下游數(shù)據(jù)

明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不悲觀

2005年12月23日07:38   來(lái)源：西本資訊
摘要：
    中國(guó)市場(chǎng)的區(qū)域差異性是比較大的，在房地產(chǎn)領(lǐng)域也是如此，即便在宏觀調(diào)控的背景下，各地區(qū)的情況也有所不同，在住交會(huì)期間，來(lái)自上海、北京、深圳三地的業(yè)內(nèi)人士就圍繞著各自的區(qū)域樓市發(fā)展各抒己見。
    長(zhǎng)三角樓市在向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變
    “長(zhǎng)三角樓市已明顯是買方市場(chǎng)?！敝性ㄖ袊?guó)）董事總經(jīng)理黎明楷在住交會(huì)上表示，宏觀調(diào)控在長(zhǎng)三角地區(qū)已收到了預(yù)期效果，市場(chǎng)開始平穩(wěn)下滑，并表現(xiàn)出市場(chǎng)供大于求的特征。
    中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上海市一手住宅成交量在7月份時(shí)跌至谷底，僅為77.91萬(wàn)平方米，而后逐步平穩(wěn)回升，9~11月的月平均住宅成交量為154萬(wàn)平方米，相當(dāng)于今年最高峰1月份成交量的55%；價(jià)格方面，除個(gè)別樓盤出現(xiàn)較大幅度回調(diào)外，其余樓盤均保持平穩(wěn)走勢(shì)。
    但市場(chǎng)供求關(guān)系已明顯轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。4月份以來(lái)市場(chǎng)一直陷入供過(guò)于求，截至2005年9月，上海市全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積和預(yù)售登記面積比為1比0.68，較年初2月份的1比1.38下降約50%，供求關(guān)系轉(zhuǎn)換明顯。市場(chǎng)中投機(jī)需求、投資需求和“追漲”而提前釋放的需求，正在被抑制。
    除了上海，南京、杭州等地的供需差距也在加大。今年第三季度，南京總供需比達(dá)到1.78比1，其中新建商品房的供需比更高達(dá)2.2比1，供大于求的情況較第二季度有所加劇。而第四季度，南京新建商品房還將有530萬(wàn)平方米的供給量，整個(gè)2005年新建商品房的上市總量將達(dá)1400萬(wàn)平方米。
    針對(duì)如此現(xiàn)狀，黎明楷認(rèn)為，拓寬融資渠道和提高銷售速度是目前開發(fā)商的第一要?jiǎng)?wù)?！叭谫Y大家都知道很重要，而銷售得快，資金就回籠得快?，F(xiàn)在很多開發(fā)商還是持觀望態(tài)度，希望這個(gè)市場(chǎng)快點(diǎn)恢復(fù)，有沒(méi)有這樣的機(jī)會(huì)我不敢說(shuō)，因?yàn)槭袌?chǎng)是一直變動(dòng)的，但是現(xiàn)在停止銷售我覺(jué)得并不是高招，因?yàn)轫?xiàng)目一直在運(yùn)營(yíng)、一直要投入，你說(shuō)你等等看，可能到最后不是賺多賺少的問(wèn)題，而是資金流的問(wèn)題了，這是涉及到生死存亡的。”
    另外，黎明楷表示，在營(yíng)銷手段上，開發(fā)商要了解客戶需求?！伴_發(fā)商需要更注重研究客戶的偏好、生活習(xí)慣等軟數(shù)據(jù)?，F(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)紛紛出招，比如通過(guò)靈活付款、贈(zèng)送裝修、車位、降低首付等方式推銷樓盤。在銷售渠道上則更注重通過(guò)專業(yè)代理，以分銷網(wǎng)絡(luò)的形式推廣產(chǎn)品。市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，開發(fā)商必須注重自身專業(yè)能力的培養(yǎng)，在細(xì)分市場(chǎng)中精耕細(xì)作獲取利潤(rùn)，大而全的粗放型開發(fā)商將逐步淡出市場(chǎng)。”
對(duì)明年上海樓市沒(méi)那么悲觀
    “我對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有覺(jué)得那么悲觀。”衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民在論壇上先表明了自己的態(tài)度。他認(rèn)為，2004年是房地產(chǎn)干預(yù)年，2005年是政策調(diào)控年，2006年則應(yīng)該是房地產(chǎn)改革的元年，“后續(xù)應(yīng)都是些‘小打小鬧’的政策，而不會(huì)再?gòu)?qiáng)烈控制了”。
    蔡為民表示：“明年房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是相對(duì)于今年進(jìn)一步成熟的狀態(tài)，因?yàn)槊髂晔侵袊?guó)金融業(yè)開放的一年，中國(guó)要面對(duì)國(guó)外企業(yè)大量的進(jìn)入，同時(shí)有國(guó)際銀行進(jìn)入之后，國(guó)外企業(yè)取得融資的渠道會(huì)比現(xiàn)在更加豐富?！?BR>    新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事趙云飛也表示，上海的房?jī)r(jià)還是有一定的需求支撐?！吧虾，F(xiàn)在的供應(yīng)量絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題，只是消費(fèi)者的心理預(yù)期受到了打壓，目前市場(chǎng)所保持的狀態(tài)說(shuō)明政府調(diào)控有了一定的效果，從這個(gè)效果看，我對(duì)未來(lái)上海房?jī)r(jià)走勢(shì)仍然看好。上海的城市價(jià)值是有目共睹的，因?yàn)榉慨a(chǎn)是資產(chǎn)類的商品，資產(chǎn)類的商品和貨幣的價(jià)值是直接關(guān)聯(lián)的，貨幣的價(jià)值和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)性又直接關(guān)聯(lián)，現(xiàn)在我們貨幣的價(jià)值在增長(zhǎng)，那么資產(chǎn)類的商品也會(huì)有相應(yīng)的增長(zhǎng)?！?BR>北京、深圳樓市變化引人關(guān)注
    曾說(shuō)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”，然而在上海及長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷低潮期時(shí)，其他城市似乎并沒(méi)有出現(xiàn)低潮。比起上海，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然顯得相對(duì)平穩(wěn)，但據(jù)最新公布的今年前10月北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，北京商品住宅期房均價(jià)6781元/平方米，同比上漲1196元，漲幅為21.4%，北京是不是另一個(gè)上海？另一個(gè)受政策影響明顯的城市是深圳，據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究所發(fā)布的《2005年1～3季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告》顯示，今年1~9月，深圳房?jī)r(jià)漲了12.18%，同時(shí)，炒房團(tuán)南下，業(yè)內(nèi)有人估計(jì)，此前集中于上海炒樓的200億元資金正在流向深圳，深圳會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)上海？這兩個(gè)問(wèn)題也為住交會(huì)上業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注。
    SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示：“北京的情況如果讓我有點(diǎn)擔(dān)心的話，就是北京今年的土地供應(yīng)量太少，土地的供應(yīng)量和房子的供應(yīng)量相差一年到一年半的時(shí)間。今年北京招拍掛土地的量只有已銷售房子面積的18%，完成土地供應(yīng)目標(biāo)應(yīng)不到20%，在這樣的情況下我覺(jué)得政府應(yīng)該提高警惕，在供應(yīng)量比較少的情況下如何讓一個(gè)市場(chǎng)能夠達(dá)到供需的基本平衡。而價(jià)格方面我認(rèn)為是會(huì)提升的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)不光是建設(shè)成本，還有周圍基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等城市建設(shè)發(fā)展方面的促進(jìn)因素。”（東方早報(bào)）
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