下游數(shù)據(jù)

合肥取消住房限購(gòu)時(shí)機(jī)未到

2014年08月11日11:01   來(lái)源：西本新干線
摘要：然而，從合肥發(fā)布限購(gòu)取消信息的市場(chǎng)背景來(lái)看，合肥現(xiàn)在還不應(yīng)該取消限購(gòu)，也不具備取消限購(gòu)的條件。
限購(gòu)松綁再添一城！合肥正式宣布取消限購(gòu)。8月1日，合肥官網(wǎng)發(fā)公告稱，按照國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控精神，結(jié)合合肥市實(shí)際，經(jīng)研究并報(bào)合肥市政府同意，自2014年8月2日起，購(gòu)房人在合肥市范圍內(nèi)購(gòu)買住房（商品住房、二手住房）時(shí)，無(wú)需提供居民家庭住房信息查詢證明。
回顧今年4月份以來(lái)限購(gòu)政策調(diào)整或取消的城市，這些城市基本上都面臨著比較大的去庫(kù)存壓力，市場(chǎng)存量去化周期基本在15個(gè)月以上，甚至個(gè)別城市在20個(gè)月以上，比如杭州、寧波、青島等等。
然而，從合肥發(fā)布限購(gòu)取消信息的市場(chǎng)背景來(lái)看，合肥現(xiàn)在還不應(yīng)該取消限購(gòu)，也不具備取消限購(gòu)的條件，主要原因在于合肥商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存壓力還沒(méi)有那么大。同時(shí)，今年合肥地產(chǎn)市場(chǎng)成交量表現(xiàn)也不錯(cuò)，并沒(méi)有存在太大的市場(chǎng)壓力。具體來(lái)講主要有四點(diǎn)理由：
第一，從短期市場(chǎng)基本面來(lái)看，泛長(zhǎng)三角城市（江浙滬皖）6月份的存銷比分化，大多數(shù)城市的存銷比都超過(guò)了15個(gè)月的警戒線，房?jī)r(jià)面臨下跌壓力；監(jiān)測(cè)城市中僅合肥仍存上漲壓力，證明合肥城市樓市短期基本面并不存在太大問(wèn)題。
第二，從2014年上半年合肥地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年合肥商品住宅成交590.55萬(wàn)平方米，同比上漲了13%；銷售均價(jià)7072元/平方米，同比上漲4%，合肥商品住宅市場(chǎng)也表現(xiàn)為逆勢(shì)翻紅。合肥市場(chǎng)表現(xiàn)并不差，并不存在市場(chǎng)去化壓力，此時(shí)也沒(méi)有到限購(gòu)政策取消的時(shí)機(jī)。
第三，從住宅用地供應(yīng)來(lái)看，合肥住宅用地供應(yīng)也較為緊張，并且按照近兩年1200萬(wàn)平方米的去化速度來(lái)計(jì)算，每年出讓的土地僅僅可供市場(chǎng)開發(fā)1~1.5年，個(gè)別年份還低于1年，這一定程度上預(yù)示著合肥住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期仍然面臨供求關(guān)系偏緊張的局面。從這個(gè)角度來(lái)講，合肥市場(chǎng)也沒(méi)有到取消限購(gòu)的時(shí)機(jī)。
第四，安徽單核發(fā)展模式，導(dǎo)致各類資源向合肥集中，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。此外，近2~3年，品牌開發(fā)企業(yè)集中進(jìn)入合肥，此時(shí)進(jìn)入合肥的品牌開發(fā)企業(yè)進(jìn)入集中推貨階段，品牌房企集中推貨帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)交易放量。上述這些因素決定了合肥市場(chǎng)基本面總體沒(méi)太大問(wèn)題，市場(chǎng)需求總量仍會(huì)保持高位。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，合肥市場(chǎng)也不具備取消限購(gòu)的條件。
總之，當(dāng)前合肥市場(chǎng)存量偏小，無(wú)房可賣，市場(chǎng)去化周期僅僅為5.6個(gè)月，無(wú)論從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)，還是短期存量去化周期，還是中長(zhǎng)期市場(chǎng)需求基本面，合肥市場(chǎng)供求關(guān)系基本面指標(biāo)均處于上漲區(qū)間，當(dāng)前，合肥市場(chǎng)也沒(méi)有到取消限購(gòu)的時(shí)機(jī)，也不具備取消限購(gòu)的條件。
另外，從合肥商品住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，由于沒(méi)有存貨壓力，即使不取消限購(gòu)，當(dāng)?shù)谒募径茹y行信貸緊縮局面得到改善時(shí)，合肥市場(chǎng)也將率先在泛長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)甚至全國(guó)范圍內(nèi)回暖。
當(dāng)前，合肥市場(chǎng)取消限購(gòu)，由于合肥市場(chǎng)存量偏小，無(wú)房可賣，市場(chǎng)去化周期僅僅為5.6個(gè)月，只能導(dǎo)致市場(chǎng)庫(kù)存去化周期縮短，無(wú)房可賣的局面將更加明顯。屆時(shí)，合肥市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)“房慌”。如果下半年及2015年合肥住宅用地供應(yīng)較為緊張的局面仍然沒(méi)有得到明顯改變，政府不及時(shí)進(jìn)行推地，那么，合肥市場(chǎng)將在今年年底或2015年出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的行情。

（作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）
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