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國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)為何“越調(diào)越漲”? “穩(wěn)定”作了擔(dān)保

2006年12月28日14:21   來(lái)源：西本資訊
摘要：
    近幾年來(lái)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控成了十分頻繁的事情。但是，為什么越是對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，其各地的房?jī)r(jià)越是快速上漲？正如有人所說(shuō)的對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控成了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的理由。實(shí)際上，這只是現(xiàn)象，問(wèn)題的關(guān)鍵并不在這里。在這里，有一個(gè)問(wèn)題我們必須明白，即如果政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，那么，這實(shí)際上是對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格作了一個(gè)隱性擔(dān)保，即如房地產(chǎn)開發(fā)商所說(shuō)的國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)只能是上漲而不能下跌。
　　
　　其實(shí)，如果國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)是這樣一個(gè)隱性擔(dān)保，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是很難向下調(diào)整的。因?yàn)?，在市?chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房?jī)r(jià)的變化應(yīng)該由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定而不是由政府的政策來(lái)穩(wěn)定。否則政府的政策要穩(wěn)定市場(chǎng)某個(gè)行業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格，那么這就是說(shuō)政府用自己的信用在對(duì)這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品的價(jià)格擔(dān)保。如果以政策的方式來(lái)穩(wěn)定價(jià)格，就會(huì)使得讓市場(chǎng)參與人認(rèn)為該產(chǎn)品的價(jià)格只能夠在這樣穩(wěn)定價(jià)格之內(nèi)，如果低于這樣的穩(wěn)定價(jià)格，那么政府就一定會(huì)出手救之。這幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)為什么會(huì)越是調(diào)控越是上漲，盡管其中的原因有很多，但其中重要原因與政府這樣的隱性擔(dān)保有關(guān)。
　　
　　特別是當(dāng)我們把住房當(dāng)作一種投資品時(shí)，如果政府對(duì)住房的價(jià)格進(jìn)行隱性擔(dān)保，那么投資者就會(huì)奮不顧身地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是當(dāng)投資者可以利用銀行金融杠桿炒作房地產(chǎn)時(shí)候，投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資。因?yàn)?，投資者進(jìn)入這樣的市場(chǎng)，賺了錢是自己的，如果虧損了，有政府來(lái)為其擔(dān)保，其損失會(huì)讓國(guó)家來(lái)承擔(dān)。比如，早幾年的國(guó)內(nèi)股市，不少投資者在大獲其利時(shí)，從來(lái)都不會(huì)認(rèn)為他們能夠大獲其利是因?yàn)檎恼呤谷?，但是?dāng)這些投資者出現(xiàn)虧損時(shí)，他們就會(huì)把個(gè)人虧損之責(zé)任推脫到政府的政策上面，并要求政府來(lái)承擔(dān)他們股票虧損之責(zé)任。
　　
　　同時(shí)，當(dāng)政府的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格作隱性擔(dān)保時(shí)，這不僅會(huì)讓大量的國(guó)內(nèi)投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)一些大城市一個(gè)人購(gòu)買幾套房子十分普遍；同時(shí)也讓國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行更是看好房地產(chǎn)業(yè)，讓大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且也會(huì)讓外國(guó)的投資者紛紛進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。正因?yàn)檫@樣，我把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)看作是一個(gè)政策市。對(duì)于一個(gè)政策市，市場(chǎng)的價(jià)格是無(wú)法以市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)判斷的，它只能根據(jù)政府的政策來(lái)確定。而政府的政策是不確定的。從這個(gè)意義上說(shuō)，誰(shuí)有能力來(lái)預(yù)測(cè)中國(guó)的房子未來(lái)趨勢(shì)呢？
　　
　　不過(guò)，我們也應(yīng)該看到，2006年政府的國(guó)六條中，明確地指出了要調(diào)整目前國(guó)內(nèi)不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，要通過(guò)技術(shù)性硬約束來(lái)保證這種結(jié)構(gòu)調(diào)整得以進(jìn)行。特別是建立和諧社會(huì)，讓絕大多數(shù)民眾都能夠分享到中國(guó)改革的成果，從國(guó)六條的精神中，2007年政府房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)表述得清清楚楚了，即房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就在于調(diào)整當(dāng)前不合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，就在于生產(chǎn)更多的中低檔的產(chǎn)品，就在于生產(chǎn)更多的國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾都有支付能力的住房產(chǎn)品，以適應(yīng)和諧社會(huì)國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民住房條件的改善。如果是這樣，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)理性回歸已經(jīng)成了社會(huì)的共識(shí)及絕大多數(shù)民眾對(duì)政府的愿望。這也是未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與房?jī)r(jià)的根本所在。
　　
　　總之，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格宏觀調(diào)控，中央政府既有意可為，也有能力可為。如果把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宗旨真正落實(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房產(chǎn)品上，那么國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)理性回歸也就不遠(yuǎn)了。（中國(guó)證券報(bào)）
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