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來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)? “現(xiàn)在國(guó)內(nèi)政策捉摸不定，把余錢輸送到海外房地產(chǎn)，穩(wěn)定又放心！”正在美國(guó)密歇根州立大學(xué)攻讀碩士研究生的中國(guó)留學(xué)生小江告訴記者，前些天姑媽剛從長(zhǎng)沙打來(lái)電話，讓她幫忙物色地段，小江不解，姑媽如是告訴她。

其實(shí)，和小江姑媽有同樣想法的人不在少數(shù)。今年以來(lái)，越來(lái)越多的中國(guó)富人開(kāi)始到海外尤其是歐美地區(qū)買地購(gòu)房，加拿大、澳大利亞、美國(guó)、新西蘭、新加坡等置業(yè)熱門國(guó)家，到處都有中國(guó)投資客的身影。當(dāng)?shù)刂姆慨a(chǎn)公司忙著進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，早一步搶灘的戴德梁行、高力國(guó)際等國(guó)際代理機(jī)構(gòu)也紛紛在內(nèi)地設(shè)立海外物業(yè)部門。

與此同時(shí)，大量資金開(kāi)始外流。最近有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，不包括香港在內(nèi)，2010年內(nèi)地投資者購(gòu)買海外房產(chǎn)達(dá)4000套，涉及資金20億美元，換句話說(shuō)，有130億人民幣流到了海外樓市。

溫哥華、倫敦、墨爾本成炒房熱土

自2010年始，中國(guó)購(gòu)房者的足跡逐漸遍布世界各地。資料顯示，中國(guó)購(gòu)房者最喜愛(ài)的國(guó)家依次是加拿大、澳大利亞、美國(guó)、新加坡、英國(guó)、德國(guó)。據(jù)高力國(guó)際透露，加拿大溫哥華、英國(guó)倫敦、澳大利亞墨爾本等城市成為國(guó)人海外置業(yè)首選之地。

公開(kāi)資料顯示，在英國(guó)，僅在最近兩個(gè)月內(nèi)，中國(guó)人在倫敦買房的投資就高達(dá)1.2億英鎊(12.7億元人民幣)。在加拿大，華人聚集地的溫哥華，2011年一季度，華人購(gòu)買新房的比例占到了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的29%。在倫敦的金融區(qū)金絲雀碼頭，三分之一的新售房屋被來(lái)自中國(guó)大陸和香港的買家買走。在韓國(guó)，2011年1至3月，中國(guó)人在韓國(guó)購(gòu)買的房產(chǎn)面積達(dá)到16.56萬(wàn)平方米，比去年同期多出一倍；總價(jià)值為749億韓元(約合4.48億元人民幣)，比去年同期的156億韓元增加了近4倍。高力國(guó)際6月初也發(fā)布報(bào)告指出，中國(guó)內(nèi)地投資者在加拿大溫哥華的購(gòu)房比例持續(xù)增加，截至今年第一季度，已達(dá)到29%，較去年25%的比例上升4個(gè)百分點(diǎn)。

仔細(xì)研究可以發(fā)現(xiàn)，在海外購(gòu)房的中國(guó)人多是富人，購(gòu)買的也多是別墅或豪宅。據(jù)中原地產(chǎn)研究分類，總價(jià)在1200萬(wàn)港元以上的住宅在香港可歸入豪宅。2007年上半年，內(nèi)地客在香港購(gòu)買豪宅的整體金額占比不過(guò)9.7%，但到了2010年下半年，這個(gè)比例變成28.8%。香港明報(bào)5月12日?qǐng)?bào)道，擁有九龍區(qū)最貴住宅記錄的九龍站凱旋門頂層被內(nèi)地一少婦以3.45億港幣(2.87億元人民幣)購(gòu)得。五一期間，一撥中國(guó)投資者在韓國(guó)掀起了買房小高潮，150多位上海投資者在濟(jì)州島一舉買下價(jià)值1.83億元人民幣的58套度假屋，有人甚至用家人名義一次買了3套房。在新加坡，高價(jià)位地段最受中國(guó)富人青睞，一些連新加坡本地人都不敢輕易問(wèn)津的地方，中國(guó)買家卻屢屢上演一擲千金的豪舉。在倫敦，中國(guó)的投資客在購(gòu)買高端房地產(chǎn)時(shí)平均花費(fèi)650萬(wàn)英鎊，超過(guò)同期在倫敦買房的其他60個(gè)國(guó)家和地區(qū)的買家。

通脹高企富人為“錢”找出路

自年初以來(lái)，受一系列的調(diào)控政策影響，國(guó)內(nèi)各主要大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不甚明朗，樓市的成交量也由此大幅下滑。“限購(gòu)”、“限價(jià)”，使樓市投資者一再壓抑自己的投資熱情，手中的資金急切地期盼著出路。海外置業(yè)恰恰在此時(shí)為投資者打開(kāi)了一條通道。

同時(shí)，今年以來(lái)，人民幣士氣大漲，尤其是人民幣兌美元五年內(nèi)累計(jì)上漲22%，進(jìn)一步堅(jiān)定了中國(guó)投資者海外置業(yè)的信心。而傳統(tǒng)意義上的強(qiáng)勢(shì)貨幣卻在節(jié)節(jié)衰退，英鎊自2007年以來(lái)相對(duì)多種其他貨幣暴跌了25%左右。有消息稱，由于英鎊疲軟，倫敦的房產(chǎn)現(xiàn)在與北京、上海和香港相比更值得購(gòu)買。

“海外房產(chǎn)大多風(fēng)光優(yōu)美，生活環(huán)境寬松舒適，一般有一個(gè)新樓盤很快就會(huì)賣光。”澳洲鼎豐集團(tuán)是最早進(jìn)入中國(guó)的澳大利亞房產(chǎn)公司，如今已在中國(guó)四個(gè)城市開(kāi)設(shè)了分公司，其客服人員告訴記者，相對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，除了適合生活，還有很多優(yōu)勢(shì)，比如波動(dòng)較小，不會(huì)大起大落，如果想提高資產(chǎn)安全性，到房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的地方投資絕對(duì)是首選。

“其實(shí)現(xiàn)在大部分富人在外國(guó)買房并不是期待房子升值，而是將手頭有余的資金輸送到更穩(wěn)定更有保障的地方?！毙〗f(shuō)，姑媽在長(zhǎng)沙經(jīng)商，小有一筆財(cái)產(chǎn)，熱衷投資房產(chǎn)，但目前國(guó)內(nèi)通脹高企，CPI也居高不下，資產(chǎn)縮水嚴(yán)重，國(guó)家對(duì)富人的政策也飄忽不定，使她無(wú)所適從，為保有資產(chǎn)，她才把希望寄托到市場(chǎng)更為成熟的海外樓市。

此外，海外租賃市場(chǎng)的回報(bào)率一般較高，由此“以房養(yǎng)學(xué)”的方式在中國(guó)置業(yè)者中間普遍很流行，業(yè)內(nèi)人士稱，不少在購(gòu)買公寓的中國(guó)投資者是為了子女讀書，要求靠近交通便利和學(xué)區(qū)好的地區(qū)。以“以房養(yǎng)學(xué)”最為普遍的澳大利亞為例，很多家長(zhǎng)會(huì)在澳洲買一套公寓，除了自住，還可以將多余的房間出租，用租金來(lái)抵銷在當(dāng)?shù)氐纳钯M(fèi)。

小江的姑媽最后就選定在得克薩斯州collegestation城附近以3萬(wàn)美元買到了一塊地，打算在這塊地上修建一座別墅，先租給附近的學(xué)生，以租金抵消物業(yè)管理等費(fèi)用?！霸龠^(guò)幾年干脆就舉家移民到這里養(yǎng)老。”

專家：海外炒房未必高枕無(wú)憂

在部分國(guó)家，中國(guó)投資者正成為最不受歡迎的外國(guó)人。最近幾年，不斷有外媒居心叵測(cè)地報(bào)道，中國(guó)人正在大肆去美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞等國(guó)家搶購(gòu)房產(chǎn)，以此炒高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，引起當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)中國(guó)人的反感。日本電視臺(tái)曾推出專題節(jié)目叫“日本被中國(guó)人買下”。高力國(guó)際發(fā)布報(bào)告稱，在過(guò)去的2010年，由于中國(guó)人的大量置業(yè)將溫哥華的房?jī)r(jià)炒高了12%。加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)5月發(fā)布報(bào)告稱今年4月溫哥華的房?jī)r(jià)同比又上漲了10%。在英國(guó)，中國(guó)的買房熱情引起當(dāng)?shù)厝说谋г?，認(rèn)為中國(guó)買家推高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致當(dāng)?shù)刂械投巳巳撼惺芨蟮姆績(jī)r(jià)上漲壓力。房屋協(xié)會(huì)甚至警告說(shuō)，許多年輕的倫敦人將不得不等待，直到他們50歲才能夠負(fù)擔(dān)得起房?jī)r(jià)。不久前，澳大利亞央行宣布了近8個(gè)月來(lái)的第六次加息，這個(gè)舉措在某種程度上被媒體認(rèn)為是沖著中國(guó)等海外買房客來(lái)的。

“事實(shí)上，投資海外房產(chǎn)并不容易。”合富置業(yè)房產(chǎn)專家黎文江告訴南方日?qǐng)?bào)記者，一來(lái)海外房?jī)r(jià)地價(jià)漲幅都很小，升值的周期會(huì)很長(zhǎng)；二來(lái)雖然國(guó)外沒(méi)有土地出讓金，購(gòu)房?jī)r(jià)格也不高，但后續(xù)的房產(chǎn)稅、物業(yè)費(fèi)和公共服務(wù)費(fèi)卻是逃不掉的“不可承受之重”。

據(jù)調(diào)查了解，在美國(guó)，購(gòu)房經(jīng)紀(jì)人要收取房款6%的服務(wù)費(fèi)，兩邊經(jīng)紀(jì)人各拿3%，驗(yàn)房費(fèi)用每個(gè)州不一樣，幾百到幾千美元不等。美國(guó)每年收取1%到1.5%房產(chǎn)稅，還有物業(yè)管理費(fèi)用?！澳闳绻患舨萜海従佣紩?huì)投訴你，越是在高檔社區(qū)，環(huán)境維護(hù)越是花錢多?！痹诎拇罄麃喭顿Y房產(chǎn)也有四大費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)、水務(wù)費(fèi)用、市政費(fèi)、土地稅。英國(guó)成交額500萬(wàn)元人民幣以內(nèi)，律師費(fèi)大概是1.5萬(wàn)元人民幣，另要支付一次性印花稅，大概是房款的3%。即便房產(chǎn)升值了，投資客也未必就能高枕無(wú)憂，房?jī)r(jià)上漲的這部分收益在很多國(guó)家是要收取個(gè)人所得稅，美國(guó)的稅率在20%到30%不等，澳大利亞則高達(dá)45%。

“海外炒房很難持久下去，最根本的是要解決富人的投資渠道問(wèn)題?！崩栉慕J(rèn)為，“國(guó)內(nèi)對(duì)樓市的限購(gòu)出現(xiàn)一刀切的情形，非普通住宅市場(chǎng)其實(shí)可以靈活放開(kāi)，但在稅收層面可以酌情加重?！崩栉慕f(shuō)。