下游數(shù)據(jù)

地荒錢(qián)荒輪流逼宮 房企變中求“生”

2006年12月16日13:23   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    “現(xiàn)在政府賣(mài)地就像往外拋東西，拋出去的是一只飛鳥(niǎo)，誰(shuí)也不知道最終會(huì)落到哪里?！痹诒本┙鼇?lái)數(shù)次土地公開(kāi)競(jìng)拍中連連失利的潘石屹，唯有如此自我解嘲。

　　在公開(kāi)場(chǎng)合總是一副樂(lè)呵呵模樣的潘石屹，私下里卻一直在為手里缺地，面臨“斷頓”發(fā)愁。

　　“現(xiàn)在政府賣(mài)地就像往外拋東西，拋出去的是一只飛鳥(niǎo)，誰(shuí)也不知道最終會(huì)落到哪里?！痹诒本┙鼇?lái)數(shù)次土地公開(kāi)競(jìng)拍中連連失利的他，唯有如此自我解嘲。

　　眼下跟老潘同樣發(fā)愁的開(kāi)發(fā)商大有人在，只不過(guò)有的是為了找地，有的是為了找錢(qián)，有的既要找地也要找錢(qián)。土地交易規(guī)則的無(wú)序變化困擾著開(kāi)發(fā)商，地荒、錢(qián)荒也讓他們心急火燎。而國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，本來(lái)足以讓獲得超額開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的他們暗中竊喜的。

　　是坐以待斃，還是設(shè)法求生？這確實(shí)是個(gè)問(wèn)題。

　　先變者先解困

　　12月9日，潘石屹麾下的SOHO中國(guó)，在北京CBD區(qū)的第5個(gè)項(xiàng)目“光華SOHO”高調(diào)亮相。老潘在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)宣稱，這是該公司轉(zhuǎn)攻商業(yè)地產(chǎn)后開(kāi)發(fā)的第3個(gè)純寫(xiě)字樓和商用物業(yè)項(xiàng)目。

　　盡管只是一個(gè)建筑面積7萬(wàn)平方米的小項(xiàng)目，但畢竟暫時(shí)解了SOHO中國(guó)“斷頓”的燃眉之急，老潘對(duì)其顯然格外重視。

　　“我們最近通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓方式，得到一塊足夠開(kāi)發(fā)三四年的城市核心區(qū)項(xiàng)目土地，”潘石屹高興之余，故意“提前透露”了這個(gè)大消息，“這回咱們真的不用再擔(dān)心沒(méi)米下鍋了?！?/P>

　　據(jù)說(shuō)，為了拿下這個(gè)大項(xiàng)目，歷來(lái)堅(jiān)持利用自有資金搞開(kāi)發(fā)的SOHO中國(guó)甚至破例向銀行貸款人民幣二十多億元。

　　一年前，潘石屹宣布SOHO中國(guó)將改變開(kāi)發(fā)策略，棄“住”從“商”。從尚都SOHO到朝外SOHO再到如今的光華SOHO，都只做寫(xiě)字樓與商業(yè)物業(yè)，有意規(guī)避了主要針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策。

　　但在北京日益慘烈的地塊競(jìng)拍中屢屢失手之后，老潘一度很是倉(cāng)皇。面對(duì)發(fā)生重大改變的房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，他不得不進(jìn)行新的戰(zhàn)略思考。除了先后從其他公司手中購(gòu)入北京兩宗土地外，他不再執(zhí)拗地固守北京一地，多次派團(tuán)隊(duì)到上海、天津探路，近期更鎖定天津核心城區(qū)的三個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　近日，北京另一家實(shí)力派企業(yè)金融街(16.19,0.48,3.06%)控股，也對(duì)外宣布其精心打造的“奢華購(gòu)物中心”將于2007年8月正式開(kāi)業(yè)。該公司常務(wù)副總高靚稱，這個(gè)購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)，意味著花了整整8年時(shí)間打造的金融街核心區(qū)全部開(kāi)發(fā)完成，包括該購(gòu)物中心在內(nèi)的總建筑面積達(dá)100萬(wàn)平方米的金融街中心廣場(chǎng)，更是金融街控股成功戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的代表作。

　　據(jù)悉，金融街控股主要轉(zhuǎn)型方向，一是以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)并舉——據(jù)高靚介紹，金融街中心廣場(chǎng)中的酒店、購(gòu)物中心、餐飲酒吧街等物業(yè)全部由開(kāi)發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)；二是立足北京，面向全國(guó)若干重點(diǎn)城市和地區(qū)，目前該公司至少將業(yè)務(wù)拓展到北京以外的4個(gè)區(qū)域中心城市。

　　在此輪宏觀調(diào)控中高歌猛進(jìn)的國(guó)內(nèi)房企領(lǐng)頭羊萬(wàn)科地產(chǎn)，最近也有新動(dòng)作。11月25日，其廣州首個(gè)中低收入人群住宅項(xiàng)目正式動(dòng)工，同時(shí)公司主辦的“80平方米的可能性設(shè)計(jì)競(jìng)賽”也即將揭曉。以中高端物業(yè)為主攻方向的萬(wàn)科表示，作出向下延長(zhǎng)產(chǎn)品線的嘗試，目的是承擔(dān)必要的社會(huì)責(zé)任，但外界認(rèn)為，不能排除該公司為適應(yīng)新的政策和市場(chǎng)形勢(shì)，適當(dāng)調(diào)整原先產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略的可能性。

　　房?jī)r(jià)“炸彈”

　　記者在各地采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少樓市熱點(diǎn)城市中，各種規(guī)模的開(kāi)發(fā)商都普遍感受到產(chǎn)業(yè)形勢(shì)的日益嚴(yán)峻，其壓力主要來(lái)自地根、銀根緊縮等一系列政府調(diào)控動(dòng)作。這種壓力帶來(lái)的直接后果，就是部分城市市場(chǎng)供應(yīng)量明顯減少。

　　北京市場(chǎng)可謂最為典型。根據(jù)世邦魏理仕的最新報(bào)告，由于6個(gè)項(xiàng)目未能按期落成，今年北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓年度供應(yīng)面積不足40萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于去年供應(yīng)量的60%，相對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求而言，供應(yīng)量明顯不足，導(dǎo)致了租金、售價(jià)雙雙上漲。

　　北京的住宅市場(chǎng)供應(yīng)同樣受到?jīng)_擊。今年頭11個(gè)月，全市取得預(yù)售許可證的普通住宅和公寓近11萬(wàn)套、面積1335萬(wàn)平方米，同比分別減少20%和24%以上。同期住宅期房預(yù)售成交套數(shù)約12.7萬(wàn)套、面積1522平方米，同比分別下降8.6%和6%。

　　世邦魏理仕研究部高級(jí)經(jīng)理覃曉梅分析稱，盡管期房成交量下滑，但批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)和預(yù)售成交套數(shù)之間存在1.8萬(wàn)套的差值，說(shuō)明市場(chǎng)需求水平居高不下，空置面積不斷被吸納。供不應(yīng)求局面導(dǎo)致的結(jié)果，就是住宅成交價(jià)格持續(xù)上漲。

　　正是北京等主要城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，讓大量準(zhǔn)購(gòu)房人對(duì)政府出臺(tái)后續(xù)調(diào)控政策充滿期待，也給政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的工作帶來(lái)更大壓力。在這種情況下，與房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)度極高的地價(jià)走向自然更為引人注目。但是，原本“價(jià)高者得”的土地拍賣(mài)規(guī)則，變得沒(méi)有規(guī)律可循，難怪潘石屹會(huì)感嘆政府賣(mài)地就像拋出一只飛鳥(niǎo)，結(jié)果落到誰(shuí)家沒(méi)人看得清。

　　某種意義上說(shuō)，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，已成為住宅市場(chǎng)的“炸彈”。但正如潘石屹所言，只要政府不采取切實(shí)有效的辦法增大住宅供應(yīng)或抑制需求，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲。潘的觀點(diǎn)在房地產(chǎn)專業(yè)人士當(dāng)中頗具代表性。

　　政企雙方都要變通

　　“跟過(guò)去幾年相比，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策改變很大，行業(yè)門(mén)檻抬得很高，比如土地款一次繳清的要求等，對(duì)開(kāi)發(fā)商造成的壓力很大?！睋碛胸S富國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的北京世邦魏理仕總經(jīng)理黃大為感觸頗深地說(shuō)。

　　從整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上看，土地供應(yīng)有限、競(jìng)爭(zhēng)激烈等造成開(kāi)發(fā)商的基本生產(chǎn)資料——土地短缺；銀行緊縮開(kāi)發(fā)貸款、緩發(fā)個(gè)貸(導(dǎo)致資金回流變慢)、地價(jià)不斷攀高且多規(guī)定一次性付清則讓開(kāi)發(fā)商深刻體驗(yàn)到另一基本生產(chǎn)資料——資金的緊缺。加上外資搶灘、政府“規(guī)定動(dòng)作”增多等等，大多數(shù)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的日子真的越來(lái)越難過(guò)了。

　　黃認(rèn)為，政策一再緊縮，不是促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)育的好辦法，眼下國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)很多問(wèn)題尚未解決，最突出的問(wèn)題是行業(yè)集中度太低、太分散，國(guó)家應(yīng)該從土地與金融政策上扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)，加大這些企業(yè)占有的市場(chǎng)份額，鼓勵(lì)他們和外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

　　“國(guó)家也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)從開(kāi)發(fā)數(shù)量到開(kāi)發(fā)質(zhì)量上的監(jiān)管力度，讓各地的土地出讓行為正規(guī)化，體現(xiàn)公平原則。”他補(bǔ)充道。

　　不過(guò)，對(duì)那些瀕臨絕境的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，與其等待政府作為，在等待中錯(cuò)失機(jī)遇，不如主動(dòng)變革求生存。或合縱連橫，或走向二線城市、三線城市，或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，放棄住宅開(kāi)發(fā)這個(gè)越來(lái)越危險(xiǎn)的游戲，都是可供考慮的選擇。來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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