下游數(shù)據(jù)

北京醞釀收回土地一級開發(fā)權(quán)

2007年04月22日07:34   來源：西本資訊
摘要：

    北京市有可能成立一家規(guī)模龐大的土地一級開發(fā)公司，全權(quán)負(fù)責(zé)北京市內(nèi)的土地一級開發(fā)。這意味著北京市土地一級開發(fā)將被有政府背景的企業(yè)壟斷。

　　此前，北京市土地一級開發(fā)主體由北京市土地儲備整理中心及其授權(quán)的開發(fā)商進(jìn)行。2006年底，北京市國土部門開始推行土地一級開發(fā)招標(biāo)制，當(dāng)時這曾被看作一級開發(fā)市場化運作的信號。

　　一級開發(fā)收歸國有？

　　消息人士透露，北京市政府有意成立一個國有企業(yè)專門從事土地一級開發(fā)。這一計劃初步成型于本月北京市政府組織召開的一個會議，當(dāng)時會議的主要議題就是調(diào)整土地一級開發(fā)政策。據(jù)說，相關(guān)會議紀(jì)要已經(jīng)下發(fā)，是否形成正式文件尚不知曉。

　　北京市規(guī)劃委員會的一位官員稱，政府可能將土地一級開發(fā)權(quán)收回。不過北京市國土局新聞處官員則稱：“具體文件還沒有下來?！?/P>

　　根據(jù)城建集團(tuán)一位管理人員的說法，目前北京市土地一級開發(fā)招標(biāo)會和聯(lián)席會都處于暫停狀態(tài)。這也被看做一級開發(fā)體制可能變動的跡象。

　　本報獲悉，北京市將土地一級開發(fā)收歸政府壟斷經(jīng)營的想法由來已久。2001年北京土地儲備整理中心成立時，就有人建言成立一家壟斷經(jīng)營的國有土地一級開發(fā)公司。當(dāng)時一份提交市政府的報告稱，單獨依靠土地儲備中心難以保證土地供應(yīng)。土地儲備中心主任史賢英也曾證實，土地儲備中心曾經(jīng)認(rèn)為土地一級開發(fā)應(yīng)該為政府壟斷。

　　一些業(yè)內(nèi)人士猜測，首開集團(tuán)500億資產(chǎn)的規(guī)模和基于整合前天鴻集團(tuán)和城開集團(tuán)的龐大土地一級開發(fā)能力，很容易讓人展開想象空間。不久前，首開集團(tuán)透露，可能注資天鴻寶業(yè)( 14.53,0.00,0.00%)以期整體上市。

　　另一個猜測對象是城建集團(tuán)。2006年底，城建集團(tuán)內(nèi)部曾經(jīng)討論過成立獨立土地一級開發(fā)公司的議案。

　　不過，房地產(chǎn)界流傳的另外一個版本是，北京市將確定四家國有企業(yè)承擔(dān)土地一級開發(fā)使命。

　　供地難題

　　北京市去年末才開始在土地一級開發(fā)中推行招標(biāo)制度，為何在這么短的時間里想法就有了改變？一些分析人士稱，只有國家才可以依據(jù)公共利益征收土地，征地和拆遷這些敏感工作本應(yīng)由政府完成。開發(fā)商直接征地和拆遷與《憲法》和《土地管理法》沖突。尤其在《物權(quán)法》頒布實施后，政府必須要考慮適當(dāng)?shù)姆傻匚粏栴}。而成立壟斷性的國有公司代表政府征地就要合理得多。

　　另一種說法是，這樣做意在保證土地供應(yīng)。按照規(guī)定，只有完成一級開發(fā)的土地才可以作為“熟地”上市供應(yīng)。土地儲備量和實際供應(yīng)量的差距遙遠(yuǎn)，原因就在于未能進(jìn)行一級開發(fā)的儲備永遠(yuǎn)構(gòu)不成實際供應(yīng)。因此，熟悉土地一級開發(fā)的資深人士韓林峰認(rèn)為，統(tǒng)一開發(fā)能夠有效控制土地供應(yīng)進(jìn)度。

　　目前土地儲備中心和開發(fā)商均可進(jìn)行土地一級開發(fā)。其中土地儲備中心既作為指導(dǎo)性單位審議一級土地開發(fā)項目的申請，也作為一級開發(fā)的實體參與一級開發(fā)。

　　但是土地儲備中心的開發(fā)能力有限。北京市土地儲備中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2002年3月至2006年3月，納入政府儲備土地一級開發(fā)管理項目共143個，土地面積9546公頃。其中，北京市土地儲備中心作為主體運作的5個項目，土地面積共1306公頃。授權(quán)各區(qū)縣分中心運作的項目共91個，土地面積4905公頃。但真正完成一級開發(fā)并上市交易的只有8宗183公頃，成交價款23.32億元。

　　北京土地儲備中心在2006年總結(jié)報告中亦承認(rèn)，由于2005年農(nóng)用地審批凍結(jié)和供地制度改革的程序尚未理順，絕大部分項目仍在不同程度地進(jìn)行前期工作。

　　由于土地一級開發(fā)能力不足和其他原因，北京市2005和2006年度實際土地供應(yīng)和供地計劃出現(xiàn)較大差距。有關(guān)統(tǒng)計顯示，北京市2005年和2006年度土地供應(yīng)計劃均為6500公頃。

　　實際上，2006年北京市新增建設(shè)用地3900公頃，存量建設(shè)用地2600公頃，其中住宅商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地合計為1900公頃，這意味著實際土地供應(yīng)量僅為計劃的54%。一些開發(fā)商和分析人士認(rèn)為，這兩個年度的供應(yīng)不足在某種程度上加劇了房價的漲勢。

　　2006年之前的5年里，授權(quán)企業(yè)作為主體實施的土地一級開發(fā)項目共47個，土地面積約3335公頃。

　　從去年底開始，北京市開始以招標(biāo)方式選擇土地一級開發(fā)公司，將土地開發(fā)為熟地后以公開方式向社會供應(yīng)。

　　不過，招標(biāo)方式似乎并沒有受到市場歡迎。北京石景山南宮地塊，在發(fā)布招標(biāo)文件時有53家開發(fā)商購買了招標(biāo)文件，在項目答疑會上有90多家企業(yè)到場，但是到了投標(biāo)時卻只有3家企業(yè)參加。

　　目前，市場上同時并存三種一級開發(fā)方式?！耙苍S，政府覺得仍然混亂，才決定調(diào)整”，韓林峰說。

　　對于北京市政府可能的調(diào)整方向，中國社科院農(nóng)村與發(fā)展研究所研究員王小映認(rèn)為，土地一級開發(fā)中存在的問題并非一定要通過成立一家壟斷性土地開發(fā)機(jī)構(gòu)來解決。能夠通過市場方式解決的問題最好還是通過市場方式來解決。他說：“只要政府對利潤率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，就可以吸引開發(fā)企業(yè)進(jìn)入這一市場。” 來源：經(jīng)濟(jì)觀察報

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