下游數(shù)據(jù)

滬上房產(chǎn)商圖謀規(guī)避土地增值稅

2007年02月01日07:40   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    今日起，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）將正式實(shí)施，按照規(guī)定，開發(fā)商將要承擔(dān)高達(dá)30%-60%的土地增值稅，以及對(duì)此前開發(fā)項(xiàng)目增值稅的清算。
　　
     滬上一些開發(fā)商以“細(xì)則尚未出臺(tái)”為由，拒絕談?wù)撏恋卦鲋刀悓?huì)對(duì)其產(chǎn)生多大影響。但據(jù)記者了解，他們其實(shí)對(duì)此憂心忡忡。

　　1月16日晚，關(guān)于土地增值稅政策出臺(tái)的消息在國(guó)稅總局網(wǎng)站上公布，第二天兩市地產(chǎn)股幾乎全部跌停。隨后各大公司紛紛發(fā)布公告，說已經(jīng)預(yù)留了土地增值稅，所以業(yè)績(jī)不會(huì)受到太大影響。

　　中金公司分析師認(rèn)為，該政策對(duì)企業(yè)盈利影響有限，因?yàn)槟壳按蟛糠珠_發(fā)商拿地成本較高，需要繳納的土地增值稅不高。更重要的是，該稅項(xiàng)為地方稅，所以各地方執(zhí)行起來(lái)彈性較大。另外，如果實(shí)際清算獲得的增值稅總額低于按銷售額預(yù)征所得，稅務(wù)局有可能改變稅收辦法。不過，該政策對(duì)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率較高，即較早進(jìn)行土地儲(chǔ)備的公司影響較大。

　　有好事者為湯臣一品算了一筆賬，結(jié)果是湯臣一品將要為此多交52.5億元土地增值稅。目前湯臣一品平均售價(jià)11萬(wàn)/平方米，據(jù)估計(jì)成本在3萬(wàn)/平方米以內(nèi)（不含企業(yè)所得稅），按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算辦法，總建筑面積為14萬(wàn)平方米的湯臣一品，將繳納52.5億元土地增值稅（3.75萬(wàn)元/平方米）。事實(shí)上，上世紀(jì)90年代開發(fā)商拿地價(jià)格相對(duì)便宜，補(bǔ)征增值稅的整體數(shù)額將非常驚人。

　　土地增值稅早在1994年前后就已制定，但是始終沒有強(qiáng)制征收。在上海，一直實(shí)行代征方式，也就是按銷售額的1％征稅，很多企業(yè)完全忽視了這一塊成本。

　　新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁趙運(yùn)飛認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)說，增加的稅收會(huì)轉(zhuǎn)化為房屋成本。短期來(lái)說，由于供大于求，房?jī)r(jià)被壓制，大開發(fā)商資金較充足，所受影響相對(duì)不大，但目前市場(chǎng)供應(yīng)大部分來(lái)自于中小企業(yè)，新政策可能產(chǎn)生拋盤壓力，從而加大短期供應(yīng)量。

　　“每一次調(diào)控政策的出臺(tái)，開發(fā)商都會(huì)力爭(zhēng)在法規(guī)允許的范圍避稅，這一次也不例外。在需求大于供給的市場(chǎng)條件下，任何一種稅收都會(huì)傳導(dǎo)給消費(fèi)者，而土地增值稅清算也有可能讓購(gòu)房者為開發(fā)商縮減的利潤(rùn)買單?！蔽搴现菐?kù)總經(jīng)理鄒毅對(duì)記者表示，在上海市場(chǎng)，目前基本是買方市場(chǎng)格局，開發(fā)商通過提價(jià)將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的可能性不大，而對(duì)于一些房屋供不應(yīng)求的二線城市，開發(fā)商存在將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的條件，不排除開發(fā)企業(yè)通過抬高房?jī)r(jià)來(lái)維持原有利潤(rùn)空間的可能。

　　“不僅如此，由于土地增值稅發(fā)生在產(chǎn)權(quán)易轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，在土地以及地上建筑物的保有時(shí)期并不征稅，所以開發(fā)企業(yè)很有可能采用出租或自營(yíng)的方式，把原本用于出售的物業(yè)轉(zhuǎn)化為自有經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)。土地增值稅清算，會(huì)促使開發(fā)企業(yè)采用酒店式公寓、高級(jí)住宅等經(jīng)營(yíng)模式來(lái)避稅，或者干脆放棄住宅開發(fā)模式，建設(shè)寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等非住宅項(xiàng)目，只租不售，開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行調(diào)整，可能導(dǎo)致傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目投資減少?！编u毅預(yù)測(cè)。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，形形色色降低成本的做法會(huì)在開發(fā)商中逐漸出現(xiàn)，如高折舊、多注冊(cè)公司、關(guān)聯(lián)交易等，此外項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓也將用于合理避稅?！秶?guó)際金融報(bào)》

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