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個人住房貸款依然強勢。

16家上市銀行已經(jīng)公布的中報顯示，上半年個人住房按揭貸款余額大幅增加，增幅最大的南京銀行達(dá)到70%，增幅最小的民生銀行為6.5%。

不斷增加的不良率則挑逗著市場的神經(jīng)。

銀監(jiān)會2009年年報稱，2010年個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險隱患可能上升。今年上半年，大部分上市銀行的個人住房不良貸款都有不同程度的增加，比如興業(yè)銀行從1.94億元增加到2.26億元。

為了爭奪客戶，個人住房貸款市場此前價格戰(zhàn)不斷。在重慶，首套房至今在部分銀行可獲得7折優(yōu)惠。某股份制銀行重慶分行零售部總經(jīng)理透露，按7折優(yōu)惠做業(yè)務(wù)，銀行其實很難賺到錢。這在今年銀行中期業(yè)績報表上體現(xiàn)為，一直有優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)之稱的個人類貸款的收益率遠(yuǎn)低于公司類貸款。

這已經(jīng)引起銀行的關(guān)注。比如，招商銀行已經(jīng)開始重點發(fā)展非房貸個人業(yè)務(wù)，上半年其個人住房按揭貸款增長率遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)平均水平，個人汽車消費等貸款則強勁增長。興業(yè)銀行也在采取類似的做法。

半年七成最高增幅

北京銀行拔得上半年個人住房按揭貸款增長率的頭籌。

中報顯示，北京銀行的個人住房按揭貸款從213億元增加到313億元，增加100億元或47%。同期北京銀行的一般公司貸款從2382億元增加到2686億元，增幅為13%，增速遠(yuǎn)低于個人住房按揭貸款。

此并非個案。

同期，深發(fā)展的個人住房按揭貸款從858億元增加到934億元，增速14%；浦發(fā)行從1390億元增至1642億元，增速18%；南京銀行、招行、民生銀行增速分別為70%、11.4%和6.5%。建設(shè)銀行則從8525億元增至10022億元，增加了17.5%，同期其公司類貸款只增加了12%。

農(nóng)行“穩(wěn)健經(jīng)營的前提下，重點支持個人首套房貸款”的策略，也使其個人住房貸款上半年增加了1437億元至6416億元，增長了28.9%。

“現(xiàn)在很多銀行都提出向零售銀行轉(zhuǎn)型，重要表現(xiàn)就是大力發(fā)展個人住房貸款。這類房貸款不良率也低于很多行業(yè)，算是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。”一家城商行信貸部人士分析。

2009年，全國個人房貸不良率為0.59%，僅高于水利與環(huán)境行業(yè)的0.37%及社會組織與公共管理的0.44%，在24類貸款中列倒數(shù)第三。

各銀行為了爭奪個人住房貸款業(yè)務(wù)，招數(shù)頻出，最多的是價格戰(zhàn)，盡可能的向客戶提供利率優(yōu)惠。價格戰(zhàn)之后，則在業(yè)務(wù)流程上做起了文章。以重慶為例，農(nóng)行重慶分行九龍坡支行就從2009年10月到2010年1月末，采取未辦結(jié)抵押手續(xù)方式發(fā)放個人住房抵押貸款773筆，金額2.23億元；光大銀行重慶分行采取審批通過后即放款的方式發(fā)放超過6億元貸款。

盈利之憂

上述背景下，銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險和盈利之憂凸現(xiàn)。

某股份制銀行重慶分行零售部總經(jīng)理介紹，個人房貸的風(fēng)險主要有三個。一是操作風(fēng)險，比如沒有落實面簽。該人士說，以前有開發(fā)商給他打招呼，希望不要派人去現(xiàn)場面簽，盡量簡化手續(xù)。其次，個人按揭貸款一般是20年，其間可能出現(xiàn)因客戶收入、工作變化等帶來的風(fēng)險。第三，國內(nèi)銀行的貸后管理較薄弱。管理人員非常少，比如某股份制銀行重慶分行，個人房貸約130億元，按每筆30萬元計，客戶超過4萬戶。
然而，該分行貸后管理人員不到10人，根本沒有足夠的精力來進行詳細(xì)檢查，將風(fēng)險控制在萌芽狀態(tài)，只有在客戶發(fā)生逾期后催收。

上半年，個人房貸不良貸款增加已經(jīng)有所表現(xiàn)。中報顯示，興業(yè)銀行個人房款從年初的1491億元增加到中報的1737億元，雖然不良率從0.14%降為0.13%，但不良貸款絕對額從1.94億元增加到2.26億元，增加了16%。建行的個人房貸不良也從36億元略增至36.39億元。

同期，浦發(fā)銀行已逾期但未減值的個人住房按揭貸款從7.9億元增加到9.5億元，增加了1.6億元或20%。農(nóng)行的個人房貸不良下降了4億元，不過總量依然高達(dá)50億元。

此外，價格戰(zhàn)背景下，個人房貸并未表現(xiàn)出強大的盈利能力，甚至不如公司類貸款。由于各銀行未單獨列，只能通過以個人住房按揭貸款占據(jù)絕大比例的個人貸款的盈利情況大致反映。

上半年，農(nóng)行個貸平均收益率為5.1%，而公司類貸款為5.32%。工行公司類貸款收益率為5.21%，個人貸款平均收益率僅4.75%。

上半年，北京銀行公司貸款為2733億元，取得了37.2億元的利潤總額，個貸業(yè)務(wù)總量369億元，只取得了3.7億元的利潤總額，盈利能力遠(yuǎn)不如公司貸款；民生銀行2125億元的個人銀行業(yè)務(wù)資產(chǎn)取得了18億元的稅前利潤，公司業(yè)務(wù)用7609億元的資產(chǎn)則取得了超過74億元的稅前利潤。

同期華夏銀行個貸余額為550億元，利息收入為12.46億元，其同口徑的公司貸款余額為4340億元，利息收入為112億元 ，公司類貸款生息能力也高于個人貸款。

倒逼零售結(jié)構(gòu)調(diào)整

“無論是主觀還是客觀，個人住房按揭貸款在今年下半年將有一個大的變化，將很難保持上半年的增速?！鄙鲜鲂刨J部人士說。

客觀條件是，6月開始，房產(chǎn)市場正逐漸退燒。以重慶為例，7月以個人住房貸款為主的個人貸款環(huán)比下降了近20%。8月房產(chǎn)成交則連續(xù)三周呈環(huán)比下降態(tài)勢，這必然帶來個貸下降。

銀行也有主動轉(zhuǎn)身的內(nèi)在需求。目前，多數(shù)銀行的個貸主要有三部分，個人房貸、信用卡，以及個人汽車消費為主的其他業(yè)務(wù)。其中，大部分銀行的個人房貸的比重都超過75%。比如招商銀行2009年為71%，北京銀行為82%。

銀行開始謀求調(diào)整個貸結(jié)構(gòu)。比如，興業(yè)銀行今年上半開始加大了對個人經(jīng)營性貸款等非住房類貸款的投放力度。

中報顯示，興業(yè)銀行個人房貸占個貸比重為85.96%，2009年此數(shù)據(jù)為88.21%，個人汽車消費等貸款比重則從8%上升到10.43%，增加了2.43%。

調(diào)整結(jié)構(gòu)最為明顯的則是招行。

招行2010年上半年開始推進零售貸款多元化發(fā)展，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，保持零售貸款業(yè)務(wù)持續(xù)增長。其在中報中表示，“在面對房產(chǎn)新政頻出，交易量不斷萎縮的市場形勢，在拓展個人住房貸款的同時，開始積極發(fā)展個人汽車貸款、個人經(jīng)營貸款和個人商業(yè)用房貸款等業(yè)務(wù)。以降低房產(chǎn)行業(yè)周期波動的不利影響?！?/p>

2010年中報顯示，個貸中，招行的個人房貸比重已經(jīng)從71%下降到68%，個人汽車消費等貸款比重從18%增加到22%，信用卡業(yè)務(wù)繼續(xù)保持在10%左右。

這種調(diào)整或?qū)⒗^續(xù)。“上半年幾乎完成了個人住房按揭貸款全年的大部分的任務(wù)，這為下半年的結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造了條件?！鄙鲜鲂刨J部人士說。【21世紀(jì)網(wǎng)】