下游數(shù)據(jù)

深圳樓市牛市再現(xiàn)還是虛火傷身

2005年11月13日09:48   來源：西本資訊
摘要：

    深圳房地產(chǎn)現(xiàn)在怎一個“火”字了得？它宛如一個巨大的漩渦，將投資、投機(jī)資金全部卷入，成為炒家的樂園……
　　“我開車興沖沖地去看一個樓盤的房子，沒想到保安愣是不讓進(jìn)，說是沒事先預(yù)約就不可以看房，”深圳某銀行支行副行長趙先生說起前幾天的看房經(jīng)歷就生氣，“其實(shí)那也只是很一般的豪宅呀！”
　　不但是趙先生，全深圳的人都沒有料到，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大幕之下，深圳的房子一步步緊俏到不怕賣價(jià)高，就怕買不到的程度。10月過后，深圳樓市的亢奮成為人們的焦點(diǎn)話題。
　　有人評論，飽受高房價(jià)折磨的“上海病人”在秋冬交際逐漸康復(fù)的時候，深圳樓市卻又高燒到了40度。不可思議的是，它仿佛是個狂歡的病人，如今還有數(shù)不清的資金正在圍著它旋轉(zhuǎn)舞蹈。
　　房價(jià)抬頭　“慢?！卑肽曜儭翱衽！?/STRONG>
　　一位想買房的深圳同行告訴記者，自己大半年來最深的感觸是，所謂“專家”的話根本不能相信。他曾關(guān)注過兩個樓盤，所選的房子無論是戶型還是價(jià)格都挺滿意，準(zhǔn)備簽合同的時候，看到媒體上不少“專家”稱，深圳房價(jià)將盤整下跌，剛一猶豫，房子就給別人買走了。而后樓價(jià)日復(fù)一日上升，這位工作7年的大學(xué)生只能望房興嘆。
　　事實(shí)上，在2004年開始的全國大面積房價(jià)上漲中，深圳樓市一直漲勢矜持，今年上半年開始升溫，基本被看作是繼“長三角”地區(qū)之后的補(bǔ)漲。下半年之后，深圳特區(qū)內(nèi)外新房銷售的火爆均令人驚詫，特區(qū)內(nèi)大多數(shù)樓盤開盤旋即告罄，特區(qū)外雖不至如此，但由于過去價(jià)格較低也漲幅驚人。

　　深圳房價(jià)的上漲有其必然原因，業(yè)內(nèi)的一個共識是目前尚屬供不應(yīng)求。今年前9個月，深圳商品房銷售累計(jì)690.16萬平方米，同比增長8.36％，其中，住宅銷售面積619.45萬平方米，同比增長8.7％，屬于正常水平。但深圳中原地產(chǎn)深港研究中心認(rèn)為，批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積之比率在1.3:1為正常，市場如此可達(dá)供求相對平衡，而深圳1－9月這一比率僅為0.73:1，開發(fā)商有絕對話語權(quán)，房價(jià)自然上漲。
　　另外，深圳市已連續(xù)3年停止特區(qū)內(nèi)住宅土地供應(yīng)，特區(qū)內(nèi)普通住宅偏少而高檔豪宅居多，成為富裕階層追逐的對象，這又打開了其他類型住宅的價(jià)格上漲空間。收入一般的普通購房者大量轉(zhuǎn)向?qū)毎病⒉技?、龍崗等特區(qū)外沿線片區(qū)，而受未來規(guī)劃中城市地鐵走向影響，這些需求本就旺盛的片區(qū)房價(jià)更加飆升。在深圳龍崗的一個樓盤，一年里房價(jià)竟然從每平方米2500元漲到5000元。
　　深圳獨(dú)特的人口結(jié)構(gòu)也導(dǎo)致了需求的旺盛。上世紀(jì)90年代中后期有大批畢業(yè)生來到這座城市就業(yè)，如今已到成家之時。一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前有迫切購房需求的大多為準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，年齡在26－35歲之間，家庭年收入介于6萬－12萬元左右。另外，2000年前后是生育高峰期，那時出生的孩子已到讀書年齡，很多家庭想要更換到好學(xué)校附近小區(qū)居住，也使此類住宅價(jià)格居高不下。
　　然而，如此種種已不能完全解釋深圳樓市的亢奮。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，10月份，深圳特區(qū)內(nèi)新開盤項(xiàng)目均價(jià)為每平方米10366元；該月二手房同比上漲也達(dá)12.3％，高出全國6.1％的水平一倍還多，稍好一點(diǎn)的二手房要到七八千元以上。這一狀況導(dǎo)致有迫切購房需求的工薪階層即便勒緊褲帶也買不起房子。這是為什么呢？
　　“我上當(dāng)了”一位購房者的自述
　　如下是記者一位朋友小陳的真實(shí)經(jīng)歷。
　　不久前，他選定了一個新樓盤，按照開發(fā)商的安排，先后辦理了所謂會員卡、VIP卡。小陳一大早辦理VIP卡時已是人滿為患，因?yàn)橛腥诉B夜排隊(duì)。后來得知，那是開發(fā)商自己雇請的民工，一則用來造勢，二來可以控制籌碼，據(jù)說，VIP卡前200號都是被開發(fā)商控制，像小陳這些人即使排隊(duì)，也很難拿到號碼靠前的VIP卡。
　　與免費(fèi)的會員卡不同，VIP卡需要交付一萬元的所謂“誠意金”。在購買VIP卡后，開發(fā)商就會打電話給持卡人，詳細(xì)詢問客戶的購買意向，包括戶型、樓層等等，“說是要了解客戶的真實(shí)需求。”到解籌選房時，就要按照這個號碼的順序來安排。
　　終于等到選房的那一刻，卻是當(dāng)頭一盆冷水，“當(dāng)號碼排到200號時，公開的銷控表上標(biāo)示三房和四房單位(最熱銷戶型)已貼滿了紅點(diǎn)?！边@個時候，感到被蒙蔽的普通購房者才意識到開發(fā)商之前詢問購房者的真實(shí)意向:了解到大多數(shù)人希望購買三房和四房單位時，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)或者公司內(nèi)部人員就將這些單元搶到手中，然后再擇機(jī)高價(jià)沽出。“我們什么也沒撈著，還參與制造了樓市火爆的場面。”
　　“就在這個樓盤VIP選房兩天后，已經(jīng)有人在網(wǎng)上及通過中介機(jī)構(gòu)公開轉(zhuǎn)讓所選的房子！”事實(shí)上，政府封殺的“炒籌”行為在某種程度上已經(jīng)死灰復(fù)燃，因?yàn)檫x房與簽訂合同還有一個時間差，更名轉(zhuǎn)讓程序可以在開發(fā)商手中完成，無需通過國土局的監(jiān)管系統(tǒng)，國土局對此無能為力。開發(fā)商打電話給持卡人探聽意向，實(shí)際上就選好了二次接盤的客戶。
　　這種人為哄抬房價(jià)情況的出現(xiàn)，加劇了房價(jià)的上漲，而深圳房屋租金的價(jià)格則一直漲幅不大，也佐證投機(jī)性需求對房價(jià)的拉動不可漠視。
　　炒房如炒股　富貴險(xiǎn)中求
　　“哎，最近房市可真火啊，水榭花都的房價(jià)翻了一番，當(dāng)初買的人都發(fā)了?！?
　　“我買了一套酒店式公寓，買號就花了好幾千?！?
　　“富貴險(xiǎn)中求嘛?！?
　　記者在幾個朋友間聽到這番對話，心里不禁大吃一驚。以前總說深圳人炒房，還半信半疑，如今看來不由得不信了。而網(wǎng)上早有不少人質(zhì)疑，明明不少房子的價(jià)格漲了一倍以上，身邊不少人在炒樓，官方數(shù)據(jù)卻說，前9個月只漲了12.18％，投資比例亦不到20％。
　　一些老資格的股民朋友告訴記者，“早就不炒股了！資金一年多以前就撤出來買房，還真比炒股賺錢多了?！?
　　都說炒房如炒股，據(jù)他們介紹，深圳樓市也呈現(xiàn)“板塊輪動”的特征，比如小戶型、公寓最先火了一把，抬高了底部，隨后就開始狂拉別墅豪宅等高檔樓盤，從而為中檔住宅騰出漲升空間。這種操作手法其實(shí)跟炒股沒什么兩樣。
　　說到預(yù)測樓市前景，手里有房的人都向持有股票的人一樣，通常都會看好。一位地產(chǎn)界人士告訴記者，“深圳房地產(chǎn)市場最大特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)性差異，現(xiàn)在小戶型基本上漲不動了，最有上漲潛力的是中檔樓盤，如今三房、四房非常吃香。”
　　“不過最有潛力的還是別墅。跟北京、上海比，深圳的別墅價(jià)格差得太遠(yuǎn)了，萬科十七英里才2萬多，上海至少得5萬才能拿下來。”一位炒家很自信地告訴記者。“我知道有人在看空，但炒房跟炒股差不多，市場各方仍在猶豫之時，對后市存在漲跌爭議之際，價(jià)格反而會越走越高?！辈贿^，他也承認(rèn)，深圳樓市漲到現(xiàn)在，“漲升空間肯定是收窄了。”
　　最有趣的是，很多炒房者甚至堅(jiān)信炒房的風(fēng)險(xiǎn)不大?！俺垂沙闯晒蓶|，還得擔(dān)心大股東玩掏空，炒房炒成房東也挺好，至少房子實(shí)實(shí)在在，還可以拿來出租，租金至少可以抵掉大部分按揭款，10年也不過10萬多，說不定10年間房價(jià)會翻番，這10萬早就賺回來了?！彼麄冎琅菽档迷酱缶驮浇咏茰?，但又心存僥幸，覺得深圳樓市的泡沫還可以吹得再大些。
　　祭出四大理由　逐利資金不請自來
　　依靠波托菲諾天鵝堡三期、中旅國際公館二期、觀瀾湖高爾夫大宅黃金嶺三期、恒立聽?；▓@、水榭花都三期等高端項(xiàng)目帶動，深圳樓市10月均價(jià)水平一路狂飚，均價(jià)過萬元后，依然有專業(yè)人士分析，有四大理由仍可支撐深圳房價(jià)。還有消息稱，巨額資金仍然對深圳樓市虎視眈眈。
　　理由之一是土地資源日益稀缺。土地開發(fā)建設(shè)周期最少36個月，土地供應(yīng)一旦不足，價(jià)格就會上漲，導(dǎo)致市場高端客戶越來越多，從而再次推動房價(jià)，形成價(jià)格飆升的循環(huán)。
　　理由之二是香港因素的影響。深圳正成為香港的“后花園”，“香港上班、深圳住宿”未來很有可能成為香港人的一種生活模式。目前，深圳房價(jià)與香港房價(jià)相差8倍，雖說不可能接軌，但深圳房價(jià)走高、兩地房價(jià)差縮小卻是必然趨勢。理由之三是深圳城市規(guī)劃新格局必然造成局部地區(qū)房價(jià)猛漲。深圳目前正進(jìn)行城市功能的分區(qū)，特區(qū)內(nèi)特區(qū)外概念開始模糊，特區(qū)外承擔(dān)起置業(yè)居住功能，福田區(qū)定位于深圳CBD，南山區(qū)定位于商業(yè)文化區(qū)，羅湖區(qū)將成為娛樂商業(yè)區(qū)，從而導(dǎo)致福田和南山的房子在城市功能分區(qū)的影響下大幅度上漲。寶安、龍崗區(qū)由于未來地鐵線的延伸，沿線物業(yè)價(jià)格上漲也在情理之中。
　　理由之四是深圳購房者依然比較理性，他們?nèi)司M(fèi)能力較強(qiáng)，對生活品質(zhì)要求提高，其收入水平也能夠承受目前的房價(jià)。
　　這些理由不知有多少能夠站得住腳。不過值得注意的是，由于地緣關(guān)系，深圳樓市跟港資的關(guān)系一直相當(dāng)密切，港人在深圳置業(yè)也很普遍，資金進(jìn)出渠道也相當(dāng)“成熟”。近日香港媒體盛傳，從上海樓市流出的200億資金殺到珠三角，深圳這一輪房價(jià)上漲與此不無關(guān)系。
　　有專業(yè)人士分析，“珠三角”一帶樓市前期漲幅不大，各路資金開始看好其前景，如今，金融市場“流動性泛濫”，國內(nèi)資金供給一直相當(dāng)充沛，銀行間拆借市場利率持續(xù)走低就是明證。資金是有逐利特性的，自然會通過各種渠道流向“珠三角”、流向深圳，從而抬高房價(jià)。
　　還有人猜測，從今年6月1日起，國家開始對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易全額征收營業(yè)稅，當(dāng)時，深圳房地產(chǎn)市場也一度愁云慘淡，門庭冷落，但出乎意料的是，沒多久，市場就恢復(fù)過來，不排除外資進(jìn)來抄了大底，畢竟人民幣升值預(yù)期仍很強(qiáng)。甚至還有觀點(diǎn)認(rèn)為，股改后有一大批資金曾經(jīng)進(jìn)入股市，期望借機(jī)炒作一把，不料，現(xiàn)在的股市太不爭氣，這些資金只好撤出來，反手就殺進(jìn)深圳樓市，所以深圳樓市出現(xiàn)“井噴”只是這一兩個月內(nèi)的事情。
　　利益驅(qū)動　各方博弈更加微妙
　　如果說，深圳人手里的錢，加上港資、外資的推動，再加上“過江龍”資金，甚至還有開發(fā)商和地產(chǎn)中介“自炒”資金，當(dāng)然銀行的房貸也不算少，這么多的錢倘若共同參與深圳房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，加上業(yè)界鼓吹的幾大漲價(jià)理由，深圳房價(jià)確實(shí)想不漲都難。
　　盡管如此，將房價(jià)暴漲禍根指向整個房地產(chǎn)行業(yè)的聲音已經(jīng)越來越響。尤為引人矚目的是開發(fā)商的一些“小動作”，包括分期銷售、人為制造供應(yīng)不足氣氛，進(jìn)而大幅提價(jià)；銷售定價(jià)不透明；開發(fā)商與地產(chǎn)中介代理商組成聯(lián)盟，共同哄抬房價(jià)，都成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
    深圳市房地產(chǎn)研究中心報(bào)告揭示，截至10月底，深圳實(shí)際待售商品住宅約有6.8萬多套，達(dá)688萬平方米，可滿足9至10個月的市場需求。該研究中心認(rèn)為，一些開發(fā)機(jī)構(gòu)出于利益的原因，下半年仍采取各種隱蔽的手段，違規(guī)銷售、炒作、囤積房源、哄抬房價(jià)，借渲染“房荒”，牟取暴利，這才是造成當(dāng)前房價(jià)較快上升的最主要原因。
　　“完全是政府部門調(diào)控不力，在猶豫不決中失去了調(diào)控的最佳時機(jī)，導(dǎo)致深圳房價(jià)快速上升?！本W(wǎng)上有人猛烈抨擊政府職能部門失職。不過，事實(shí)上，今年以來深圳市曾采取了多項(xiàng)舉措，包括發(fā)布“禁籌令”，規(guī)定簽訂買賣合同后15天內(nèi)必須備案，否則該項(xiàng)目余下所有房產(chǎn)銷售將被全部凍結(jié)，主管部門將通過網(wǎng)站公布并及時更新已批準(zhǔn)預(yù)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積及套數(shù)，以保證房源信息的公開、透明等，對房地產(chǎn)市場監(jiān)管重心正從預(yù)售后環(huán)節(jié)向預(yù)售前環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。
　　針對當(dāng)前火爆的炒房行為，深圳市政府表示，將積極調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃，適當(dāng)增加特區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)用地供應(yīng)，充分滿足市場需求；深圳市地稅部門也從11月1日起，恢復(fù)征收土地增值稅和二手房交易教育費(fèi)附加。近日，深圳市又出臺城中村改造總體規(guī)劃綱要，提出未來5年特區(qū)內(nèi)二成“城中村”建筑要拆除，從而增加特區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)。
　　尤其值得注意的是，帶有官方背景的深圳市房地產(chǎn)研究中心最近提出四點(diǎn)建議，包括制止囤積土地，加大對閑置土地的清理力度，2年未動工土地?zé)o條件收回；增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)量，向市場傳遞積極信號；提高首付比例，購買普通商品住房首付比例為40％，非普通住宅為50％，抑制非理性需求；進(jìn)一步保證房源信息的公開，已辦理預(yù)售許可證的商品住宅必須全部上網(wǎng)公開銷售，不得以分期推出的形式蓄意囤積房源，而一旦發(fā)現(xiàn)“囤積”屬實(shí)，將收回預(yù)售許可證，并應(yīng)制止目前盛行的“提前登記、集中開盤”銷售模式，避免人為造成房源緊張的假象。
　　業(yè)內(nèi)人士為此發(fā)出警告，由于全國對深圳的房價(jià)暴漲高度關(guān)注，估計(jì)今年底到明年，深圳市政府會出臺更為嚴(yán)厲的打壓政策，“開發(fā)商和投機(jī)者要留心了！”（來源:中證網(wǎng)） 
 

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