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    盡管次級(jí)按揭危機(jī)鬧得全世界不得安寧，但是，美國(guó)在住房貸款上的金融創(chuàng)新依然令人稱道，依然值得中國(guó)學(xué)習(xí)。只是，此次危機(jī)將這些金融創(chuàng)新中的漏洞暴露無(wú)遺，這更有利于我們進(jìn)行“批判”的學(xué)習(xí)，取其精華，去其糟粕。

美國(guó)房地產(chǎn)金融的精華是什么？

    1934年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了《全國(guó)住房法》（NHA）。在該法案授權(quán)之下，美國(guó)成立了聯(lián)邦住房管理局（FHA），專門為中低收入家庭提供住房貸款保險(xiǎn)。1944年，退伍軍人管理局（VA）在有關(guān)法案的授權(quán)下，為退伍軍人免費(fèi)提供住房貸款擔(dān)保，即使在沒(méi)有首付的前提下。這些政策使得有住房需求而沒(méi)有足夠當(dāng)前支付能力的人們的消費(fèi)需求得以釋放，促進(jìn)了一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)育。1938年，F(xiàn)HA在NHA的授權(quán)下，成立了聯(lián)邦國(guó)民住房抵押貸款協(xié)會(huì)（FNMA，通稱Fannie Mae，房利美）。Fannie Mae成立之初，經(jīng)營(yíng)模式是在市場(chǎng)蕭條時(shí)從銀行等貸款機(jī)構(gòu)手中購(gòu)買住房抵押貸款，為市場(chǎng)注入資金，解決資產(chǎn)流動(dòng)性問(wèn)題；在市場(chǎng)繁榮時(shí)抽回資金。這一舉動(dòng)促進(jìn)了貸款機(jī)構(gòu)提供住房貸款的熱情。值得一提的是，房利美的“逆風(fēng)向”經(jīng)營(yíng)模式，充當(dāng)了中央銀行的最后貸款人角色，政策功能引人注目。進(jìn)入上世紀(jì)60年代末，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，利率迅速躥升，儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)受Q字條款限制，資金“脫媒”情況嚴(yán)重，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)。在此情況下，剛剛從房利美分離出來(lái)的吉利美（GNMA，通稱Ginnie Mae）于1970年發(fā)行了政府信用擔(dān)保的MBS，成為證券化的標(biāo)志。隨后，福利美（FHLMC，通稱Freddie Mac）和房利美也分別于1971年和1980年發(fā)行了標(biāo)準(zhǔn)化的MBS。

    精華體現(xiàn)在兩個(gè)方面，首先，通過(guò)資產(chǎn)證券化，發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化的抵押支持債券（MBS），提高了住房貸款的流動(dòng)性，除方便將住房貸款風(fēng)險(xiǎn)從銀行轉(zhuǎn)移出去外，還會(huì)使這些債券在不同的投資者之間進(jìn)行流通。這樣會(huì)降低住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成本，從而使其有能力為貸款者提供一個(gè)更寬松的融資條件。這樣將增加貸款總需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只是，次級(jí)按揭危機(jī)說(shuō)明，美國(guó)銀行在這個(gè)道路上走的太遠(yuǎn)了一些，條件放的太寬了。

    另外，在此過(guò)程中，我們可以清晰地看出，在確保公眾、尤其是中低收入階層獲得自己的住房方面，美國(guó)政府信用的重要支撐作用。美國(guó)政府并不是直接向低收入階層提供“經(jīng)濟(jì)適用房”，而是提供住房貸款保險(xiǎn)、住房貸款擔(dān)保之類的金融資產(chǎn)，以及利用自身資源增加商業(yè)銀行住房抵押貸款的流動(dòng)性。實(shí)際上，這是巧妙地利用政府信用，打通房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供求，從而打通房地產(chǎn)本身的供求。換句話說(shuō)，美國(guó)是通過(guò)金融手段以提供政府信用的方式，成功執(zhí)行了保障公民居住權(quán)的公共責(zé)任。去年安邦分析師就呼吁，中國(guó)政府今后在解決類似于經(jīng)濟(jì)適用房這樣的公共責(zé)任問(wèn)題的時(shí)候，應(yīng)該更多地強(qiáng)化金融意識(shí)，利用金融手段來(lái)解決這些問(wèn)題。

    事態(tài)的發(fā)展似乎令我們很樂(lè)觀。銀監(jiān)會(huì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部負(fù)責(zé)人李伏安日前指出，就中國(guó)目前房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)說(shuō)，新增設(shè)一個(gè)解決房地產(chǎn)貸款的新融資渠道非常關(guān)鍵。他建議，可建立兩家專門經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款證券化的專營(yíng)商業(yè)性機(jī)構(gòu)，用于收購(gòu)商業(yè)銀行的住房貸款，或者是發(fā)放住房貸款，并制定相應(yīng)的量化標(biāo)準(zhǔn)，以有章可循。這樣按照此標(biāo)準(zhǔn)向其他的商業(yè)銀行收購(gòu)貸款，把這些貸款作為資產(chǎn)，并使之資產(chǎn)證券化，變成投資產(chǎn)品后，賣給保險(xiǎn)公司和社?；鸬葯C(jī)構(gòu)。他認(rèn)為，這兩家機(jī)構(gòu)的其中之一可以賦予一定的政府支持職能，向低收入者提供政府直接補(bǔ)助金的廉租房服務(wù)。通過(guò)政府的機(jī)構(gòu)來(lái)支持，這在香港、臺(tái)灣都有先例。

    也就是說(shuō)，管理層已經(jīng)在謀劃成立中國(guó)的房利美了。

最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    中國(guó)在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新上，步子應(yīng)該大一些。在具備了房貸資產(chǎn)證券化的市場(chǎng)條件后，以房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)為支撐的證券化業(yè)自然會(huì)破土而出，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資金上也就不會(huì)像現(xiàn)在這樣過(guò)分地依賴銀行。諸如“預(yù)售房”之類的問(wèn)題便會(huì)迎刃而解。