下游數(shù)據(jù)

房?jī)r(jià)上漲壓力仍大 樓市變數(shù)重重

2011年07月19日06:31   來源：西本資訊
摘要：業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，6月全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)延續(xù)著下調(diào)回穩(wěn)的趨勢(shì)，調(diào)控效果日漸顯著。不過面臨部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有些城市調(diào)控力度有所放松，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展不平衡等等新出現(xiàn)的問題，給房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)

新華網(wǎng) 18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有12個(gè)，持平的城市有14個(gè)。與5月份相比，6月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了6個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，漲幅比5月份縮小的城市有24個(gè)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，6月全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)延續(xù)著下調(diào)回穩(wěn)的趨勢(shì)，調(diào)控效果日漸顯著。不過面臨部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有些城市調(diào)控力度有所放松，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展不平衡等等新出現(xiàn)的問題，給房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)，也使房地產(chǎn)調(diào)控由限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等宏觀層面轉(zhuǎn)向范圍更廣、針對(duì)性更強(qiáng)的“深水區(qū)”。

調(diào)控層層加碼市場(chǎng)收效明顯

1月份，隨著“國(guó)八條”的出臺(tái)，經(jīng)歷了一年的房地產(chǎn)調(diào)控達(dá)到了一個(gè)頂峰。史無前例的商品房限購(gòu)政策，不斷提高的二套房首付比例，規(guī)?？涨暗谋Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)計(jì)劃……在一系列的政策組合拳執(zhí)行半年之后，市場(chǎng)開始有了明顯的變化。

受調(diào)控政策的影響，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量首先出現(xiàn)了立竿見影的變化。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者，回顧半年來國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在商品房銷售上，無論是一手房，還是二手房，成交情況都較去年總體水平明顯下滑，與歷史均值相比，今年2月到6月可謂非常低迷。

在成交量整體回落的同時(shí)，房?jī)r(jià)的回穩(wěn)同樣引人關(guān)注。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格情況，自“國(guó)八條”出臺(tái)以來，各地房?jī)r(jià)雖然漲跌不一，但整體漲幅回落、趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)明顯。尤其是二季度，隨著市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的逐漸消化，自4月份以來房?jī)r(jià)回穩(wěn)的表現(xiàn)更加明顯，同比去年價(jià)格漲幅回落或是下降的城市不斷增多，6月份，價(jià)格同比下降的城市有3個(gè)，漲幅回落的城市達(dá)到28個(gè)。

量跌價(jià)穩(wěn)的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存也在不斷增加。據(jù)渣打銀行測(cè)算，目前，35個(gè)大城市房屋庫(kù)存相當(dāng)3個(gè)月銷量，這一數(shù)據(jù)在今年下半年很可能繼續(xù)增加。而據(jù)北京鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至7月14日，北京新房住宅存量已達(dá)10.8萬套，逼近11萬套大關(guān)。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京市新房存銷比達(dá)到了14.8，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)赂嬖V記者，這個(gè)數(shù)據(jù)意味著在不新開盤的情況下，按照之前半年的平均銷售水準(zhǔn)，目前市場(chǎng)可售房源可供銷售近15個(gè)月……

楊紅旭表示，北京、上海等經(jīng)歷著嚴(yán)格調(diào)控的一線城市，樓市的態(tài)勢(shì)正呈現(xiàn)出三個(gè)明顯的特點(diǎn)：成交量萎縮，價(jià)格基本穩(wěn)定，供大于求現(xiàn)象明顯。

在銷量、價(jià)格、庫(kù)存等市場(chǎng)因素出現(xiàn)變化的同時(shí)，保障房建設(shè)的加速，開發(fā)企業(yè)資金鏈的緊繃無疑也從另外一個(gè)角度印證著樓市調(diào)控的效果。

樓市新問題不斷市場(chǎng)變數(shù)重重

雖然面臨著宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控的雙重?cái)D壓，2011年上半年的中國(guó)樓市依舊不斷的暴露出一些亟待關(guān)注和解決的新問題。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局13日發(fā)布的數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長(zhǎng)32.9%。其中，住宅投資18641億元，增長(zhǎng)36.1%。調(diào)控的重壓之下，房地產(chǎn)投資依舊保持著高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這其中固然有保障性住房建設(shè)力度加大的因素，同樣有開發(fā)企業(yè)持續(xù)看好后市，加快開發(fā)、推盤速度的原因。

7月1日，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布《2011年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》。這份報(bào)告顯示，排名前十位的開發(fā)商上半年的銷售金額，同比去年上半年暴增80%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今年1-5月全國(guó)新建商品房銷售金額同比增長(zhǎng)18%的平均水平。這似乎在暗示著，調(diào)控雖然在短期內(nèi)抑制了整體的銷量和房?jī)r(jià)，但對(duì)于能夠給市場(chǎng)施加重要影響的大中型房地產(chǎn)企業(yè)并未構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的威脅。

同樣，雖然半年內(nèi)，面對(duì)信貸資金不斷收緊、資金回籠日漸困難的情況，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈緊繃的情況，但少數(shù)大型房企“不差錢”的事實(shí)依舊沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變，這無疑將為房企的價(jià)格博弈留下巨大的空間。

更加值得關(guān)注的是，隨著一線城市限購(gòu)、限貸措施的加緊，大量開發(fā)資金和投資客開始轉(zhuǎn)向政策相對(duì)寬松的二、三線城市。

“目前二、三線未限購(gòu)城市面臨著雙重壓力，本地的投資需求和一線限購(gòu)城市的轉(zhuǎn)移投資需求，使得全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力集合在二、三線城市釋放。而二、三線價(jià)格的繼續(xù)上漲也影響了一線調(diào)控的效果?！北本┲性?jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示。

除此之外，保障性房建設(shè)同樣面臨諸多挑戰(zhàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年5月，全國(guó)保障性住房的開工率僅為30%，雖然半年時(shí)的數(shù)據(jù)有所增長(zhǎng)，部分省市的開工率大幅上升，但建設(shè)進(jìn)展不平衡。更為重要的是，保障性住房從開工到投入市場(chǎng)之間的漫長(zhǎng)周期，同樣給房地產(chǎn)調(diào)控增添了諸多變數(shù)。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)向“深水區(qū)” 未來調(diào)控要?jiǎng)?chuàng)新

市場(chǎng)如何規(guī)范？保障性住房建設(shè)資金怎樣籌集？如何遏制過快上漲的房租？怎樣避免調(diào)控政策在地方政府的執(zhí)行過程中走樣？……新的問題給房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)，也使房地產(chǎn)調(diào)控由限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等宏觀層面轉(zhuǎn)向范圍更廣、針對(duì)性更強(qiáng)的“深水區(qū)”。

回顧上半年的調(diào)控走勢(shì)，事實(shí)上，在“國(guó)八條”之后，一系列微觀層面的政策措施就已經(jīng)開始不斷浮出水面：

3月到4月，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)調(diào)查組分赴各地對(duì)樓市調(diào)控情況進(jìn)行摸底。

——4月初，國(guó)家發(fā)展改革委官員表示，發(fā)展改革委正在研究對(duì)商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├囊?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。

5月1日，《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》正式施行，商品房銷售進(jìn)入“一房一價(jià)”“明碼標(biāo)價(jià)”的時(shí)代。

7月，財(cái)政部與住建部下發(fā)《關(guān)于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項(xiàng)目資本金足額到位的通知》，國(guó)家發(fā)改委也下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，為保障性住房建設(shè)拓寬融資渠道。

幾乎與此同時(shí)，住建部和國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求各地采取多種措施，控制住房租金上漲過快……

12日，國(guó)務(wù)院再次召開常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。其中提出的5點(diǎn)建議在將既往的信貸、土地、保障房建設(shè)等政策進(jìn)行了梳理和強(qiáng)調(diào)的同時(shí)，還進(jìn)一步提出了擴(kuò)大限購(gòu)范圍，抑制二、三線城市房?jī)r(jià)過快上漲，抑制租金過快上漲等新的調(diào)控方向。

“既往的政策要繼續(xù)堅(jiān)持，未來的調(diào)控要不斷創(chuàng)新以增加針對(duì)性?！辈稍L中，不少業(yè)內(nèi)人士都表達(dá)了這樣的觀點(diǎn)。

對(duì)于下一步房地產(chǎn)調(diào)控的走勢(shì)，山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所名譽(yù)所長(zhǎng)郭松海認(rèn)為，雖然局部地區(qū)的住宅供需關(guān)系已有所變化，但整體來看房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍不能放松，許多城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)和百姓的收入相比依然處于較高水平，繼續(xù)抑制投資、投機(jī)行為并加大保障性住房供給的政策仍需繼續(xù)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。

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