下游數(shù)據(jù)

江蘇樓市買方市場形成 今年住房價(jià)格不會(huì)下跌

2006年03月10日13:07   來源：西本資訊
摘要：
    今年以來，作為全省風(fēng)向標(biāo)的南京樓市2月份河西成交住宅超過800套；日前南京城中新開工的五六家樓盤報(bào)價(jià)相繼超過萬元。這些現(xiàn)象是否意味著我省今年房地產(chǎn)市場的快速復(fù)蘇呢？昨天，省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一份分析報(bào)告顯示，今年影響房地產(chǎn)價(jià)格的諸多因素交織，商品房價(jià)格大起大落可能性不大，漲幅趨于緩和，老百姓盼望價(jià)格下跌不現(xiàn)實(shí)。
    六大因素拉動(dòng)房價(jià)溫和上漲
    報(bào)告認(rèn)為，平穩(wěn)發(fā)展是今年房地產(chǎn)市場的主旋律，房價(jià)將有溫和增長。這里有幾個(gè)支撐因素：首先，啟動(dòng)內(nèi)需是今年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，房地產(chǎn)業(yè)作為重要的經(jīng)濟(jì)支柱，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需作用明顯，因此房地產(chǎn)仍是消費(fèi)熱點(diǎn)，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)增長。其次，從省情看，近年全省GDP均超10%，去年新增存款3600多億，投資消費(fèi)潛力巨大。第三，去年全省施工面積中，有1億多平方米的在建房屋面積轉(zhuǎn)到今年，投資繼續(xù)保持較大規(guī)模。第四，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，拆遷安置、外來人口增長、改善住房條件需求等因素都將增加市場需求，導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)不會(huì)跌。第五，就房價(jià)基本構(gòu)成要素看，地價(jià)、建材價(jià)格、貸款利率、勞動(dòng)力價(jià)格、產(chǎn)品品質(zhì)成本等均在上升，對(duì)房價(jià)增長形成支撐。此外，去年我省居民人均可支配收入增長17.5%，房價(jià)承受能力增強(qiáng)。
    企業(yè)面臨回籠資金壓力
    報(bào)告透露，我省商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在：一是經(jīng)濟(jì)適用房比重偏低，其投資占住宅投資的比重由2003年的6.8%回落到去年的4.6%，使得中低收入家庭住房需求得不到滿足，有效供給不足的矛盾加劇。二是大戶型住房供應(yīng)過多。此外，開發(fā)企業(yè)資金壓力加大。統(tǒng)計(jì)顯示，去年全省房地產(chǎn)企業(yè)籌集的開發(fā)資金中，企業(yè)自有資金340.43億元，僅占17.5%，低于全國比重1.2個(gè)百分點(diǎn)。平均每個(gè)開發(fā)企業(yè)僅877萬元，基礎(chǔ)脆弱。加上銀行對(duì)開發(fā)商貸款的審批和控制更加嚴(yán)格，2005年南京流標(biāo)了24幅地塊，其中原因之一就是在宏觀調(diào)控情況下，開發(fā)商資金不足，報(bào)名后發(fā)現(xiàn)“能力有限”而流標(biāo)。因此今年企業(yè)面臨加快回籠資金的壓力。
    全省住宅空置面積增6成多
    這份報(bào)告還描述了過去幾年不曾有過的現(xiàn)象，這又會(huì)套住房價(jià)上漲的籠頭。首先投資總量雖創(chuàng)歷史新高，但僅增長1/5強(qiáng)，這個(gè)增幅回落到2002年以前的水平。還有一個(gè)醒目數(shù)字：去年竣工面積大大超過銷售面積，空置面積達(dá)720多萬平方米，增長47%，而上年這個(gè)增幅僅為2.2%，意味著江蘇樓市買方市場基本形成。再細(xì)分析空置房結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)現(xiàn)：去年空置面積中，住宅空置量增長47.9%，商用房空置量增長55.1%；而空置1年以上的商品房則增長45.5%，占空置房比重近50%，住宅空置量更是增長6成多。南京商品住宅銷售面積增幅回落高達(dá)30多個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告認(rèn)為，去年全省房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)投資、完成開發(fā)土地面積、本年購置土地面積等先行指標(biāo)均有不同程度的下降，直接影響到今年的開發(fā)規(guī)模。而且房地產(chǎn)市場供大于求的局面形成，消費(fèi)者觀望心態(tài)短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)變。隨著宏觀調(diào)控政策的持續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)“洗牌”加劇，取得貸款更難，籌措資金成本更高，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大。因此今年房價(jià)將進(jìn)一步回歸理性。(來源：揚(yáng)子晚報(bào))
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