下游數(shù)據(jù)

真正國(guó)際化的都市，不會(huì)限制外國(guó)人購(gòu)房！

2007年02月05日10:55   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    2006年7月，中國(guó)開(kāi)始對(duì)外國(guó)人購(gòu)房進(jìn)行限制。對(duì)外資機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房進(jìn)行了一定限制。該政策執(zhí)行大半年以來(lái)，效果如何？

    有數(shù)字稱，北京市在去年7月下發(fā)緊急“限外”通知后三個(gè)月，以外資身份在京城購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓散售面積的成交套數(shù)僅為12套，成交面積為2846平方米；比政策發(fā)布前三個(gè)月內(nèi)的交易量下降了近60%。不過(guò)，數(shù)據(jù)顯示，境外資金在北京購(gòu)房的比例占北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額的7%左右；境外個(gè)人投資主要集中在高檔公寓，而境外機(jī)構(gòu)在北京主要投資在高檔酒店、商業(yè)、辦公樓以及高檔服務(wù)式公寓。整體看，限外令對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不大。

    特別是從價(jià)格變化來(lái)看，在國(guó)內(nèi)70個(gè)城市中，北京的新建商品房?jī)r(jià)上漲都處于前列。從2006年8月至12月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房平均房?jī)r(jià)同比上漲幅度分別為5.5%、6.3%、6.6%、5.2%和6.3%，而同期北京市新建商品房平均房?jī)r(jià)同比漲幅分別為11.4%、10.3%、10.7%、10.3%和10.4%。而在政策實(shí)施前的6月，70個(gè)大中城市6月房?jī)r(jià)同比上漲5.8%，北京為11.2%。上述數(shù)字顯示，“限外令”政策實(shí)施后，國(guó)內(nèi)主要城市和北京市的房?jī)r(jià)上漲并無(wú)變化。而一些有實(shí)力的外資房地產(chǎn)投資者，它們大手筆投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然如故。

    上述數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，如果期望以限制外資購(gòu)房來(lái)達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用，至少?gòu)谋本┦械膶?shí)踐來(lái)看，“限外令”的執(zhí)行是基本無(wú)效或低效的。因此，把政策目標(biāo)放在外資上，這是打錯(cuò)了板子。

    還必須注意的是，“限外令”對(duì)中國(guó)的開(kāi)放有負(fù)面影響。如果中國(guó)要進(jìn)一步國(guó)際化，尤其是北京和上海要成為國(guó)際化的大都市，一個(gè)限制外國(guó)人購(gòu)房的形象是很不合時(shí)宜的。中國(guó)花了近10年的時(shí)間進(jìn)行改革，初步搭建起了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的框架，如果臨時(shí)性地限制外資購(gòu)房，實(shí)際上又在市場(chǎng)規(guī)則中規(guī)定了一種例外，對(duì)市場(chǎng)化有損害。

    有官方媒體曾表示，國(guó)外也有限制外國(guó)人購(gòu)房的例子，但我們檢索美國(guó)、法國(guó)、新加坡的有關(guān)做法后發(fā)現(xiàn)，這些國(guó)家并非簡(jiǎn)單地“限外”，很多地方對(duì)外國(guó)人購(gòu)房還持歡迎態(tài)度。

    對(duì)比這些國(guó)家政府的一些做法，我們認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高以及由此引發(fā)各種社會(huì)問(wèn)題，責(zé)任不在包括外資在內(nèi)的消費(fèi)者和投資者，政府應(yīng)該承擔(dān)很大的責(zé)任。

    首先，現(xiàn)有的“土地財(cái)政”和土地出讓金制度，鼓勵(lì)了各地加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，因?yàn)橥恋爻鍪鄣闹饕找娑細(xì)w地方政府所有。事實(shí)上，在商品房的成本構(gòu)成中，土地成本是最大的成本構(gòu)成。這種機(jī)制還扭曲了城市規(guī)劃，城市規(guī)劃、舊城拆遷、交通規(guī)劃等，很大程度上要受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“干預(yù)”。

    其次，政府在推行房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)化發(fā)展的同時(shí)，沒(méi)有承擔(dān)起滿足低收入者住房需求的基本責(zé)任。以北京為例，推出經(jīng)濟(jì)適用房制度是很早的，但在執(zhí)行中也是北京做得最糟，大量經(jīng)濟(jì)適用房成為炒作對(duì)象，“開(kāi)著奔馳買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房”的荒唐事在北京并不鮮見(jiàn)。結(jié)果，政府給出的補(bǔ)貼，并沒(méi)有落到真正有需要者的手中。

    即使在房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化的美國(guó)，一些地方政府在制定與執(zhí)行“可負(fù)擔(dān)住房”（affordable house）制度方面，也做得十分嚴(yán)格。比如在麻省，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中有25%以上的單元是可負(fù)擔(dān)得起的出租房，開(kāi)發(fā)商就有資格要求按照自己的意愿進(jìn)行規(guī)劃。其他州也要求至少15%的單元是用于可負(fù)擔(dān)得起的房屋。舊金山目前的住宅價(jià)格中值是70萬(wàn)美元，最近市政府對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了嚴(yán)格的條款：任何擁有5個(gè)以上單元的項(xiàng)目必須提供至少15%的單元，以可負(fù)擔(dān)得起的價(jià)格出租。

    最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    在沒(méi)有規(guī)范和完善國(guó)內(nèi)住房制度的情況下，“限外”不是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的有效政策。一個(gè)限制外國(guó)人購(gòu)房的城市，肯定成不了國(guó)際化都市。

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