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上?！皹峭贤稀苯环繝巿?zhí)：拖9年催生19億元利益

2011年06月29日06:58   來源：西本資訊
摘要：9年前，曾是閔行區(qū)最大爛尾樓的“上海紫旺城”被陸續(xù)以2000元/平方米左右的均價售出；9年中，它經歷了資金鏈斷裂、爛尾和被托管；9年后，它步入竣工，周邊的房價已漲至12000元/平方米，陰差陽錯地產生了19億元利益蛋糕。

9年前，曾是閔行區(qū)最大爛尾樓的“上海紫旺城”被陸續(xù)以2000元/平方米左右的均價售出；9年中，它經歷了資金鏈斷裂、爛尾和被托管；9年后，它步入竣工，周邊的房價已漲至12000元/平方米，陰差陽錯地產生了19億元利益蛋糕。

來自浙江的購房人老張想再找托管上海紫旺電器有限公司（以下簡稱上海紫旺）的上海星際房地產發(fā)展有限公司（以下簡稱星際房產）談談，爭取獲得9年前“購買”的紫旺樓盤房子。此前，他和其他購房人接到多份被要求退房的“通知”。

上周，老張和5名購房人代表參加了在上海閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)政府召開的協調會。3小時的協調會后，協商未有實質進展。

“清退600套房屋就是6個億”

老張出具的協議書顯示，他與上海紫旺于2002年10月3日簽約，上海紫旺提供地基為A型房第2棟的一間，老張則提供聯建地基資金16.6萬元。協議書約定，施工隊進場開工之前交付8萬元，其余部分房屋建成后一個月內一次性付清。若上海紫旺承建之經營用房不能如期完工，則向向購房人支付賠償金，按購房人已付款總額的每日千分之三計算。之后簽署的《補充合同書》顯示，營業(yè)用房竣工日期定于2004年5月底。

但上海紫旺城遲遲未能建成，2009年前后成為“爛尾樓”。

2010年6月，星際房產與上海紫旺聯合發(fā)出《通知》稱，“紫旺項目”因后續(xù)資金未及時到位，導致工程無法及時竣工，上海紫旺法定代表人亦于2009年底涉嫌非法吸收公眾存款案被逮捕，政府責成有關單位深入調查，形成對紫旺項目一攬子解決方案，星際房產對紫旺項目進行托管，清理債權債務和善后工程。

通知稱，根據一攬子解決方案，聯建協議終止履行，由各方簽訂《和解協議》，上海紫旺負責退還相關當事人已付錢款，并對已付錢款按每年利率10％給予資金占有使用費；聯建協議終止后，給予該批當事人按紫旺項目恢復銷售的房屋平均價 （可按9500元/平方米左右計）的9.2折重新購買該項目內一套房屋的優(yōu)惠政策。

2011年4月28日，星際房產和上海紫旺再次發(fā)出通知稱，有關解決聯建、參建問題一攬子方案將實施至2011年4月30日止，資金占用補償費計算至2010年5月31日，“逾期辦理退款，本公司將不再支付資金占用補償費，而只退還本金”。

這份通知引起了聯建、參建購房人的不滿。

紫旺項目參聯建業(yè)主在 “給上海紫旺、星際房產等2011年4月28日通知的回復”中表示，閔行區(qū)法院對相關案件的判決中已認定，《協議書》為有效的商品房買賣合同，并且對上海紫旺提出“雙方間合同已解除”的觀點不予采納，上海紫旺在有效期限內未對該判決提請上訴，表明已服從了法院的生效判決。

參聯建業(yè)主還稱，“終止合同、退還購房款、按年利率10％給予資金占用使用費”的一攬子方案，是上海紫旺和星際房產基于自身利益單方面提出的，沒有法律效力。

紫旺項目問題協調小組2010年9月13日出具的“紫旺項目問題的情況概要”指出，“在整個商品房預售過程中，與上海紫旺簽訂了商品房預售合同并辦理了預告登記的房屋共139套；與上海紫旺簽訂了商品房預售合同，但是未辦理預告登記的房屋有900套；簽訂了參建協議的涉及房屋約200余套；簽訂了聯建合同協議的涉及房屋約400余套。”

如今，上海紫旺城已有二手房掛出12000元/平方米的價格。而2002年測算的成本僅為1200元左右。

“保守估計，一套房屋有近100萬元的毛利空間，600套就有6億元?！崩蠌垖Α睹咳战洕侣劇酚浾哒f。

一攬子方案 兩個版本

“紫旺項目問題涉及人員眾多，近4000人，分布在上海、浙江、江西等地?！弊贤椖繂栴}協調組2010年9月13日出具的“紫旺項目問題的情況概要”中指出，“上海地區(qū)191人，溫州地區(qū)907人，其中溫州市180人，泰順縣556人等等?！?/p>

2011年6月13日的一次多方協調會上，星際房產副總經理陳銀才出具了“關于紫旺電器城項目問題三類群體一攬子解決原則方案”，陳銀才同時簽名注明“本方案內容屬實”。

該版本方案共計一頁，落款為星際房產，落款時間為2010年3月15日。該一攬子方案“相關當事人”分為三大類：“簽訂商品房預售合同的當事人”、“參聯建當事人”和“非法吸收公眾存款案涉案當事人”。

但《每日經濟新聞》掌握的一份經過閔行區(qū)紫旺項目協調組核實的“關于紫旺電器城項目問題一攬子解決原則方案”卻與上述版本存在明顯差異。該份一攬子方案共4頁，落款為紫旺項目協調組，落款時間亦為2010年3月15日。該版本方案將“相關當事人”分為六類，除星際房產版本中出現的三類之外，還有“一房二賣的當事人、上海農商行程家橋支行和紫旺電器城項目施工方”。

紫旺項目參聯建業(yè)主在 “回復”中指出，紫旺項目協調組版本一攬子方案有兩個要點，一是參聯建協議中符合商品房買賣合同特征的，屬有效合同，必須交房；二是即使是無效合同，終止后雙方的權利義務要協商解決，并不是星際房產一方說了算?！靶请H房產把所有的參聯建協議，包括其中的有效合同都作無效處理，沒有任何協商的余地。”

法院判例確定為有效合同

成為爛尾樓前，紫旺項目在危險的道路上已奔跑了7年。

“紫旺項目問題的情況概要”顯示，上海紫旺于2001年10月通過土地使用權出讓的方式，取得了閔行區(qū)江川路街道132街坊2丘地塊總面積為45667平方米的工業(yè)用地使用權，后調整為商業(yè)用地。2003年10月，該地塊與原屬馬橋鎮(zhèn)彭渡村6、7隊的土地共同并入馬橋鎮(zhèn)98號地塊，共計125699平方米。由政府以商業(yè)用地的性質向社會公開招標，上海紫旺參與競標并取得了該地塊使用權。2006年1月~8月，紫旺項目分七期取得商品房預售許可。

但紫旺項目早在2002年就開始了聯建購房。

上海市閔行區(qū)房管局一相關負責人向 《每日經濟新聞》記者指出，“紫旺項目”2002年起愈演愈烈的聯建購房是有問題的，“實質是賣地皮，這是不允許的?！?/p>

聯建之后，紫旺項目再推出了類似的參建購房。

《每日經濟新聞》記者查閱了上海市閔行區(qū)法院多份判例，紫旺項目的參建購房協議已被法院判定為有效購房合同。

變數：消失的預售證

閔行區(qū)法院的判例讓聯建購房人一度樂觀，卻又遭遇了另一變數——紫旺項目問題協調組稱，上海紫旺在2006年4月撤銷了1~2期的預售許可。這將使得聯建協議在訴訟中面臨失效的風險。

經多方核實，上海紫旺原實際控制人周如眾在獲得上述地塊后，“本身缺錢”，于是在獲得預售許可證前即以參建、聯建協議賣房籌資約8000萬元，獲得后續(xù)開發(fā)資金。由于竣工及交房拖延，參建、聯建協議購房人停止支付余下50％購房款8000萬元，周如眾2008年至2009年期間向溫州泰順等地的個人和企業(yè)“融資”約2.4億元，又加速了資金鏈斷裂。

1~2期正是聯建協議購房人集中的區(qū)域。上海市閔行區(qū)房管局一相關負責人向《每日經濟新聞》記者指出，該預售許可證的撤銷是上海紫旺以“測繪面積遺漏走廊面積為由申請主動撤回”。他表示，不排除周如眾意圖借此推翻聯建協議購房有效性的可能。在6月22日的協調會上，星際房產方面表示，周如眾為了謀取向銀行貸款，選擇了撤銷預售用作抵押貸款。

聯建協議購房人認為預售許可為行政決定，房管局的撤銷違背了 “行政許可不得損害第三方利益”原則。但房管局人士指出，聯建協議沒有經過預售登記，“并不知情，且上海紫旺曾在2006年進行過網上公示。”

“聯建協議判無效就會是沒有預售許可證的問題?！鄙虾Ｊ腥A亭律師事務所合伙人萬洛民表示，“預售許可被撤銷后是不能補辦的?！甭摻▍f議購房人只能等待進入現房銷售階段。

星際房產：“5億利潤”說不準確

紫旺項目業(yè)主認為，星際房產在奪走利益。

星際房產方面表示，參建、聯建協議的600套房屋中已有50%~70%選擇和解，“退房拿本金和10%（資金占用補償費）?！?/p>

“6億元的蛋糕已經被奪得只剩2億多了。”老張大致估計參建、聯建還剩200~300套房屋。

星際房產總經理陳少東表示，目前已交房套數為592套。

“1899套，減去已交的592套，余下1307套可能都被星際房產銷售，就是13億元左右的毛利。”老張說。

而在成本方面，協調會上證實，經司法審計，上海紫旺對外欠債4.1億元，“這4.1億元包括參建、聯建協議這塊，對銀行和典當行的欠債以及2.4億元民間借貸等”。此外，星際房產稱，后續(xù)工程建設已經投入2.5億元，并額外投入1億元配套建設費用，上述支出共計約7.6億元。

“星際房產2010年起才托管，就可獲得5億元的毛利?！崩蠌埖荣彿咳吮硎荆皡⒔?、聯建購房人2002年起籌資購房至今，10％的資金占用使用費實際等于血本無歸?！?/p>

對此，星際房產副總經理陳銀才回應稱，效益只能等到工程全部結算時再下定義。他還強調，星際房產的資金也是有財務成本的，“現實比我們想象的要艱難。賺幾千萬，我們完全不心虛?！?/p>

協調會上，星際房產總經理陳少東指出，“5億、6億利潤”這些數字是非常不確定的。除了有爭議的預售合同部分外，“上海經偵查扣163套，上海法院查扣128套，浙江法院查扣37套，上海紫旺原抵押給工程隊103套，實際沒法律因素的只有約3萬平方米?！?/p>

購房人則認為，4.1億元欠債一旦被支付，“房屋就可被解套。”

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