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     “社會(huì)上所有的行業(yè)、企業(yè)都要融資。為什么沒(méi)有人專門談?wù)撈渌袠I(yè)的融資問(wèn)題，而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資有如此多的議論呢？”在11月5日舉行的2005中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈以這樣的提問(wèn)開場(chǎng)，一語(yǔ)擊中房地產(chǎn)金融這個(gè)業(yè)內(nèi)最熱門的“談資”，也激起了與會(huì)海內(nèi)外數(shù)十家金融機(jī)構(gòu)，首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、天鴻等大品牌房地產(chǎn)開發(fā)商以及顧問(wèn)代理機(jī)構(gòu)的熱烈討論?！巴貙挿康禺a(chǎn)融資渠道，開拓房地產(chǎn)與金融共贏局面”成為各方人士的共同愿望。

    房地產(chǎn)融資受關(guān)注

    房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融的支持。從1998年以來(lái)，為配合住房商品化改革，中國(guó)人民銀行出臺(tái)了一系列信貸政策。房地產(chǎn)業(yè)在短短的幾年內(nèi)迅速發(fā)展的原因，就是銀行住房抵押貸款政策的跟進(jìn)。

    吳曉靈說(shuō)，人們對(duì)房地產(chǎn)金融的特殊關(guān)注原因有三：第一，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系人們的安居條件；第二，房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)力很強(qiáng)；第三，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金需求密集和最終消費(fèi)者支付積累需要一個(gè)過(guò)程之間存在著矛盾，即存在資金需求與供給的時(shí)間差。解決資金供求的時(shí)間差，就是一個(gè)金融問(wèn)題。

    建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)融資多元化的關(guān)注，是房地產(chǎn)業(yè)逐漸成熟的表現(xiàn)。融資多元化渠道的實(shí)現(xiàn)將有助于房地產(chǎn)業(yè)本身結(jié)構(gòu)的升級(jí)，對(duì)其開發(fā)方式也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)金融存在著巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

    “房地產(chǎn)業(yè)的明天，關(guān)鍵是土地，冷熱在金融?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌引用了一句業(yè)內(nèi)名言來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系。他表示，目前一方面需要給開發(fā)商增加融資渠道，另一方面需要增加百姓的投資渠道，這將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有決定性的意義。

    加大股本融資是大勢(shì)所趨

    無(wú)論是今年3月17日中國(guó)人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，還是8月15日央行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，都給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了很大震動(dòng)。吳曉靈表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融的問(wèn)題主要的不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊，而是以下兩個(gè)主要問(wèn)題：一是房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上；二是住房貨幣化的改革尚未完全到位，在住房貨幣化和最低生活保障的關(guān)系上尚未找到一個(gè)完善的解決辦法，從而影響到住宅商品的有效需求能力。應(yīng)該在既定的收入分配格局下分析市場(chǎng)的有效需求和各種融資方式的有效性。

    “房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的單一，無(wú)論從開發(fā)商來(lái)講，還是從銀行體系來(lái)講，都造成了非常大的負(fù)擔(dān)，也同時(shí)蘊(yùn)含非常大的風(fēng)險(xiǎn)。所以‘房地產(chǎn)融資多元化’的呼聲非常高?！敝袊?guó)證券市場(chǎng)研究設(shè)計(jì)中心總干事王波明如是說(shuō)。

    房地產(chǎn)金融不僅指房地產(chǎn)信貸，它應(yīng)該包括為房地產(chǎn)發(fā)展的所有融資方式，股本融資、債券融資、信貸融資和運(yùn)用信托方式融資。吳曉靈表示，隨著金融市場(chǎng)的成熟，風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的原則必然會(huì)滲透到房地產(chǎn)融資的方式中，提高開發(fā)商的股本融資比例是大勢(shì)所趨。她表示，普通居民進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)得益于住房按揭貸款的推行，但如果住房抵押貸款處理不當(dāng)，會(huì)帶來(lái)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)20世紀(jì)80年代的儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)危機(jī)即是例證。

    拓寬直接融資渠道

    吳曉靈坦陳，由于我國(guó)房地產(chǎn)商的股本融資渠道還沒(méi)有放開，其后果是千軍萬(wàn)馬擠上市融資一條路，上不成市就把融資的任務(wù)完全壓在了銀行身上。但銀行承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有限度，否則會(huì)危及金融穩(wěn)定。銀行信貸與直接融資的區(qū)別在于，直接融資是現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力的融通，能提高資金配置的使用效益，因而在中央銀行因宏觀調(diào)控的需要調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策之后，拓寬直接融資的渠道是當(dāng)務(wù)之急。

    如何拓寬融資渠道，吳曉靈表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商公開發(fā)行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融資是值得探索的道路?！缎磐型顿Y公司資金信托管理暫行辦法》中200份合同的規(guī)定和今年10月28日通過(guò)的《證券法》修訂稿中“向特定對(duì)象發(fā)行證券累計(jì)超過(guò)200人”為公開發(fā)行證券的規(guī)定，為私募信托基金和私募股票、債券留下了空間。私募信托基金可用于項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu)，私募發(fā)行股票可在一定程度上解決開發(fā)商股本籌集問(wèn)題。但同時(shí)，由于對(duì)私募基金尚沒(méi)有相應(yīng)的法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，也蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

    “近年來(lái)我們每周都會(huì)接待一批境外來(lái)的投資銀行和開發(fā)商，我們一起探討的就是發(fā)展REITs項(xiàng)目?！笔讋?chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光說(shuō)。

    他所說(shuō)的REITs，是指房地產(chǎn)投資信托基金，是由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式。投資者可以通過(guò)證券市場(chǎng)購(gòu)買，享受投資回報(bào)。REITs在歐美的發(fā)展比較成熟，但在內(nèi)地，到目前還沒(méi)有一支真正的REITs上市。在本次地產(chǎn)金融年會(huì)上，“中國(guó)發(fā)展REITs的市場(chǎng)條件和商業(yè)機(jī)會(huì)”的話題吸引了專家、官員和眾多業(yè)內(nèi)人士的極大熱情，他們大多表示看好REITs。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，目前建立本土化REITs條件基本成熟，但在稅收、監(jiān)管和人才三個(gè)方面存在瓶頸。

    吳曉靈也表示，公開發(fā)行股票或在專業(yè)化管理的前提下用公開發(fā)行受益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)應(yīng)是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。

    她同時(shí)表示，希望目前進(jìn)行的股權(quán)分置改革和新修訂的《證券法》的實(shí)施能夠加快這一進(jìn)程。來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)