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中國在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新上步子應大一些

2007年08月22日08:49   來源：西本資訊
摘要：

    盡管次級按揭危機鬧得全世界不得安寧，但是，美國在住房貸款上的金融創(chuàng)新依然令人稱道，依然值得中國學習。只是，此次危機將這些金融創(chuàng)新中的漏洞暴露無遺，這更有利于我們進行“批判”的學習，取其精華，去其糟粕。

美國房地產(chǎn)金融的精華是什么？

    1934年，美國國會通過了《全國住房法》（NHA）。在該法案授權(quán)之下，美國成立了聯(lián)邦住房管理局（FHA），專門為中低收入家庭提供住房貸款保險。1944年，退伍軍人管理局（VA）在有關法案的授權(quán)下，為退伍軍人免費提供住房貸款擔保，即使在沒有首付的前提下。這些政策使得有住房需求而沒有足夠當前支付能力的人們的消費需求得以釋放，促進了一級市場的發(fā)育。1938年，F(xiàn)HA在NHA的授權(quán)下，成立了聯(lián)邦國民住房抵押貸款協(xié)會（FNMA，通稱Fannie Mae，房利美）。Fannie Mae成立之初，經(jīng)營模式是在市場蕭條時從銀行等貸款機構(gòu)手中購買住房抵押貸款，為市場注入資金，解決資產(chǎn)流動性問題；在市場繁榮時抽回資金。這一舉動促進了貸款機構(gòu)提供住房貸款的熱情。值得一提的是，房利美的“逆風向”經(jīng)營模式，充當了中央銀行的最后貸款人角色，政策功能引人注目。進入上世紀60年代末，美國經(jīng)濟出現(xiàn)衰退，利率迅速躥升，儲貸機構(gòu)受Q字條款限制，資金“脫媒”情況嚴重，流動性風險凸現(xiàn)。在此情況下，剛剛從房利美分離出來的吉利美（GNMA，通稱Ginnie Mae）于1970年發(fā)行了政府信用擔保的MBS，成為證券化的標志。隨后，福利美（FHLMC，通稱Freddie Mac）和房利美也分別于1971年和1980年發(fā)行了標準化的MBS。

    精華體現(xiàn)在兩個方面，首先，通過資產(chǎn)證券化，發(fā)行標準化的抵押支持債券（MBS），提高了住房貸款的流動性，除方便將住房貸款風險從銀行轉(zhuǎn)移出去外，還會使這些債券在不同的投資者之間進行流通。這樣會降低住房貸款風險成本，從而使其有能力為貸款者提供一個更寬松的融資條件。這樣將增加貸款總需求，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只是，次級按揭危機說明，美國銀行在這個道路上走的太遠了一些，條件放的太寬了。

    另外，在此過程中，我們可以清晰地看出，在確保公眾、尤其是中低收入階層獲得自己的住房方面，美國政府信用的重要支撐作用。美國政府并不是直接向低收入階層提供“經(jīng)濟適用房”，而是提供住房貸款保險、住房貸款擔保之類的金融資產(chǎn)，以及利用自身資源增加商業(yè)銀行住房抵押貸款的流動性。實際上，這是巧妙地利用政府信用，打通房地產(chǎn)市場的資金供求，從而打通房地產(chǎn)本身的供求。換句話說，美國是通過金融手段以提供政府信用的方式，成功執(zhí)行了保障公民居住權(quán)的公共責任。去年安邦分析師就呼吁，中國政府今后在解決類似于經(jīng)濟適用房這樣的公共責任問題的時候，應該更多地強化金融意識，利用金融手段來解決這些問題。

    事態(tài)的發(fā)展似乎令我們很樂觀。銀監(jiān)會業(yè)務創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部負責人李伏安日前指出，就中國目前房地產(chǎn)發(fā)展情況來說，新增設一個解決房地產(chǎn)貸款的新融資渠道非常關鍵。他建議，可建立兩家專門經(jīng)營房地產(chǎn)貸款證券化的專營商業(yè)性機構(gòu)，用于收購商業(yè)銀行的住房貸款，或者是發(fā)放住房貸款，并制定相應的量化標準，以有章可循。這樣按照此標準向其他的商業(yè)銀行收購貸款，把這些貸款作為資產(chǎn)，并使之資產(chǎn)證券化，變成投資產(chǎn)品后，賣給保險公司和社?；鸬葯C構(gòu)。他認為，這兩家機構(gòu)的其中之一可以賦予一定的政府支持職能，向低收入者提供政府直接補助金的廉租房服務。通過政府的機構(gòu)來支持，這在香港、臺灣都有先例。

    也就是說，管理層已經(jīng)在謀劃成立中國的房利美了。

最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    中國在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新上，步子應該大一些。在具備了房貸資產(chǎn)證券化的市場條件后，以房地產(chǎn)項目資產(chǎn)為支撐的證券化業(yè)自然會破土而出，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商在資金上也就不會像現(xiàn)在這樣過分地依賴銀行。諸如“預售房”之類的問題便會迎刃而解。

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