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開發(fā)商面臨資金危機 北京房價已接近漲跌臨界線

2005年10月28日08:48   來源：西本資訊
摘要：
    新干線訊 北京晨報 國家在3月啟動的房地產調控新政確已見效，以上海為代表的沿海房價自8月份以來全線下降，跌幅連續(xù)兩個月居全國之首。尤其進入9月這一每年最旺的銷售月份里，上海的樓市在3個星期內下跌17%，上海的很多新盤開始降價銷售。而北京樓市卻依舊處于觀望狀態(tài)，臨近年關，房價漲跌逼近臨界點的氣氛越來越濃烈——
　　上海房價進入下跌通道
  　上海樓市成交量急劇縮水是今年夏天開始的，當時開發(fā)商死撐著高房價，隨后幾個月市場在濃郁的觀望氣氛中僵持了一段后，由于房子大量積壓，8月份后，開發(fā)商們終于支撐不下去了，開始大幅度降價。
　　記者獲知，光9月份前三周，上海房價下跌幅度就高達17%，第四周商品房成交均價環(huán)比再次下跌3.73%，正是降價才促成了成交量的穩(wěn)步上升，降價風迅速吹遍了上海及長三角地區(qū)。
　　開發(fā)商和購房人之間的博弈將是一場持久戰(zhàn)。在興業(yè)證券的房地產行業(yè)分析師任壯看來，上海房價剛進入下跌通道，下跌周期不會在短時間內結束。有20多年內地與香港房地產銷售經驗的鄧智仁說，“上海房價下跌幅度不到位，繼續(xù)下跌10%的可能性很高?！?BR>　　北京開發(fā)商捂住新盤觀望
　　2005年北京計劃供應土地6500公頃，其中新增經濟適用房用地200公頃，住宅商品房用地1750公頃。加上2004后“8·３1”提前釋放的1290公頃土地，北京的土地供應非常充足。但這些土地并沒有變成上市交易的樓盤。
　　據鏈家市場部介紹，北京去年“8·３1”過關的項目達288個，折合房屋面積超過8000萬平方米。但截至9月底，商品房竣工面積1786.3萬平方米，批準預售的期房2153.6萬平方米。業(yè)內人士分析，剩余的4000多萬平方米未建房屋面積，除因資金不足而開發(fā)緩慢的地塊之外，有相當部分已開發(fā)的樓盤，被捂在開發(fā)商手中“待價而沽”。
　　房展會少見城區(qū)主力新盤
　　在日前結束的“第19屆北京個人購房房地產展示交易會”上，樓盤“新面孔”倒是不少，但大多是順義、通州、甚至河北等地的“邊緣房”，老百姓預期中的市區(qū)“主力盤”基本上沒有露面。
　　和全國許多大城市一樣，去年“8·３1”之后，北京樓市也蓄積了一大批尚未開發(fā)的房地產建設用地。但去年底至今年初狂飆突進的房價，使許多被市場利好沖昏頭腦的開發(fā)商“捂盤”、“惜售”。接著在隨后到來的房地產新政策的影響下，這些樓盤又難以出手。因此，業(yè)界一致認定，這些被囤積起來的樓盤，將會在“金九銀十”集中上市，屆時北京樓市將出現“新盤洪峰”。
　　但人們低估了北京開發(fā)商的“蓄洪能力”。網上的數據顯示，9月份北京共有56個項目開盤上市，但全新項目只有17個，只有預計的一半多點兒，且大多數位于偏遠的郊區(qū)。記者在第19屆北京個人購房房地產展示交易會上了解到，參展項目中郊區(qū)房占到了一半左右，百姓翹首企盼的“主力新盤”很少露面。
　　北京樓價接近漲跌臨界線
　　中央七部門聯(lián)手打出房地產市場“組合拳”后，北京期房價格于8月份首次出現下降，環(huán)比降幅為3.4%。雖然是小幅下降，但仍讓消費者增添了幾分期待?？?月，這個價格又環(huán)比上升了78元／平方米，漲幅達到1.1%。
　　鏈家市場部總監(jiān)金育松說，這種小降小升帶有一定的“迷惑性”。北京8月份期房價格下降的因素：一是城區(qū)高價“主力房”沒上市，大量成交的郊區(qū)低價房拉動了期房價格下降；二是抬升房價上升的新盤上市減少，而成交的多是低價的后期尾盤房。業(yè)內人士認為，隨著“主力房”的逐漸上市，北京樓價將平穩(wěn)上升。而北京市的統(tǒng)計表明，今年1月至9月，商品住宅期房價格為每平方米6758元，同比上漲了1177元，漲幅為21.1%。
　　雖然部分業(yè)內人士認為北京房價下跌的可能性很小，但也有不少人堅持認為沿海樓市下跌之風會波及到北京。有20多年內地與香港房地產銷售經驗的鄧智仁認為，接下來幾個月將是各地樓市淡季，下跌趨勢何時出現拐點，還要看明年3、4月份京滬兩地的樓市表現。
　　●新聞鏈接
　　支持樓價要降的四大原因
　　第一，鄧智仁說，其實，與上海開發(fā)商相比，北京開發(fā)商的借貸率更高，資金壓力更大。專家們認為，現在上海、北京樓市都還沒有回暖的跡象，開發(fā)商資金鏈都繃得很緊，銀行年末又要紛紛催開發(fā)商還款，這正是讓房價加速下跌的重要因素。社科院房地產金融專家尹中立說，當市場都喊有問題的時候，銀行會收緊口袋，放貸時更加小心謹慎，這肯定要影響到北京樓市。
　　第二，從今年11月到明年3月份之前都是樓市的淡季，開發(fā)商面臨的資金壓力和銷售壓力將會越來越大。此前，記者采訪的大部分專家都認為，北京樓市年內仍然走不出觀望期。開發(fā)商多挨一天就多一天的成本，只能用讓利來換取購房人觀望的時間籌碼，如果開發(fā)商不愿意做出讓步就要付出代價。
　　第三，這股房價下跌之風對買賣雙方心理預期的影響，遠比實際供需還要重要。這意味著，很多買房者預期，北京房價一定會跌從而持幣不購。
　　第四，“各城市樓市的景氣狀況會有聯(lián)動效應。當上海樓市房價走下坡路線后，會通過萬科之類的全國開發(fā)商傳導到其他地區(qū)。因為一旦在上海的銷售蕭條，開發(fā)商會通過促進在其他地區(qū)的銷售來實現資金的回籠?！睒I(yè)興證券的房地產行業(yè)分析師任壯說。
　　支持樓價將漲的四大原因
　　第一，北京樓市的“底子”較為堅實。據統(tǒng)計，近幾年北京市的平均房價走勢相對平穩(wěn)，增幅從未進入全國前10名，也沒有超過10%的漲幅。這使得北京房價在面對七部門“組合拳”時，依然能保持平穩(wěn)運行。
　　第二，投機性購房比例不高。北京市建委有關負責人認為，除了自住房之外，北京的投資性購房以長期出租為主，不像長三角地區(qū)是以短期內快速炒作為主，因此新政策的影響會較小。
　　第三，土地尤其是城區(qū)土地的稀缺性日益明顯。雖然北京的土地供應充足，不會出現土地緊張局面。但開發(fā)商認為，真正能供應給房地產開發(fā)的地塊并不多。部分地塊因拆遷困難，而無法轉化成市場的有效供應。
　　第四，“北京不是北京人的北京”，這也是北京房價難以下降的重要原因。有專家認為，北京有數以萬計的“北漂”一族；有全國最大的公務員群體；有規(guī)模最為龐大的涉外機構；有數量最多的外省市駐京辦事機構；有全國人數最多的白領階層；有全國規(guī)模最大的科教隊伍，還有數量最多的文化藝術機構和從業(yè)人員。這些人員的存在，使北京商品房的“硬缺口”進一步擴大。
 
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