下游數(shù)據(jù)

人大代表:預(yù)售商品房存在潛在危機

2006年03月08日07:46   來源：西本資訊
摘要：

    “國家允許商品房可以預(yù)售的初衷，主要是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，推動房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。經(jīng)過10年的實踐，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已達到以上目的，應(yīng)取消房地產(chǎn)預(yù)售制度?！比珖舜蟠怼⒅袊嗣胥y行南寧中心支行行長白鶴祥呼吁，應(yīng)修改《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)條款，以降低房地產(chǎn)業(yè)存在的風險

　　取消房屋預(yù)售制度可以防止一些資質(zhì)低下的房地產(chǎn)開發(fā)商利用法律缺陷侵害購房人權(quán)益，將大量風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。白鶴祥列舉了預(yù)售制度帶來的種種風險。其一，期房交易類似期貨交易，容易造成房地產(chǎn)價格泡沫。購買期房的人當中，不乏基于保值、投資、投機等目的的。房地產(chǎn)商也常通過虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬樓價，導(dǎo)致價格過分偏離真實價值。其二，“假按揭”帶來銀行大量不良資產(chǎn)?！耙孕〔┐蟆?、“空手套白狼”是不法房地產(chǎn)開發(fā)商常用的手法，而房屋預(yù)售制度為此提供了便利，在資金缺乏的時候，他們首先想到的是通過“假按揭”從銀行那里套錢，一旦事態(tài)發(fā)展超過他們所能控制的范圍，他們往往會攜款潛逃。以工商銀行為例，其個人住房按揭貸款不良資產(chǎn)中，80%是“假按揭”造成的。其三，不具備開發(fā)實力的企業(yè)進入市場，擾亂正常經(jīng)營秩序，使銀行和購房人風險增大。房屋預(yù)售制度降低了開發(fā)商的門檻，使部分并不具備開發(fā)實力的企業(yè)也可以進入市場。以南方某市為例，百萬人口的城市就存在著大大小小的房地產(chǎn)公司600多家，多數(shù)公司資質(zhì)低下，自有資金嚴重不足。一旦開發(fā)商投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人就成了開發(fā)商投資風險的承擔者和犧牲品。[延伸閱讀:房價脫韁房補沉睡 人大代表建議房補"隨房價調(diào)"]
　　“房地產(chǎn)預(yù)售制度在法律關(guān)系上也存在幾方面的弊病?！鄙唐贩款A(yù)售交易不僅涉及開發(fā)商與購房人之間的法律關(guān)系，還牽涉到與開發(fā)商有關(guān)的施工承包方、貸款銀行及其它債權(quán)人，還可能牽涉到在房屋建造期間的二手購房人。在這多層復(fù)雜的法律關(guān)系中，任何一個環(huán)節(jié)發(fā)生法律風險，均可能影響到商品房交易合同的履行。在預(yù)售中，購房人往往是先支付一筆不小的購房款給開發(fā)商，而開發(fā)商僅承擔在工程完成后將現(xiàn)房交付購房人的義務(wù)，購房人事先支付的購房款項因有效的擔保制度缺失而常常得不到有效保護。在訂立合同時，購房人對房屋的實際面積、建材、質(zhì)量、配套設(shè)施等無法了解，這為開發(fā)商在預(yù)售中誤導(dǎo)甚至欺騙消費者創(chuàng)造了機會。此外，在預(yù)售到現(xiàn)房交付的期限內(nèi)，一旦開發(fā)商的履約能力發(fā)生變化，就會讓購買方蒙受損失。
　　白鶴祥代表還建議，在取消房地產(chǎn)預(yù)售制度后，可設(shè)定兩年左右的緩沖期，以防止房地產(chǎn)開發(fā)大幅度縮減，避免由此引發(fā)部分房地產(chǎn)公司倒閉而導(dǎo)致的市場震蕩。同時，通過完善有關(guān)配套政策，規(guī)范房地產(chǎn)管理，可將市場風險降至最低限度。（華南新聞）

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