下游數(shù)據(jù)

經(jīng)濟(jì)適用房爭(zhēng)議凸顯京城樓市供應(yīng)失衡

2005年09月16日10:01   來源：西本資訊
摘要：

    北京樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾日漸突出，使得市場(chǎng)供求緊張愈加顯著，曾連夜排隊(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的李先生告訴記者，目前市場(chǎng)上可供中低收入家庭選擇購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目實(shí)在太少了。
    日前關(guān)于北京是否停售經(jīng)濟(jì)適用房的爭(zhēng)議，成為9月京城的中低收入家庭最關(guān)心的話題，面對(duì)原本就供應(yīng)不足的低端住宅市場(chǎng)，此舉無疑雪上加霜。對(duì)此，北京市建委副主任孫乾對(duì)外公開否認(rèn)“北京經(jīng)濟(jì)適用房暫停銷售，未來可能只賣給拆遷戶”的消息。對(duì)于未來經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買方式、適用條件等方面，建委正在擬訂新的管理辦法。
   
    低端供應(yīng)缺口漸大
    在日前傳出可能停售經(jīng)濟(jì)適用房的北京天通苑、百子灣1號(hào)等樓盤現(xiàn)場(chǎng)，記者經(jīng)明察暗訪了解到，因大部分樓盤都售罄，目前尚不存在停售經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象，但相關(guān)負(fù)責(zé)人員告訴記者，北京將醞釀全新的經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)和買賣管理辦法。
    北京市建委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)也證實(shí)了上述說法，即對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的銷售不存在停止的說法，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、管理程序、買賣資格認(rèn)定等基于市場(chǎng)變化和發(fā)展，正在擬訂相關(guān)新的政策。政府部門在限定購(gòu)買者條件時(shí)，肯定會(huì)優(yōu)先考慮保障解危解困排險(xiǎn)行動(dòng)所涉及的拆遷戶、奧運(yùn)工程及市政項(xiàng)目造成的搬遷戶、文保區(qū)搬遷戶的權(quán)利。
    經(jīng)北京市規(guī)劃委有關(guān)負(fù)責(zé)人的介紹，在全國(guó)所有的城市中，北京經(jīng)濟(jì)適用住宅開發(fā)建筑規(guī)模最大。1998年至2003年年底的5年時(shí)間里，經(jīng)濟(jì)適用住宅竣工面積為1113萬平方米。而北京市日前公布了5年內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量將達(dá)到1000萬平方米，每年的供應(yīng)量將在200萬平方米以上，盡管如此，相對(duì)于北京每年新房?jī)扇f平方米的交易總量而言，這個(gè)比例仍是杯水車薪，市民可以選擇購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房少之又少。
    北京樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾日漸突出，使得市場(chǎng)供求緊張愈加顯著，曾連夜排隊(duì)購(gòu)買“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用房的李先生告訴記者，目前市場(chǎng)上可供中低收入家庭選擇購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目實(shí)在太少了。李先生認(rèn)為，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房占所有市場(chǎng)住宅供應(yīng)量的一二成，而事實(shí)上，需求量卻占到所有購(gòu)房人的六成以上，僧多粥少的格局使得經(jīng)濟(jì)適用房本身成為了矛盾的焦點(diǎn)。
    在北京一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，有77.44%的用戶表示有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃。這一比例明顯高過了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)所占有的份額。因其價(jià)格大大低于普通商品房，就必然產(chǎn)生空前旺盛的市場(chǎng)需求。日前天通苑、三環(huán)新城等經(jīng)濟(jì)適用房樓盤出現(xiàn)的萬人排隊(duì)，一號(hào)難求的局面，也正是這種巨大供需落差所導(dǎo)致的必然結(jié)果。而與此相對(duì)應(yīng)的則是已售經(jīng)濟(jì)適用房的高出租率和高空置率。
   
    直面變革
    事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)到了非改不可的地步，由于現(xiàn)行政策還是針對(duì)以往幾年的市場(chǎng)情況，已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)有市場(chǎng)快速發(fā)展形勢(shì)。
    8月底，《經(jīng)濟(jì)適用住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》已出臺(tái)。據(jù)北京市規(guī)劃委透露，作為北京市地方標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積應(yīng)控制在54平方米至117平方米之間，樓層凈高不低于2.4米。
    “要改革還不光是產(chǎn)品自身，還有很多交易環(huán)節(jié)、資格重新認(rèn)定等具體操作問題需要有新的規(guī)定?！北本┦薪ㄎ晃徊块T負(fù)責(zé)人表示。今后項(xiàng)目原則上以80平方米的中小戶型為主，單套總價(jià)款不超過32萬元，“購(gòu)買內(nèi)城經(jīng)濟(jì)適用房主要是控制面積；購(gòu)買外城的，面積適當(dāng)放寬，控制單套總價(jià)?！?
    此外，面積標(biāo)準(zhǔn)分為三類針對(duì)部分項(xiàng)目單套面積過大的問題，新標(biāo)準(zhǔn)首次明確規(guī)定，新建經(jīng)濟(jì)適用住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)按戶型分為三類：一室一廳的，使用面積應(yīng)在40至45平方米，多層的建筑面積在54至60平方米，高層的建筑面積在60至66平方米；二室一廳的，使用面積應(yīng)在55至60平方米，多層的建筑面積在74至80平方米，高層的建筑面積在82至88平方米；三室一廳的，使用面積應(yīng)在70至80平方米，多層的建筑面積在94至107平方米，高層的建筑面積在104至117平方米。
    盡管經(jīng)濟(jì)適用房政策正在醞釀變革，而全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生仍然堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀，聶梅生認(rèn)為，作為全國(guó)供應(yīng)量最大的北京經(jīng)濟(jì)適用房，由于連年來管理不嚴(yán)，收入不透明，導(dǎo)致政府、社會(huì)、購(gòu)買者、開發(fā)商、各方人士都對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房安排不滿意。買賣中不平衡，項(xiàng)目開發(fā)選址讓很多購(gòu)買者望樓卻步等等，這些都是經(jīng)濟(jì)適用房存在的弊端，對(duì)于未來，貨幣化等方式可能是更好的解決方式之一。
    對(duì)于“經(jīng)濟(jì)適用房是否有助于解決中低收入家庭的住房問題”和“如果國(guó)家取消經(jīng)濟(jì)適用房你持什么態(tài)度”兩項(xiàng)問題，大多數(shù)網(wǎng)絡(luò)投票者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房不能解決中低收入家庭的住房問題，但對(duì)于取消經(jīng)濟(jì)適用房的建議，也有2/3的受訪者明確表示反對(duì)?！皼]有作用”也“不該取消”，這一結(jié)果恰恰折射出經(jīng)濟(jì)適用房政策面臨的尷尬。
   
    未來何去何從？
    據(jù)一位開發(fā)商預(yù)計(jì)，在中低端市場(chǎng)的供應(yīng)上，北京現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房總量不僅不能完全滿足中低收入家庭改善住宅之需，1年200萬平方米的供應(yīng)量就連動(dòng)拆遷也未必夠用。而事實(shí)上，隨著奧運(yùn)工程全面展開，市政建設(shè)力度加大，市場(chǎng)需求總量將大幅攀升。
    對(duì)于未來，業(yè)內(nèi)很多人士預(yù)測(cè)，針對(duì)中低收入供給，北京可能會(huì)嘗試上海兩個(gè)“1000萬”的做法，即上海自2005年開始實(shí)行的兩個(gè)“1000萬”工程——1000萬平方米配套商品房、1000萬平方米中低價(jià)普通商品房，加大建設(shè)中低價(jià)普通商品住房和配套商品住宅房的力度。
    考慮到北京經(jīng)濟(jì)適用房目前也開始向拆遷戶傾斜的狀況，北京未來的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)可能類似上海的思路，這對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)是一次徹底的變革。“由于目前北京大部分經(jīng)濟(jì)適用房位置在三環(huán)附近或者城鐵交通沿線，對(duì)于這些稀缺地段的房產(chǎn)開發(fā)將對(duì)未來中低項(xiàng)目是一種限制，要擴(kuò)大供應(yīng)量，只能在周邊地區(qū)大量建房?！北本┏墙ǚ康禺a(chǎn)公司一位負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)道，在上海，這些中低端項(xiàng)目大部分集中在中環(huán)線以外。
    “中低端項(xiàng)目擴(kuò)大供應(yīng)，無疑將對(duì)平抑北京整體房?jī)r(jià)事半功倍。”陽光100常務(wù)副總范小沖認(rèn)為，基于北京房?jī)r(jià)呈現(xiàn)不斷趨上的走勢(shì)，隨著市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房?jī)r(jià)將得到穩(wěn)定，而目前中低端比例的供應(yīng)顯然太少，還不能起到應(yīng)有作用。
    北京住房?jī)r(jià)格因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)漲勢(shì)很猛。1~7月，北京全市商品期房買賣平均價(jià)格分別為7308元／平方米，漲幅為21.9%，高于前7個(gè)月全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲9.7%的水平。在上海，做法的改變已經(jīng)起到實(shí)質(zhì)性效果，在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保證中低價(jià)普通商品房需求的基礎(chǔ)上。今年上海中低價(jià)普通商品住房新開工已有500萬平方米。上海房?jī)r(jià)整體已經(jīng)開始下降。（第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)） 
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