下游數(shù)據(jù)

2007：尋找房地產(chǎn)市場(chǎng)大智慧

2006年12月23日09:22   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    2006年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了有史以來(lái)最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但迄今為止，國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒(méi)有明顯改變其運(yùn)行軌跡。一些大城市的房?jī)r(jià)還創(chuàng)下了歷史新高。盡管中央政府嚴(yán)厲督促各地方要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)制定出落實(shí)房地產(chǎn)新政的實(shí)施細(xì)則并加以落實(shí)，但由于一方面房產(chǎn)新政執(zhí)行需有一定時(shí)間，另一方面在操作層面還存在一些技術(shù)障礙，因而各項(xiàng)調(diào)控政策并未取得立竿見(jiàn)影的成效。

    如果我們回顧一下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所走過(guò)的近二十年的發(fā)展歷程，就會(huì)發(fā)現(xiàn)運(yùn)用行政手段進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)的調(diào)控方式已越來(lái)越難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。那么，如何走出宏觀(guān)調(diào)控越調(diào)越漲的怪圈？這需要尋找到一個(gè)解決問(wèn)題的根本之道。

    房?jī)r(jià)上漲之謎

    一邊是70%以上的城市居民難以承受的高房?jī)r(jià)，另一邊是價(jià)格不菲的高檔房依然緊俏，這種現(xiàn)象的確令人匪夷所思。但如果深入探究，就會(huì)發(fā)現(xiàn)高價(jià)房確實(shí)有它的市場(chǎng)。一位業(yè)界資深人士向記者描述了他的所見(jiàn)所聞：有位餐館老板已經(jīng)買(mǎi)了10多套房子。最近，又看中京城某高檔住宅，總價(jià)大約300多萬(wàn)元，并且是一次性現(xiàn)款結(jié)清；另一位“普通得不能再普通”的中年女性走進(jìn)北京國(guó)貿(mào)附近的某售樓處，一口氣買(mǎi)了8套房。那是當(dāng)時(shí)該地區(qū)最貴的住宅。后來(lái)，她又在同一公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)買(mǎi)了7套房；一企業(yè)老總一下買(mǎi)了兩套價(jià)格千萬(wàn)的別墅……“他們?nèi)绱擞绣X(qián)，他們只想買(mǎi)房，”該人士不由感嘆道。

    這一現(xiàn)象并非是北京獨(dú)有。2004年，當(dāng)上海房?jī)r(jià)漲得最瘋狂的時(shí)候，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所研究員尹中立到上海調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)上海很多已售出的新樓盤(pán)并未有人入住。根據(jù)房管部門(mén)以及供水、電、氣等單位提供的數(shù)據(jù)分析，這種“空住率”大約能達(dá)到30%—40%，最高的達(dá)60%。

    據(jù)分析，制造這種高“空住率”的買(mǎi)家，既有改革開(kāi)放以來(lái)的“先富一族”，也有港澳臺(tái)及海外僑胞，甚至還有普通老百姓的集資炒房。其時(shí)，建設(shè)部一官員稱(chēng)，上海的新房銷(xiāo)售中，投資性購(gòu)房的比例大約占到17%，而上海一家大型房產(chǎn)中介公司經(jīng)理告訴記者，根據(jù)他們對(duì)代理樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)人群的定向分析，這個(gè)比例應(yīng)占到23%。

    除了投資性購(gòu)房之外，城市中富裕人群的置業(yè)升級(jí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要購(gòu)買(mǎi)力，當(dāng)這些富裕家庭在購(gòu)買(mǎi)第二套或者第三套住房時(shí)，除了改善居住條件外，也不排除投資置業(yè)的可能。

    對(duì)于投資客而言，房?jī)r(jià)的高低并不重要，重要的是只要房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，尤其是在大幅度上漲的情況下，投資客就可以無(wú)限期持有，等待更高的價(jià)格出售。這就有點(diǎn)像期貨交易的“逼空”行情，在城市土地資源有限并且日益稀缺的情況下，大量資本的源源不斷地涌入，就會(huì)造成房?jī)r(jià)的一路上漲。因此，決定市場(chǎng)價(jià)格的漲跌有時(shí)并不完全取決于市場(chǎng)的供應(yīng)量與實(shí)際需求，而是取決于人們對(duì)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期。

    這也就能夠破解房?jī)r(jià)上漲之謎：為什么當(dāng)前“住宅市場(chǎng)價(jià)格如此堅(jiān)挺”與“房?jī)r(jià)收入比如此之高”兩者能夠并存。從全社會(huì)平均的意義上統(tǒng)計(jì)出來(lái)的房?jī)r(jià)收入比，當(dāng)然不能解釋面向高端人群和投資人群的住宅市場(chǎng)的價(jià)格水平。來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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