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羊城晚報(bào) 酷暑下的中國(guó)樓市卻吹起“夏日寒風(fēng)”：土地市場(chǎng)交易冷清，7月土地流標(biāo)率明顯上升；北上廣深存貨量創(chuàng)階段性新高，上市房企上半年存貨驟增近五成，而資金遭遇困局的同時(shí)，外匯局日前再欲封堵房企境外發(fā)債融資以控制跨境資金流入，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商遭遇前所未有的“圍追堵截”。

庫(kù)存總量創(chuàng)新高

日益攀升的存貨顯示，銷售困局正成為房企的死穴。日前，廣東省房協(xié)發(fā)布的《2011年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，庫(kù)存在大量累積。從全省商品房待銷情況看，今年二季度末商品房待銷面積2284.47萬平方米，較一季度末增加103.73萬平方米。

而數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)陸續(xù)公布的半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，620家上市公司的存貨金額已經(jīng)達(dá)到了6506億元，其中房地產(chǎn)存貨金額占近一半。截至8月10日，公布了中報(bào)的20家上市房企2011年上半年的存貨達(dá)3177.64億元人民幣，較一季度的2842.42億元，增長(zhǎng)了近12%，比去年同期的2171.95億元，大幅增長(zhǎng)了46.3%。

易居研究院稱，截至今年6月底，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)2331萬平方米，相比去年同期增長(zhǎng)18.2%，創(chuàng)階段性新高。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積分別為1356.55萬平方米、782.91萬平方米、379.34萬平方米和336.05萬平方米，按照周平均成交量計(jì)算，去庫(kù)存時(shí)間分別達(dá)到16個(gè)月、10個(gè)月、7個(gè)月和12個(gè)月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫(kù)存時(shí)間甚至高達(dá)21個(gè)月、22個(gè)月和29個(gè)月，另有南京、福州、蘇州等城市的去庫(kù)存時(shí)間也超過12個(gè)月。

韓世同指出，目前存量高是由于限購(gòu)限貸等措施造成市場(chǎng)銷售方面受阻，供應(yīng)增加，銷售庫(kù)存上升是必然的。只有積極采取降價(jià)，優(yōu)惠措施才可以解決這個(gè)問題。所有的資金回籠通過銷售得到體現(xiàn)。企業(yè)運(yùn)作不可單純依靠融資去解決問題，還要依靠銷售。

境外融資慘遭封堵

在銷售不暢的同時(shí)，缺錢成為房企的致命軟肋。從調(diào)控以來，到海外融資曾是資金饑渴的房企找錢的重要途徑，然而，如今這條路也遭到封堵。7月底，外匯局下發(fā)《關(guān)于核定境內(nèi)銀行2011年度融資性對(duì)外擔(dān)保余額指標(biāo)有關(guān)問題的通知》，在削減2011年度境內(nèi)銀行融資性對(duì)外擔(dān)保余額指標(biāo)規(guī)模的同時(shí)更明確規(guī)定，暫不受理境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)。通知稱，適度調(diào)減2011年度境內(nèi)銀行融資性對(duì)外擔(dān)保余額指標(biāo)規(guī)模，核定部分中資銀行、法人制外資銀行和外國(guó)銀行分行2011年度指標(biāo)合計(jì)763.76億美元。

這一通知的出臺(tái)，成為控制跨境資金流入、打擊“熱錢”的又一籌碼，同時(shí)配合國(guó)內(nèi)限貸措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

不過，北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究院韓世同則質(zhì)疑，這份文件的出臺(tái)是否真的可以起到管轄的作用。因?yàn)榫惩馊谫Y作為解決國(guó)內(nèi)融資難的方式，境外如果認(rèn)可發(fā)債，這就不是外匯局能夠管得了的。“國(guó)外認(rèn)可的融資渠道有很多，外管局可以限制把境外資金匯入就可以了?！?

賣地頻頻流標(biāo)房企后市看淡？

今年7月，15個(gè)城市推出90幅居住用地，20幅地塊流標(biāo)。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，7月居住用地成交461公頃，環(huán)比下降54%，較1-6月均值下降21%。

8月9日，國(guó)土部網(wǎng)站公布最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月全國(guó)土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到353塊，比去年同期增長(zhǎng)242%，其中7月份土地流標(biāo)數(shù)達(dá)到61塊，基本相當(dāng)于1-2月流標(biāo)數(shù)的總和。

7月的土地市場(chǎng)低迷持續(xù)，土地流標(biāo)率明顯上升，進(jìn)入8月份的第一周，盡管各地政府紛紛進(jìn)行推地，但土地市場(chǎng)成交依然冷清絕大部分開發(fā)商出手謹(jǐn)慎。

合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江指出，今年7月房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻流標(biāo)并不代表地產(chǎn)商失去了信心?！皬V州流標(biāo)的情況沒有那么多。流標(biāo)跟土地本身，地段好與不好也存在著很大關(guān)系。像8月8日南沙賣地有兩塊是以地價(jià)成交的，表明房地產(chǎn)商大都出手謹(jǐn)慎投地，以地價(jià)出讓的情況比較多?！崩栉慕A(yù)計(jì)，市場(chǎng)在9月后會(huì)變得比較熱，開發(fā)商上半年對(duì)后市預(yù)期看淡，在9月以后應(yīng)該是有把握會(huì)旺起來。