(jià)上漲的步伐。
　　“目前，廣州市土地供應(yīng)的源頭完全掌握在政府手中，政府有能力根據(jù)形勢(shì)需要隨時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)控。”廣州市房管局官員稱。他否認(rèn)有“地荒”之說。
　　政府對(duì)于開發(fā)商的態(tài)度也在發(fā)生變化。廣州市委書記林樹森在最近召開的廣州市建設(shè)工作會(huì)議上明確表示，不能讓開發(fā)商哄抬樓價(jià)。
　　去年備受關(guān)注的琶洲兩地塊的競(jìng)得者因?yàn)闆]有按時(shí)交納土地出讓金，地塊三個(gè)月后被廣州政府收回。而按照以前的潛規(guī)則，政府總是要給予很長(zhǎng)的寬限期，甚至允許其想很多辦法。
　　一些開發(fā)商則指稱，政府對(duì)于參與競(jìng)拍者過于煩瑣與苛刻的條件限制，實(shí)質(zhì)上是為協(xié)議受益人鋪路。而政府是土地拍賣所得的直接受益者，為了讓土地賣出好價(jià)格，珠三角一些二線城市政府私底下讓地產(chǎn)商們“托市”，出讓金繳納問題則是“好商量”。
　　有關(guān)專家指出，廣州土地價(jià)格三年前在房?jī)r(jià)中所占比例僅為11.4%，近年來土地競(jìng)價(jià)有所上升，但整體上不會(huì)超過20%，地產(chǎn)商們以地價(jià)高而哄抬房?jī)r(jià)是站不住腳的。（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）
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