下游數(shù)據(jù)

三大矛盾困擾上海樓市

2005年11月18日12:21   來源：西本資訊
摘要：
    上海將在未來一段時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)大量空置房，這似乎已經(jīng)成了定論，近階段，無論是媒體還是專家都對(duì)這一論點(diǎn)作了多方論證，上海的住宅開發(fā)業(yè)似乎籠罩在“空置房危機(jī)已經(jīng)拉響警報(bào)”的陰影中，事實(shí)上，比所謂的空置房危機(jī)更加可怕的是，面對(duì)危機(jī)，我們在認(rèn)識(shí)上尚存在一些難以理清的矛盾。
　　今年供求之差過千萬
　　上月底 ，上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心主任張泓銘在某學(xué)術(shù)研討會(huì)上公開分析表示，經(jīng)過今年宏觀調(diào)控以后，到年底，住宅商品房的投資需求和投機(jī)需求會(huì)縮減50%以上。更令人擔(dān)憂的是，自住購房需求也在大量減少，在上海的住宅商品房市場，需求急劇縮減和供應(yīng)持續(xù)增加之間的矛盾被普遍認(rèn)為是今后形成空置房危機(jī)的主要原因。
　　記者據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2005年11月15日，全市住宅商品房的可售面積總數(shù)為1843萬平方米左右，而網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的10月份全市住宅成交僅144.2萬平方米，如果本月及下月，住宅商品房的成交量可以達(dá)到“金九銀十”的水平，也不過是區(qū)區(qū)300萬平方米左右——即使今年最后兩月的新增供應(yīng)量為零，到年底，住宅供需的差額也將超過1600萬平方米。但實(shí)際上，經(jīng)過正常開發(fā)周期上市的住宅面積正在不斷增加，這個(gè)供需差到年底可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們的預(yù)計(jì)，而且，由于住宅房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的慣性，這種狀況在明年同樣不容樂觀。
　　跌價(jià)并非靈丹妙藥
　　上周，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授在接受滬上媒體采訪時(shí)公開表示，房價(jià)與購買力的不匹配、價(jià)格與地段的不匹配及房型面積與實(shí)際需求的不匹配是引發(fā)房屋空置現(xiàn)象不可忽視的原因。言下之意，正是目前輿論最為關(guān)注的要求開發(fā)商降低房價(jià)的呼聲。
　　事實(shí)證明，近期上海每天少的可憐的成交量中，依靠部分開發(fā)商降價(jià)以獲得成交的數(shù)量不在少數(shù)。但是，我們已經(jīng)可以看到兩個(gè)非常明顯的特征，其一，降價(jià)熱銷的樓盤、區(qū)域以及數(shù)量只能以個(gè)別來描述；其二，“買漲不買跌”的心態(tài)導(dǎo)致某些開發(fā)商亦步亦趨的降價(jià)促銷正在失去立竿見影的功效，購房者對(duì)于處于動(dòng)態(tài)之中的房價(jià)變化正在逐漸變得麻痹。觀望之風(fēng)可能在房價(jià)下跌的過程中進(jìn)一步濃郁。
　　根據(jù)理財(cái)周刊對(duì)本年度60余個(gè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的上市公司的資金情況進(jìn)行了分析，結(jié)果顯示，截至第三季度底為止，宏觀調(diào)控雖然只有5個(gè)多月，但是，這60余家公司的資金總量下降了19%，而部分以房產(chǎn)為絕對(duì)主要業(yè)務(wù)的公司情況更為糟糕，有些公司資金基本上處于枯竭狀態(tài)。如果房產(chǎn)銷售繼續(xù)萎靡，大量空置房不可兌現(xiàn)的話，這些上市公司以及它們的股民都將受到巨大影響。
　　目前，上海數(shù)千個(gè)在售樓盤中，少數(shù)采取降價(jià)促銷的開發(fā)商，絕大部分確實(shí)是迫于資金壓力而走出這一步的，而其他大部分開發(fā)商與購房者一樣，處在觀望之中。如果形勢發(fā)展如一些比較激進(jìn)的專家或者媒體呼吁的那樣，上海的房價(jià)再大跌三分之一，是不是可以化解“空置房危機(jī)”呢？一位香港知名地產(chǎn)開發(fā)公司的總經(jīng)理告訴記者：“在熟悉上海的港臺(tái)人士看來，上海市區(qū)的大部分地方，房價(jià)已經(jīng)被低估了。”他說的話讓記者一愣，同時(shí)產(chǎn)生許多疑問，但是他接下來的分析，還真的有一些道理：“跌價(jià)并非靈丹妙藥，照這樣下去，再跌一半房價(jià)可能也解決不了問題，香港房價(jià)跌價(jià)最多時(shí)，跌掉三分之二，但后來成交復(fù)蘇卻并非因?yàn)榉績r(jià)的刺激，而是大量買家對(duì)香港經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)業(yè)后市的信心回暖所致……”
　　三大矛盾有待明確
　　確實(shí)，要解決即將到來的“空置房危機(jī)”，我們除了關(guān)注房價(jià)以外，首先應(yīng)該關(guān)注一些心理上的和認(rèn)識(shí)上的問題，在大部分地區(qū)房價(jià)已經(jīng)跌去三分之一的過程中，我們看到房價(jià)對(duì)于入市購房的消費(fèi)者產(chǎn)生極大的影響，但更加重要的影響，還是在于購房之后的行情變化對(duì)其的心理影響，潛在的購房者在關(guān)注先行者的感受，這就是”買漲不買跌”的成因，之后潛在購房者組成的需求市場會(huì)更關(guān)注除了房價(jià)之外的一些認(rèn)識(shí)問題。
　　矛盾一：政策見底與深化調(diào)控。
　　這兩者之間的矛盾直接導(dǎo)致了人們的持幣觀望、患得患失的心態(tài)：怕政策尚未見底，日后房價(jià)還會(huì)跌，又怕錯(cuò)過了谷地價(jià)格。
　　前一段時(shí)間，本市某些媒體出現(xiàn)了關(guān)于“房地局有關(guān)人士透露上海個(gè)調(diào)稅細(xì)則正在擬定”中的報(bào)道，但相關(guān)部門立即借助媒體公開辟謠，這便是兩者矛盾的一次典型體現(xiàn)。盡管，上海市政府新聞發(fā)言人曾表示暫時(shí)不會(huì)有新的政策出臺(tái)，但是，上海有關(guān)部門在今年發(fā)布新政策時(shí)多次使用了先“吹風(fēng)”后落實(shí)的方式，也不免讓人對(duì)坊間各種傳言敏感。如今年三月份開征5%的營業(yè)稅、至花園住宅等高檔物業(yè)交易征收高額增值稅等均是如此。有業(yè)內(nèi)人士及市民猜測，這種做法繼續(xù)延伸到二手房交易征收個(gè)稅亦不無可能。
　　政策是否見底？何時(shí)見底？在個(gè)調(diào)稅出臺(tái)前說不準(zhǔn)，在個(gè)調(diào)稅出臺(tái)后依然難說。雖然有關(guān)部門一再重申“不會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策”，但要重塑市場信心，政府各級(jí)部門應(yīng)該以更加統(tǒng)一的聲音來重申這一理念。
　　矛盾二：剛性需求與有效需求。
　　“上海房地產(chǎn)市場的剛性需求依然堅(jiān)挺”，9、10月份，多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告如此描述上海目前的市場情況，想借此說明上海樓市有強(qiáng)大的需求支持。但是，事實(shí)上，房地產(chǎn)幾乎不存在真正的剛性需求，“這是一個(gè)極其不確切的概念，將房子視同食品、糧食是不對(duì)的，如果房地產(chǎn)有剛性需求，那也是非常有彈性的剛性?！币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家這樣向記者調(diào)侃道，以他的觀點(diǎn)，誰有剛性需求？即那些房屋要拆遷的、大家庭需要分戶的人，他們急需的是居住，而非一定要購房。所以，將剛性需求看得太重，無疑是自欺欺人。解決空置房需要的是有效需求，即想買房又買得起房的人，這部分人正是去化空置房的中堅(jiān)力量。但我們可以看到，他們也正是此次宏觀調(diào)控的“對(duì)象”。
　　“居住的剛性需求決不等于購房的剛性需求，”上面的那位專家一言以蔽之：“解決大量房源積壓，我們應(yīng)該寄望于購房的有效需求，要刺激這部分需求上升?！?
　　“但宏觀調(diào)控之下，刺激需求政策不可能出臺(tái)，是嗎？”記者問。
　　“這正是矛盾所在，看來一時(shí)還難以解決?！彼蛴浾呗冻鰺o奈的苦笑。
　　矛盾三：住房保障與購房保障。
　　現(xiàn)行的“兩個(gè)1000萬工程”，將住房保障單純地施行為“購房保障”，而在發(fā)達(dá)國家，政府在解決住房保障時(shí)，往往以多種居住解決方式互相補(bǔ)充，形成體系。而且，“住房保障體系不對(duì)市場形成沖擊，是至關(guān)重要的”，上述那位香港公司的總經(jīng)理這樣說道。
　　1997年，我國出現(xiàn)過一輪房產(chǎn)空置高峰。2001年前后，上海政府利用金融、稅收和政策等杠桿，出臺(tái)了多項(xiàng)政策以刺激購買行為，對(duì)當(dāng)時(shí)市場回暖起到關(guān)鍵性作用，特別是“公房可售”政策的出臺(tái)，讓大量上海市民通過使用權(quán)間接“置換”購房，這等于是將政府之前數(shù)十年中大部分的住房保障成果，間接地轉(zhuǎn)化為市場購買力，成為提升有效需求的捷徑。而這在本輪調(diào)控的目前看來，已經(jīng)是難以復(fù)制的歷史。 (上海商報(bào))  
　
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