下游數(shù)據(jù)

增值稅逼出開發(fā)商暴利

2007年01月23日12:55   來源：西本資訊
摘要：

　　土地增值稅可謂一波三折。1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，要求從2月1日起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算30％～60％不等的土地增值稅。1月17日，地產(chǎn)股紛紛逼近跌停。1月18日，國家稅務(wù)總局專門針對土地增值稅政策進行了說明，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔(dān)，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔(dān)。

　　但是，開發(fā)商的憂慮顯然并沒有就此消除。據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》披露，上海一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商曾經(jīng)秘密碰過一次面，“準備聯(lián)合起來給市里主要領(lǐng)導(dǎo)‘上書’，希望能考慮一下企業(yè)的生存問題?！庇虚_發(fā)商甚至坦言：“與其說是清算土地增值稅，還不如說是清算地產(chǎn)商的命！”

　　開發(fā)商反應(yīng)之激烈，出乎意料。根據(jù)土地增值稅的征收辦法，土地增值稅按四級超率累進稅率征收，增值額不超過扣除額50%的部分按30%征收，超過50%－100%的部分按40%的稅率征收，超過100%－200%的部分按50%征收，超過200%的部分按60%征收。開發(fā)商的利潤越高，適用的增值稅稅率越高。如果開發(fā)商的利潤率比較低，反而可能因清算制度而受益。

　　根據(jù)國家稅務(wù)總局的解釋，增值額未超過扣除項目金額(包括20%加計扣除部分)20%的，免征土地增值稅。也就是說，假如開發(fā)商的利潤不到20%，基本上不用繳納土地增值稅，利潤率低于30%的項目所承擔(dān)的稅負也會比過去有所減少。那么，一再聲稱自己利潤率并不高的開發(fā)商，何以要“上書”反對土地增值稅清算呢？惟一的解釋就是其利潤率遠遠高于外界所知道的數(shù)字。而根據(jù)土地增值稅清算制度，毛利率超過50％的高檔項目開發(fā)商的利潤率將因此減少24％，恐怕這才是開發(fā)商“敏感”的真相。

　　《21世紀經(jīng)濟報道》的調(diào)查證實了這一點。知情人士一般判斷上海土地增值額大多遠遠超過扣除項目金額的50%，“很多項目（利潤率）超過了300%以上！”難怪這次開發(fā)商們要跳起來了，如此之高的利潤率，按照土地增值稅清算制度進行清算，開發(fā)商的利潤相當(dāng)一部分就得上繳，對于習(xí)慣了暴利的開發(fā)商們而言，這無異于在大塊割肉。

　　中國房價居高不下的根源之一，就在于開發(fā)商獲取的利潤過高，房市調(diào)控要取得效果，必須擠出暴利的水分。土地增值稅清算倘若真正落實，對房市將造成兩個方面的積極影響：其一，對開發(fā)商囤積土地的一貫做法將是一個致命打擊，而囤積土地一直是開發(fā)商們牟取暴利的慣用手法。其二，將能在一定程度上改變開發(fā)商片面追求高利潤率的固有思維，促使整個房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸步入“薄利多銷”的理性時代。

　　問題是，土地增值稅清算存在兩大缺口：其一，《通知》規(guī)定，對于因未設(shè)置賬簿、擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料、賬目混亂或者資料不全等造成的難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額情況，以及未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)、逾期不清算等行為，稅務(wù)機關(guān)“按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅”，由于沒有任何處罰，過低的成本有可能使企業(yè)故意鉆空子。其二，開發(fā)商可能繼續(xù)采取隱瞞利潤的辦法逃稅。2006年11月，財政部發(fā)布第12號會計信息質(zhì)量檢查公告，公告顯示：檢查的39戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隱瞞利潤超過一半，利潤不實33億元。對土地增值稅清算制度實行后，開發(fā)商們很可能變本加厲地隱瞞利潤。

　　這兩點尤其值得有關(guān)部門注意，提前采取防范措施。 來源：上海證券報

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