下游數(shù)據(jù)

上海房市:讓觀點更靠近真相

2007年04月17日12:57   來源：西本資訊
摘要：

    新聞背景：2006年底，上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的研究曾顯示：上海房地產(chǎn)價格指數(shù)從2000年開始增長，增速在2003年到達頂點后放緩，與之相對應(yīng)，上海房價上漲幅度也在逐步回落，住宅價格上漲幅度已經(jīng)低于消費品價格的漲幅。房價運動已經(jīng)進入“正常”范圍。而同期，另一份出自易居房地產(chǎn)研究院的報告《2006年上海房地產(chǎn)發(fā)展實證數(shù)據(jù)》則顯示，2006年上海商品房均價的漲幅在4%左右，2005年度的漲幅則超過20%。一時間，圍繞上海房市的爭論四起：是漲還是跌？多年的調(diào)控是否到位？商品房是否“3年內(nèi)將出現(xiàn)供大于求”？
　　
    楊波：近期，有關(guān)上海房地產(chǎn)市場的爭論和數(shù)據(jù)異常繁雜，專家之間的觀點也都差異很大，不由讓人心生疑竇：究竟是因為事實太過于復(fù)雜，還是分析者本身有問題？

　　張泓銘：談房地產(chǎn)問題首先一定要放正心態(tài)，否則方法的合理性與結(jié)論的準(zhǔn)確性也會大打折扣。分析者應(yīng)該要站在獨立的、客觀的角度去認識房地產(chǎn)市場，既不能簡單地站在消費者的角度，更不能站在有房者的角度，或者站在某一個政府部門的角度來看問題，發(fā)布言論。應(yīng)該說，現(xiàn)在很多有關(guān)房市和股市的分析和討論，都有利益相關(guān)人的主觀意愿摻雜其間的痕跡，呈現(xiàn)出來的觀點也是大相徑庭。

　　房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，不僅有地域性，而且有異質(zhì)性。分析房市有一套復(fù)雜的指標(biāo)體系，比如購買土地，開發(fā)土地，工程施工，商品預(yù)售、銷售，空置率以及價格指標(biāo)等。用什么方法、指標(biāo)來分析房地產(chǎn)市場，因人而異，千變?nèi)f化?，F(xiàn)在很多評論文章僅從某一個指標(biāo)入手，意圖說清復(fù)雜的房市問題，顯然不夠科學(xué)，不夠嚴密，不夠準(zhǔn)確。我認為，要測度房產(chǎn)價格穩(wěn)定與否，應(yīng)該采用能反映供求變化的同質(zhì)價格指數(shù)，所以我們選用了發(fā)布多年的“中房上海價格指數(shù)”作為數(shù)據(jù)來分析上海房地產(chǎn)市場。

　　楊波：可是有業(yè)內(nèi)人士對“中房價格指數(shù)”的客觀性提出了質(zhì)疑，認為該指數(shù)并不是所有交易成交價格的統(tǒng)計，而是“選擇了一些樓盤的價格作為樣本來進行統(tǒng)計”。

　　張泓銘：選擇中房價格指數(shù)，首先因為它時間長，是從1995年開始長期觀察的結(jié)果，有延續(xù)性，有可信度，能夠比較好地反映市場供求關(guān)系。其次，住房價格是一個立體的概念，分析房市的價格指標(biāo)很多，究竟用哪一個？有人用“平均價格”來分析房市，“平均價格”受房市結(jié)構(gòu)的影響很大，高價房多了，平均價格上揚；低價房多了，平均價格則下跌。再有，我們現(xiàn)在很多住房價格并未納入統(tǒng)計，因此單純地采用“平均價格”是不夠準(zhǔn)確的。

　　楊波：是不是說，有關(guān)房地產(chǎn)市場供求狀況的觀點差異，是由于分析方法的差異所導(dǎo)致的？

　　張泓銘：應(yīng)該說，媒體的報道也有誤導(dǎo)的成分。一些報紙就喜歡尋章摘句，斷章取義。我2006年末個人說的“上海宏觀調(diào)控基本到位”的話，結(jié)果就變成了最近一個報告的基本觀點。還把2006年年中別的機構(gòu)一份報告的內(nèi)容，如“上海商品房供大于求至少三年”也安在2007年的報告里。這是技術(shù)層面的失誤。還有一些報道則是道德層面的問題，它追求的是眼球效應(yīng)，所以發(fā)布言論就有點不負責(zé)任。

　　我們觀察和研究房地產(chǎn)市場，主要是看它的一個長期走勢，看它的價格是不是穩(wěn)定，是不是與GDP增幅、與職工收入水平、與CPI相協(xié)調(diào)。我們的研究表明，2005、2006兩年，由于中央政府加強了對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，這兩年上海的新建住房價格和新建住房市場基本上是穩(wěn)定的。

　　楊波：調(diào)控基本到位，評判的標(biāo)準(zhǔn)是什么？難道不是看房產(chǎn)價格與老百姓的收入水平是否相匹配嗎？

　　張泓銘：上海目前的新建住房價格水平是否合適，是否同消費者的承受能力相匹配，那是另外一個重要問題，需要在調(diào)控中繼續(xù)探索解決。不能因為對價格水平的質(zhì)疑，而否認目前房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定的結(jié)論。

　　調(diào)控政策是國家對房地產(chǎn)市場的特殊管理手段。調(diào)控有階段性，更有針對性?？v觀2004年以來中央政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控舉措，主要是為了解決四大問題：房產(chǎn)投資過猛；房價上升太快；住房結(jié)構(gòu)不合理；房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。2004年春夏，針對當(dāng)時房產(chǎn)價格飆升、投機成分過大等問題，中央政府有過一次收緊地根和銀根的調(diào)控，對市場起到了某種收斂作用。但是2004年秋冬房市價格再次飆升，一直延續(xù)到2005年春。假如不予調(diào)控的話，后果不堪設(shè)想。按照中央部署，上海實施了一系列規(guī)范投資、抑制投機的措施。兩年以來，上海房地產(chǎn)投資增速下降，價格平穩(wěn)，投機者相繼離場，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系導(dǎo)致的混亂基本上得到緩解。

　　從階段性目標(biāo)來看，調(diào)控顯現(xiàn)了成效。至于住房結(jié)構(gòu)不合理，價格水平偏高，這些問題不是一兩年間的階段性調(diào)控能夠達到的目標(biāo)，需要通過長期的有智慧的房地產(chǎn)管理來加以解決。

　　楊波：國際上對于一個地區(qū)房價是否合理，通常使用一個房價收入比來衡量。根據(jù)這個指標(biāo)，很多人認為，我們現(xiàn)在的房價還不太合理。

　　張泓銘：我們必須反思一個問題：房價收入比過高的情況下，為什么那么多人買了房？這是不是另一個不合理呢？我覺得我們可能把所謂的房價收入比看得過分簡單了。比如現(xiàn)在有人算出來的11：1，究竟是哪個價格與哪個價格的比值？如果是平均價格與平均收入水平的比，我覺得是片面的、不完整的，至少在學(xué)術(shù)上是不嚴密的。

　　中國有自己的國情。由于目前住房保障體系還不到位，造成房地產(chǎn)剛性需求太強，某種意義上擴大了市場需求，導(dǎo)致住房價格居高不下。房價有不合理的地方，但不是一個單純的價格問題，還有一個供求關(guān)系的問題和住房保障問題需要解決。

　　楊波：有人說，股市上漲房價下跌，政策風(fēng)向不容樂觀，這十六個字，大致可以反映上海地產(chǎn)界對2007年樓市發(fā)展的普遍預(yù)期。

　　張泓銘：在資本市場不很充分、貨幣緊缺的前提下，是有可能會出現(xiàn)這種情況。但現(xiàn)在在人民幣流動過剩的條件下，股市的上漲只是降低了對房地產(chǎn)市場的沖擊。2006房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，2007年將繼續(xù)企穩(wěn)，這不僅是慣性使然，從供求關(guān)系來看，市場的真實需求和理性投資的量也會相對穩(wěn)定。此外，從全國來看，宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，將為上海未來幾年房市的穩(wěn)定奠定堅實的基礎(chǔ)。其中，有兩項重大的或決定性的因素：中央要求2007年經(jīng)濟發(fā)展“又好又快”，“好”在“快”前，確保宏觀經(jīng)濟不過熱，這將消減房地產(chǎn)過熱和價格上升的基礎(chǔ)；中央將把促進國際收支平衡放在突出位置，降低人民幣流動性過剩的程度，這將降低對房地產(chǎn)消費和價格沖擊的可能性。此外，在房地產(chǎn)管理上，中央要求增加住房供給，直接從供求關(guān)系上調(diào)節(jié)房價；要求各地抓緊建立住房保障體系，從另一面降低“房市”過熱的可能性。

　　楊波：有觀點認為，房價問題首先是政治問題，其次是政策問題，最后才是市場供需問題。您是否同意？

　　張泓銘：住房價格問題首先是經(jīng)濟問題，同時也是政治問題。但不要把什么問題都政治化。說到底，住房是與民生息息相關(guān)的問題，房地產(chǎn)價格劇烈波動，比如猛漲或猛跌，都有可能會釀成嚴重的政治問題。

　　我們認為，目前上海房價指數(shù)基本在正負1%-2%之間波動，是在合理、正常范圍。當(dāng)然，因為房地產(chǎn)是非常特殊的商品，總價值非常高，而且交易時間較長，市場反應(yīng)相對遲鈍，供求的數(shù)據(jù)往往來不及反映即時的變化，因此不能光看一兩個月的數(shù)據(jù)，也不能將由個案的研究得出的結(jié)論整體化。

　　如果從長時段的發(fā)展來看的話，1999年，按照中房指數(shù)，上海房價大體跌掉27%，處于歷史的低谷，其時房屋空置率也是最高，但是為什么消費者仍然覺得房價高？市場也沒有出現(xiàn)瘋搶的局面？或許從消費心理學(xué)角度才能更好理解，價格的高低永遠只是個相對的指標(biāo)。

　　楊波：長期來看，上海房價的走勢是否與經(jīng)濟發(fā)展水平同步？

　　張泓銘：根據(jù)我的觀察，房價的走勢與經(jīng)濟發(fā)展是密切相關(guān)的。這一點很多國家、地區(qū)的經(jīng)驗都可以證實。當(dāng)然，在經(jīng)濟總體上升的過程中，也不排除房價某些年份上升、某些年份下降的情況。因為除了供求關(guān)系是否協(xié)調(diào)，也要考慮季節(jié)性、地域性因素的影響?？傮w而言，未來上海房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，在各項政策基本穩(wěn)定的前提下，不會有重大波動。來源:解放日報

免責(zé)聲明：西本資訊網(wǎng)站刊登本圖文出于傳遞更多信息的目的，旨在為滿足廣大用戶的信息需求而采集提供，并非廣告服務(wù)性信息。頁面所載圖文不代表本網(wǎng)站之觀點或意見，僅供用戶參考和借鑒，不構(gòu)成投資建議，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。

法律提示：本內(nèi)容系www.cixidb.cn編輯、整理，轉(zhuǎn)載需經(jīng)授權(quán)，若需授權(quán)必須與西本資訊與作者本人取得聯(lián)系并獲得書面認可，并注明來源。如果私自轉(zhuǎn)載，西本資訊保留一切追訴的權(quán)力，直至追究私自轉(zhuǎn)載者的法律責(zé)任。