下游數(shù)據(jù)

一個星期一個價格 利潤率55％是房地產底線？

2005年11月28日12:57   來源：西本資訊
摘要：

    一個星期一個價
    近10年來，全國主要城市的房價總體上持續(xù)上揚，而北京二環(huán)周邊的樓盤，幾乎一個星期一個價。
    許輝在東三環(huán)三元橋附近的一家外企上班，而他現(xiàn)在居住在豐臺區(qū)，每天上下班要三、四個小時的車程有點讓他吃不消。幾番考慮之后，他決定在單位附近買一套住房，三元橋附近的一個樓盤—遠洋新干線，成了他的“目標”。早在今年3月份，他就瞄準了這個樓盤，3月份遠洋新干線的樓盤報價是10500元/平方米，還在他能接受的范圍內。當他決定了要去定房的時候，卻碰巧單位派他到外地出差，買房的事暫時擱淺下來。5月份回到北京，當他滿懷期望地去遠洋新干線定房時，房價卻猛漲到了13800元/平方米。怎么兩個月的時間房價就猛漲了3300元呢？他想不明白這個上躥的數(shù)字是如何出籠的，更想知道到底是什么原因讓遠洋新干線的房價有了32%的漲幅。
    然而對像許輝這樣的購房者來說，想知道一個真實的房價是一件非常困難的事。
    一位在北京從事房地產開發(fā)近10余年的房地產開發(fā)公司的副總，向《中國經濟周刊》粗略算了北京的房價成本賬 ：開發(fā)一個樓盤的建安費用是1800元左右，前期費用（規(guī)劃設計費等）100元，配套設施費300元，間接費（含管理費用、財務費用等）是300元左右，土地費對房價影響最大，也是最不確定的因素，因為北京的地價現(xiàn)在實行的是拍賣定價，一般是在1000元，有時會高于1000元。如此算來，北京商品房平均開發(fā)成本每平方米是3200元左右。
    這位副總坦言，前幾年，房地產開發(fā)的自有資金利潤率很高，達到百分之幾百，目前在宏觀調控下，房地產自有資金的利潤率也接近100%。這個變化主要是因為在以前可以通過一些非常手段獲取相對廉價的土地，現(xiàn)在土地公開拍賣透明化了之后，自有資金利潤率相對就低了。“如果自有資金的利潤率低于55%，我們是不做的。”他告訴記者，雖然房地產的回報率很高，但也存在著高風險，而且政府又不補貼，房子賣不出去很有可能會出現(xiàn)“爛尾樓”，所以才定了利潤率55%這個底線。
    《中國經濟周刊》從相關部門了解到，雖然房價成本大致主要由土地成本、建安成本、其他稅費等三大塊組成，看上去簡單，但北京有4000多家開發(fā)商，每一個開發(fā)商的樓盤開發(fā)成本不一樣，真正想弄清北京房價的成本清單，并非易事。
    揭秘房價成本
    近來房價清單問題引起社會的廣泛關注，尤其是福州市物價局公布房價成本清單，似一枚重磅炸彈，在社會上引起了很大反響。福州市的這份房價清單顯示：福州市市區(qū)商品房平均開發(fā)成本約為每平方米2160元，社會平均利潤約為每平方米1400元，地價、建安成本、配套設施費用分別只占房價的20%、25%和14%左右，而管理費用、銷售費用和利潤則占到房價的41%左右。
    這份公開披露的福州市部分地塊商品房價格成本對照表進一步顯示，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經測算，開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。 

    新華社“新華視點”專欄前不久連續(xù)播發(fā)《房價成本揭秘》的調查也顯示，我國房地產開發(fā)行業(yè)的平均利潤率約50%，新華社報道據(jù)此認為房地產是“暴利行業(yè)”。
    這些都是見諸報端的數(shù)字，一位研究房地產人士向記者透露，目前的房地產行業(yè)，暴利之驚人，已經達到難以想象的程度。南京有一家開發(fā)商，開發(fā)了銀城東苑這個摟盤，當初拿地的土地價格為500元一個平方，建筑成本為1200元一個平方，加上稅收、廣告，成本價不超過2000元，卻賣5500到7000元一個平方，按6000元的均價計算，每平方賺4000元，暴利達到200%。
    “這些不足以證明房地產是一個暴利行業(yè)，高利潤就意味著高風險，而房地產就是一個高風險的行業(yè)，而且其高風險是一個很不確定因素。另外，房地產成本中的地價、建筑安裝費、政府稅費等成本數(shù)據(jù)難以度量，也不可能有一個固定標準。房地產的利潤率如何計算？房地產開發(fā)的利潤率多高才是合理的？到目前并無定論?！苯ㄔO部一位研究房地產的人士告訴《中國經濟周刊》。
    蓋高樓就能賺大錢？
    相關資料顯示，我國房地產業(yè)是暴利行業(yè)的提法是在1993年出現(xiàn)的。當時國營房地產開發(fā)企業(yè)實行了企業(yè)化改革，而且陸續(xù)建立了一大批民營企業(yè)。大家之所以認為“房地產是暴利行業(yè)”的原因是，國民經濟連續(xù)十幾年的快速發(fā)展，給了一部分房地產企業(yè)獲取高利或暴利的空間。而當時國家的調控、法制、價格等方面沒有及時跟上，也缺乏有力的抑制暴利的措施，于是，一些獲取高利甚至暴利的房地產企業(yè)應運而生。
    而十幾年過去了，我國宏觀調控的實施和價格、市場管理也進一步完善，但一些獲得暴利的房地產企業(yè)和大富豪卻沒有停止產生。
    2004胡潤百富榜顯示，房地產業(yè)是中國最大的財富集聚區(qū)，前10位中，有7位的主業(yè)都是房地產或者包括房地產；而全部的這一百位中國最富的人當中，更是有多達38位的主要財富來源是房地產，比例比占第二位的鋼鐵油料類富翁高出一倍多。
    2005胡潤百富榜，更是讓中國的富豪站在了透明地帶，其中上榜前50位富豪中有24位涉足房地產。老百姓在羨慕的同時難免會問：蓋房子真能賺大錢嗎？對仍然處在市場經濟初期階段的中國來說，房地產已經成為所有行業(yè)共同需求的相對稀缺的資源，其穩(wěn)定的回報率和相對的壟斷度，對富豪們來說，可謂“英雄所見略同”。
    什么是暴利，目前沒有統(tǒng)一的定義，但有一點可以成為共識：獲取的利潤至少要比高額利潤高，甚至高得較多才能叫暴利。什么是暴利行業(yè)？房地產業(yè)是否暴利行業(yè)？目前一直有爭論。有專家認為，應界定為這個行業(yè)的多數(shù)企業(yè)，至少是一半以上或者30%以上的企業(yè)能夠獲得暴利。當前，我國的房地產開發(fā)企業(yè)，在1992年初為4700個，而在1992下半年和1993年上半年的過熱發(fā)展后，猛增至3萬多個，遠遠超過完成房地產開發(fā)任務的需要。直至今日，由于種種原因，全國仍然擁有32000個房地產開發(fā)企業(yè)。如此“僧多粥少”，房地產行業(yè)會不會出現(xiàn)虧損企業(yè)？
    “房地產出現(xiàn)虧損企業(yè)有的是，尤其是一個外行從事地產行業(yè)，穩(wěn)賠死你。為什么有那么多爛尾樓?就是粗算下來以為是暴利，亂借錢，真做下去全傻了。世界上哪有穩(wěn)賺不賠的生意哦。”一業(yè)內人事向記者感嘆道。（來源：人民網－中國經濟周刊） 
 
 

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