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    日前，建設(shè)部及中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有關(guān)人士表示：２００６年將是鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年，今年，政府將大力發(fā)展自住型普通住宅消費(fèi)進(jìn)一步改善中國(guó)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)。此言一出，許多開(kāi)發(fā)商如獲至寶。
　　“鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年不等于就是住宅消費(fèi)年?！保苍拢玻度?，針對(duì)近來(lái)一些開(kāi)發(fā)商盲目的樂(lè)觀和高漲的熱情，北京房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會(huì)委員蔡金水潑了一回“冷水”，蔡金水說(shuō)，“２００６年能否成為住宅消費(fèi)年，最終還要看老百姓是否買(mǎi)賬，是否愿意拿出錢(qián)來(lái)買(mǎi)房?！?BR>　　有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者表示，２００６年能否從“鼓勵(lì)住宅消費(fèi)年”，變成真正意義上的住宅消費(fèi)年，還需要邁過(guò)數(shù)道“門(mén)檻”——
　　樓市能否邁向理性繁榮
　　“２００６仍是一個(gè)不確定的年份?！鼻安痪?，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。眾所周知，近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等景象，局部地區(qū)甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，威脅到我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全。
　　為使房地產(chǎn)市場(chǎng)重回平穩(wěn)、持續(xù)和健康發(fā)展的軌道，國(guó)家采取了一系列調(diào)控政策，“新政”在一定程度上抑制了房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和局部泡沫的產(chǎn)生與進(jìn)一步膨脹。房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重的上海房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，全國(guó)新一輪房地產(chǎn)熱也得到了一定程度的降溫。
　　易憲容認(rèn)為，從目前的情況來(lái)看，雖然新政效果已經(jīng)初見(jiàn)成效，但房地產(chǎn)調(diào)控的目的還尚未完全達(dá)到，２００６年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很多的不確定性。蔡金水也表示，眼下樓市正處于一個(gè)調(diào)整期，今年能不能成為住宅消費(fèi)年，首先取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)能否保持穩(wěn)定，尤其是取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)能否穩(wěn)步地回歸理性的繁榮，告別過(guò)去非理性的所謂的“繁榮”階段。
　　人民收入預(yù)期及實(shí)際收入能否保持雙增長(zhǎng)
　　“打個(gè)比方，假設(shè)我們每個(gè)月能掙到１３００美金，那么我們現(xiàn)在去購(gòu)買(mǎi)每平方米１００００元人民幣的房子，就不會(huì)覺(jué)得房?jī)r(jià)難以接受。”蔡金水認(rèn)為，制約當(dāng)前老百姓住宅消費(fèi)的一個(gè)關(guān)鍵因素，是房?jī)r(jià)收入比即一套住宅的總價(jià)與家庭年收入的比例過(guò)高。
　　蔡金水說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的重要指標(biāo)。目前，世界銀行制定的房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)是５∶１聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是３∶１。美國(guó)目前的比例是３∶１日本則是４∶１。而在我國(guó)，這個(gè)比例大約是１０∶１－１５∶１?！耙粋€(gè)家庭傾一生積蓄都不一定能買(mǎi)得起一套房子，在這種情況下，即使居民有強(qiáng)烈的改善居住條件買(mǎi)房的愿望，除了富裕階層，又有多少人真敢傾一生積蓄買(mǎi)房呢？”
　　“要想成為住宅消費(fèi)年，房?jī)r(jià)必須要降到老百姓都能接受?！辈探鹚蛴浾弑硎?，倘若房?jī)r(jià)不降，則只有提高老百姓的收入，只有老百姓收入預(yù)期及實(shí)際收入雙雙見(jiàn)漲，住宅消費(fèi)年才有可能實(shí)現(xiàn)。
　　刺激內(nèi)需措施是否得力到位
　　“２００５年，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)取得了巨大發(fā)展，但是也潛藏了很多深層次的危機(jī)?！氨本┛萍即髮W(xué)教授趙曉強(qiáng)調(diào)，“從目前看雖然２００６年經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)整體較好但也存在一些問(wèn)題。除了資源環(huán)境約束國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力加大中小企業(yè)融資困難農(nóng)民收入增長(zhǎng)緩慢等老問(wèn)題外還可能出現(xiàn)１９９８年那樣較為嚴(yán)重的需求不足。”
　　統(tǒng)計(jì)顯示，截至２００５年底，我國(guó)銀行中積累的居民儲(chǔ)蓄已經(jīng)高達(dá)１４．１萬(wàn)億元。這１４萬(wàn)億是一個(gè)過(guò)大的數(shù)字，是造成內(nèi)需不足的直接原因。當(dāng)前，一些產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩嚴(yán)重，內(nèi)需嚴(yán)重不足，已然形成一種矛盾。趙曉認(rèn)為，在此情況下房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈中延伸較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)其帶動(dòng)內(nèi)需的作用被重視，本是理所當(dāng)然的。但眼下的問(wèn)題是，今年國(guó)家采取的有關(guān)刺激居民消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的政策措施，能否真正發(fā)揮好作用，從而進(jìn)一步帶動(dòng)住宅汽車(chē)等大件消費(fèi)需求，這才是這一問(wèn)題的關(guān)鍵。
　　另外，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所況偉大博士認(rèn)為，要擴(kuò)大消費(fèi)，必須使開(kāi)發(fā)商響應(yīng)政府號(hào)召，開(kāi)發(fā)適合中低收入者的中低檔商品房，而要讓惟利是圖的開(kāi)發(fā)商自覺(jué)地響應(yīng)政府號(hào)召無(wú)疑是癡人說(shuō)夢(mèng)，因此這就要求在鼓勵(lì)居民消費(fèi)的同時(shí)，從規(guī)劃等方面對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行引導(dǎo)和約束。
　　地方政府能否貫徹中央政策
　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員廖英敏認(rèn)為，２００６年有關(guān)部門(mén)提出鼓勵(lì)居民進(jìn)行住宅消費(fèi)，目的十分明顯，針對(duì)的是居民普通自住型住宅，這就要求市場(chǎng)增加普通中低檔住宅供應(yīng)。這在很大程度上，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，需要地方政府具體去安排、組織實(shí)施好住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整，需要地方政府去長(zhǎng)期關(guān)注住宅結(jié)構(gòu)是否合理這樣的事情。
　　“去年中央提出了調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)，雖然當(dāng)時(shí)提出了這樣一個(gè)要求，但是一直沒(méi)有調(diào)整好。”廖英敏說(shuō)，“去年，七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的通知》，一個(gè)主要的內(nèi)容，就是‘強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)’。但從去年——準(zhǔn)確地說(shuō)是從前年開(kāi)始的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中低價(jià)位住宅偏少、結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象進(jìn)行的調(diào)整來(lái)看，地方政府重視的調(diào)整得好一點(diǎn)。而上海、華南江浙一帶及北京等地房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快，調(diào)整就不太好，房?jī)r(jià)沒(méi)降下來(lái)，結(jié)構(gòu)仍然不合理?！?BR>　　“現(xiàn)在有的地方政府比較擔(dān)心：一旦積極貫徹中央的有關(guān)政策，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)、ＧＤＰ的增長(zhǎng)造成負(fù)面影響。加上金融上也有風(fēng)險(xiǎn)，這些擔(dān)憂(yōu)和顧慮，必然影響到地方政府對(duì)中央有關(guān)政策措施的認(rèn)識(shí)和貫徹實(shí)施。”廖英敏說(shuō)，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大中低檔自住型住宅的消費(fèi)，關(guān)鍵不在中央，而在于地方政府能否按照中央提出的要求，采取切實(shí)有力的措施，制定一些相關(guān)配套細(xì)則，真正將中央的政策落到實(shí)處?！?BR>　　二手房市場(chǎng)能否真正啟動(dòng)
　　“中國(guó)要解決住房消費(fèi)的另一個(gè)重要途徑是大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。”況偉大表示，但中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況恰恰相反，大都是通過(guò)住房投資來(lái)解決住房消費(fèi)，也就是說(shuō)，中國(guó)是通過(guò)買(mǎi)房來(lái)解決住房消費(fèi)的。
　　“嚴(yán)格來(lái)講，租房是住房消費(fèi)，買(mǎi)房是住房投資。政府鼓勵(lì)住宅消費(fèi)無(wú)非是采取各種措施提高居民的支付能力，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言無(wú)疑是如獲至寶，他們開(kāi)發(fā)的住宅有市場(chǎng)了，有需求了，有買(mǎi)主了。但是，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，很少有國(guó)家是通過(guò)住宅投資來(lái)完全解決住房消費(fèi)問(wèn)題。即便是發(fā)達(dá)的歐美國(guó)家，其住房自有化率也在６５％左右?！睕r偉大說(shuō)，“中國(guó)許多城市的住房自有化率已超過(guò)了這一比率?！?BR>　　盡管如此，“對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)在顯然還不能高興得太早。他們面臨的最大的限制性因素首先是能否取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或能否獲得土地，其次才是資金問(wèn)題?！睕r偉大說(shuō)，“住房消費(fèi)年的標(biāo)志應(yīng)是‘居者有其屋’。但這并非意味著居民完全擁有住房，而是意味著有房住?！?BR>　　況偉大認(rèn)為，真正要解決居民的住房消費(fèi)問(wèn)題，不能完全依靠住房投資（買(mǎi)房）來(lái)解決，必須大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。就像前面提到的現(xiàn)象一樣，雖然中國(guó)二手房市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展比較迅速，但由于人們的住宅消費(fèi)觀念未有根本轉(zhuǎn)變，可以說(shuō)我國(guó)二手房交易還沒(méi)有真正放量。
　　“如果房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，居民很難通過(guò)住房投資（買(mǎi)房）來(lái)解決住房消費(fèi)?！痹谶@種情況下，租賃市場(chǎng)能否興起就成了決定２００６年能否成為住宅消費(fèi)年的一個(gè)重要條件。（中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)）