下游數(shù)據(jù)
解開房價虛高開發(fā)商未獲“暴利”的原因
2006年01月18日12:52 來源：西本資訊
最近，福州市物價局公布的一份調(diào)查100多個房產(chǎn)開發(fā)項目成本的清單顯示：土地成本、建造費(fèi)用及配套費(fèi)用只占銷售價格的59%，其余41%則是開發(fā)商的管理費(fèi)和利潤。從這組數(shù)據(jù)上看，開發(fā)商應(yīng)該可以獲得30%左右的利潤。
2004年全國房地產(chǎn)價格較2003年上漲了12.5%，其中上海的房地產(chǎn)上漲速度已經(jīng)達(dá)到27%。在產(chǎn)品價格高速上漲時期，一個行業(yè)獲得高于社會平均的利潤是可能的。尤其是房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)商在房價上漲之前獲得的土地價格基本上低于目前的土地價格，房屋價格上漲，自然會獲得高額回報。
那么房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是否真的存在如此之高的利潤呢？
評價一個行業(yè)的盈利能力，最重要的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率，它反映了一段時間內(nèi)股東權(quán)益的獲利情況，是衡量一個行業(yè)或者企業(yè)盈利能力的最重要的指標(biāo)。
一、統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的利潤水平
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至2003年底，全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有37000多家。按照官方的統(tǒng)計，筆者測算的凈資產(chǎn)收益率與人們的預(yù)期完全不同：1997年到2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率很低，其中1997到1999連續(xù)出現(xiàn)了全行業(yè)虧損。2003年是利潤最高的年份，但凈資產(chǎn)收益率也不過4.4%，遠(yuǎn)低于貸款利率。
二、上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率
根據(jù)證監(jiān)會的行業(yè)分類方法，截至2004年，在滬深兩地上市的房地產(chǎn)類開發(fā)公司共有55家。雖然不能完全代表所有的企業(yè)，但目前看，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司從規(guī)模、經(jīng)營管理水平、融資渠道等整體的競爭力上看要明顯地好于非上市公司。然而在測算它們的凈資產(chǎn)收益率后，結(jié)果出人意料。
1、2004年上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率
2004年55家上市房地產(chǎn)公司的平均凈資產(chǎn)收益率為7.94%，而滬深兩地全部上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率為9.01%。
2004年石化類上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率為13.76%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平。相比之下，房地產(chǎn)公司卻并沒有明顯的高利潤。
路橋類上市公司平均凈資產(chǎn)收益率為5.74%，此類公司的風(fēng)險較小，收益率比較穩(wěn)定，從總體上看，房產(chǎn)公司的收益也比不上這類公司，因為其風(fēng)險比較大。
2、歷年上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率
從1994年起，94年和95年上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率明顯高于上市公司的平均水平，96年和97年大致持平，而在98年之后，上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率明顯低于全部上市公司的平均水平。
從1994年到2004年，上市房地產(chǎn)公司的平均凈資產(chǎn)收益率為8.21%，而滬深兩地的全部上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率為8.85%。二者基本接近，上市房地產(chǎn)公司略低。
從凈資產(chǎn)收益率的變動趨勢來看，上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率波動幅度遠(yuǎn)高于全部上市公司的波動幅度。1994年上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率高達(dá)18%，而1998年和2001年卻還不到4%，這說明上市房地產(chǎn)公司的風(fēng)險較高。
因此，上市房地產(chǎn)公司的風(fēng)險高于平均水平，但是收益率卻低于平均水平。
三、房價虛高背景下開發(fā)商沒有獲得“暴利”的原因
以上表明：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不存在整體“暴利”，相反房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率還略微低于社會平均水平，即使是過去兩年房價高漲的時期也不例外。
是什么原因?qū)е铝碎_發(fā)商的實際表現(xiàn)遠(yuǎn)低于人們的預(yù)期呢？
1、開發(fā)項目稀缺
開發(fā)商眾多，項目有限。以北京為例，2004年共有1000多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，而房地產(chǎn)開發(fā)項目總規(guī)模只有2500萬平方米，平均每個開發(fā)商僅擁有2萬多平方米的開發(fā)規(guī)模。大部分開發(fā)商沒有項目或者項目量嚴(yán)重不足。原因主要是缺乏可供開發(fā)的土地，致使很多公司長期拿不到土地，或拿到的土地很少。
長期拿不到土地的開發(fā)商一旦拿到土地，必然把平時的費(fèi)用開支攤到項目上，導(dǎo)致開發(fā)成本加大。當(dāng)大部分開發(fā)企業(yè)都這樣時，開發(fā)平均成本必然提高，而很少的可以獲得足量土地的開發(fā)商，也會參照社會平均水平來定價，這少部分開發(fā)商就會獲得超額的利潤。
2、大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的規(guī)模小，運(yùn)營效率低下
我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史較短，大部分開發(fā)公司規(guī)模偏小，運(yùn)營效率低下。截至2003年底，全國的37000多家房地產(chǎn)開發(fā)公司的平均凈資產(chǎn)為2500多萬元，房地產(chǎn)竣工面積為4億多平方米，平均每家公司的竣工面積僅為1萬多平方米。
房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模過小使公司的運(yùn)營缺乏效率，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)也導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營效率的低下。
3、部分房地產(chǎn)開發(fā)公司存在非規(guī)范運(yùn)作
房地產(chǎn)開發(fā)是高風(fēng)險行業(yè)，我國的房地產(chǎn)市場缺乏秩序，開發(fā)公司良莠不齊，有些公司非規(guī)范運(yùn)作造成虧損。在上市房地產(chǎn)公司中也有非規(guī)范運(yùn)作的現(xiàn)象，巨額拆借或巨額擔(dān)保，最終導(dǎo)致官司纏身，甚至資不抵債。
從1998年到2004年，55家上市房地產(chǎn)公司中，有12家累計利潤為負(fù)，虧損占22%，其中8家累計虧損超過1億，更為嚴(yán)重的有3家已經(jīng)資不抵債，這些大都是不正常經(jīng)營程造成的。非規(guī)范化運(yùn)作降低了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均利潤水平。
因此，不論是全行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，還是上市公司的數(shù)據(jù)，結(jié)果都表明：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)沒有明顯的暴利。即使在近幾年房價虛高的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體利潤水平也并不高。
在房價虛高的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有條件獲得高額利潤，但是實際利潤水平卻并不高。我們更應(yīng)該關(guān)注的是開發(fā)商在有條件的情況下并沒有獲得“暴利”的原因，對于高房價冷靜的進(jìn)行分析。(來源：人民網(wǎng)）
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