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新華網(wǎng)濟(jì)南３月２８日電（記者 席敏、鄭茜）進(jìn)入３月底，距今年２月國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令已有一個(gè)月。記者發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，一些城市的新建住房和二手房均出現(xiàn)成交量下降現(xiàn)象，但房?jī)r(jià)未見(jiàn)松動(dòng)。同時(shí)，包括濟(jì)南、西安等多個(gè)城市近期出臺(tái)的“限價(jià)令”又讓市場(chǎng)多了一些對(duì)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的猜測(cè)。

專家認(rèn)為，限購(gòu)令目前已初步顯現(xiàn)出積極效果，但需警惕限價(jià)令被開(kāi)發(fā)商和炒房者當(dāng)做一種“政府指導(dǎo)價(jià)”。

限購(gòu)效應(yīng)：多個(gè)城市住房市場(chǎng)量跌價(jià)滯

從１月２８日至２月２８日，陸續(xù)有北京、上海、成都、青島、濟(jì)南等２０多個(gè)城市出臺(tái)地方限購(gòu)令。一些城市規(guī)定，對(duì)已在當(dāng)?shù)負(fù)碛校碧鬃》康膽艏彝ズ颓皟赡陜?nèi)累計(jì)繳納１年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非該市戶籍居民家庭限購(gòu)１套住房，不符合上述條件的將停止向其售房；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍。

雖然限購(gòu)令在大多數(shù)城市只實(shí)施了一個(gè)月左右的時(shí)間，但目前已在多個(gè)城市引起了明顯的市場(chǎng)變化。來(lái)自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從限購(gòu)令出臺(tái)一月后西安交易情況看，樓市成交量總體上出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，購(gòu)房者的置業(yè)積極性有所下降，樓市單周銷量相比政策出臺(tái)前下降７５．０３％。

較早出臺(tái)限購(gòu)令的江西南昌市住房市場(chǎng)變化明顯。今年２月份，南昌市區(qū)商品房住宅銷售面積銳減至１０．９萬(wàn)平方米、９８４套，環(huán)比分別下降６８％、７０％；二手房市場(chǎng)住宅銷售面積１１．４萬(wàn)平方米、１３１７套，環(huán)比分別下降４５％、４４％。

?“今年３月和去年同期相比，濟(jì)南市新建住房成交量已下降了１５％至２０％，這說(shuō)明限購(gòu)令出臺(tái)后對(duì)這個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較為明顯?！遍L(zhǎng)期關(guān)注濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的山東中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司投資顧問(wèn)部副總監(jiān)薄夫利說(shuō)。

在濟(jì)南擁有１０家２１世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)加盟店的濟(jì)南孚瑞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司總經(jīng)理高春慧說(shuō)：“截至３月２６日，濟(jì)南市３月份二手房成交１２５９套，而在限購(gòu)令之前正常一個(gè)月應(yīng)該在２１００套，預(yù)計(jì)整個(gè)３月濟(jì)南市二手房成交量將同比下滑４０％左右。”

不過(guò)，雖然不少城市的住房成交量下滑明顯，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局１８日公布的２月份７０個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的只有８?jìng)€(gè)城市，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的只有４個(gè)城市，部分城市住房?jī)r(jià)格同比持平。

一些專家和行業(yè)人士認(rèn)為，雖然目前住房市場(chǎng)僅只是呈現(xiàn)出“量跌價(jià)滯”的局面，但這是新一輪調(diào)控政策的初步效應(yīng)。全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海說(shuō)：“交易量的下滑說(shuō)明限購(gòu)令對(duì)一些投資型的購(gòu)房已起到抑制作用?！?br />  
防止限價(jià)令成房?jī)r(jià)上漲理由

在一些城市限購(gòu)令正在發(fā)生作用的同時(shí)，近期對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)控的“第二只靴子”又落了下來(lái)。包括濟(jì)南、西安在內(nèi)的多個(gè)城市出臺(tái)“限價(jià)令”，要求新建商品住房均價(jià)漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平。專家認(rèn)為，作為與限購(gòu)令相輔相成的政策，要謹(jǐn)慎看待“限價(jià)令”的作用，防止其成為未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的理由。

今年１月底，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，“各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布?！?/p>

隨著這一期限的臨近，不少城市近期開(kāi)始公布地方房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有濟(jì)南、西安、合肥、蘭州等城市公布控制目標(biāo)，已公布的控制目標(biāo)大多與當(dāng)?shù)啬甓龋牵模谢蚓用袢司芍涫杖肽繕?biāo)掛鉤。

其中，西安市提出今年新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度不高于當(dāng)年西安市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)和１５％的人均可支配收入增長(zhǎng)幅度，蘭州市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅不超過(guò)９％，濟(jì)南市和合肥市提出新建住房均價(jià)漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平。

專家認(rèn)為，在實(shí)施限購(gòu)令的同時(shí)出臺(tái)“限價(jià)令”，將對(duì)控制未來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度、遏制非理性的投資具有積極作用，但也要防止限價(jià)令被開(kāi)發(fā)商和炒房者當(dāng)做一種“政府指導(dǎo)價(jià)”。

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)：“從長(zhǎng)期效果來(lái)看，限價(jià)令將壓制開(kāi)發(fā)商無(wú)限制漲價(jià)和炒房者幻想巨大收益的沖動(dòng)，同時(shí)也讓購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)有大體了解。但同時(shí)也要警惕這種限價(jià)令演變成開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的理由，加劇對(duì)后期房?jī)r(jià)調(diào)控的難度。”

在今年兩會(huì)期間，郭松海曾專門(mén)提交讓房?jī)r(jià)回歸理性的提案。在這份提案里，郭松海提出：“根據(jù)２００１年到２００８年房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率均值及其標(biāo)準(zhǔn)差，如果按城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長(zhǎng)１０％，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率３％計(jì)，那么，約６年房?jī)r(jià)可回歸到合理區(qū)間；如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率在－３％，那么，約２年房?jī)r(jià)可回歸到合理區(qū)間?！?/p>

針對(duì)目前多個(gè)城市提出以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為房?jī)r(jià)上漲的上限，郭松海對(duì)記者說(shuō)：“根據(jù)城市發(fā)展水平不同，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入增幅也不盡相同，但基本上維持在１０％左右。由于一套住房的總體價(jià)格要遠(yuǎn)大于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民可支配收入，基數(shù)不一樣，盡管增幅相同，但購(gòu)房者要承擔(dān)的房?jī)r(jià)上漲成本要遠(yuǎn)大于增加的可支配收入?！?/p>

以一個(gè)城鎮(zhèn)居民可支配收入３萬(wàn)元的城市為例，如果當(dāng)年度增幅為１０％，則一個(gè)購(gòu)房者可支配收入將增加３０００元。但按照這一比例，一套總價(jià)１００萬(wàn)元的住房總價(jià)可上漲１０萬(wàn)元，兩者相去甚遠(yuǎn)?！耙虼?，這種限制不僅不利于控制房?jī)r(jià)，而且還可能促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲，加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。”郭松海說(shuō)。

房?jī)r(jià)松動(dòng)尚需時(shí)日

盡管部分城市限購(gòu)令已經(jīng)實(shí)施了一個(gè)月左右的時(shí)間，一些正在實(shí)施限購(gòu)令的城市也同時(shí)出臺(tái)了“限價(jià)令”，一些等待購(gòu)房者卻發(fā)現(xiàn)，自己所在城市的房?jī)r(jià)并未發(fā)生明顯變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前住房市場(chǎng)正處在一個(gè)關(guān)鍵的博弈期，兩種政策對(duì)房?jī)r(jià)真正發(fā)揮作用還需要一段時(shí)間。

今年２６歲的王冠生在濟(jì)南市一家事業(yè)單位上班，月收入３０００元。因身在外地的父母催促，王冠生從春節(jié)后就一直在尋找合適價(jià)位的樓盤(pán)，但他發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南市房?jī)r(jià)并未像他預(yù)期的那樣因調(diào)控而下跌?！艾F(xiàn)在的房?jī)r(jià)仍在我的承受能力之外，還不知道房?jī)r(jià)何時(shí)才會(huì)下降?！蓖豕谏f(shuō)。

薄夫利認(rèn)為，住房?jī)r(jià)格的松動(dòng)必須以成交量變動(dòng)為前提，只有交易量繼續(xù)下滑，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成資金回籠的壓力?！皬慕衲甑南拶?gòu)政策來(lái)看，最直接的效果就是抑制投資型購(gòu)房，將這部分泡沫擠出市場(chǎng)，這種成交量的下滑積累到了一定的幅度，就會(huì)影響到房?jī)r(jià)的變化，否則如果成交量依然很大，將談不上價(jià)格松動(dòng)?！?/p>

郭松海說(shuō)：“限購(gòu)令實(shí)施只有一個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在還不能期待房?jī)r(jià)很快降下來(lái)，但是只要有效控制了市場(chǎng)成交量，同時(shí)繼續(xù)加大對(duì)保障性住房和廉租房的市場(chǎng)供應(yīng)，將對(duì)房?jī)r(jià)的松動(dòng)起到積極的影響，不過(guò)這一影響到底如何，仍需要半年左右的時(shí)間才能顯現(xiàn)出來(lái)。”

李鐵崗建議，地方政府要適時(shí)調(diào)整自己的土地收益預(yù)期，改變過(guò)分依賴土地的思想，并將增加土地有效供給當(dāng)做解決民生問(wèn)題的重要手段，減弱房產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用，在“十二五”期間投入更多的土地到保障性住房建設(shè)中。