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調控令下 樓市變局初顯

2006年12月15日12:23   來源：西本資訊
摘要：

    今年的房地產市場承受了前所未有的政策“振幅”，與之相關的利益各方也在調控壓力下各自應變。這些變化，或明或暗，或強或弱，或主動或被迫……中國樓市整體的變局在這一張張不斷變化的“臉譜”中日益顯現。

    開發(fā)商：從“悠然自得”到“緊急應變”

    如果說２００５年的房價漲幅還是“比較理性”的話，２００６年初，則幾乎是開發(fā)商賺得盤滿缽滿的“好日子”。

    ５月的廣州，陳先生在珠江新城里交了３萬元的“誠意金”，準備以每平方米１．４萬元的價格買下一套住宅。然而，不到一個星期，銷售人員給陳先生打電話，房價已經由１．４萬元／平方米漲到了１．８萬元／平方米。陳先生算了一下，幾天的時間就要多付幾十萬元，無奈把房子退掉了。

    低價建房、高價賣房、出招捂房，開發(fā)商悠然自得地告訴消費者，再不買，房價還得漲。公開來說，房地產商的利潤是１５％~３０％，但實際上，部分房地產商的利潤經常可以達到驚人的暴利水平。

    也是在５月，“國六條”與“國六條”實施細則先后出臺，開發(fā)商的心情開始變得緊張，針對政策緊急應變，一些開發(fā)商做起了表面應付的“文章”。不是要多建９０平方米以下的房子嗎？推出復式房，樓上樓下總面積超過了９０平方米，但房產證上寫的只有５０多平方米。不是要力推“限價”房嗎？最低價格達到就可以了。這段時間風聲比較緊，１萬多元１平方米的房子送裝修，反正房價是堅決不能降。

    ８月央行再次加息、二手房征個人所得稅、限制外資炒房……面對接下來的宏觀調控政策，開發(fā)商陣營不再是“鐵板一塊”，開始有了實質性的“松動”。一些有實力的大型開發(fā)商主動“轉型”：宣傳所開發(fā)的樓盤是以“中小戶型”為主，積極參與地方推出“限地價、限房價”的土地轉讓。

    相反，一些中小型的開發(fā)商開始被淘汰出局。在廣州，１０家開發(fā)商不久前被注銷房地產開發(fā)資質。

    國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的企業(yè)家景氣指數顯示，第三季度房地產業(yè)企業(yè)家信心指數下降１．７點，與房地產行業(yè)景氣指數一同下滑，這是自去年第四季度起至今，房地產企業(yè)景氣指數及企業(yè)家信心指數的首次雙降。

    地方政府：從“經營城市”到“如履薄冰”

    在房地產的長期牛市中，開發(fā)商與一些地方政府結為“利益體”幾乎是公開的“秘密”。一些地方政府打著經營城市的口號，四處圈地，快速推進房地產項目。

    業(yè)內人士說，房地產看起來是一個具有民營經濟色彩的行業(yè)，但實際上，在許多大城市中，隸屬于市、區(qū)政府的房地產企業(yè)占有相當份額。房地產業(yè)是一個暴利的行業(yè)，也是一個容易滋生腐敗的行業(yè)。

    一道接一道的宏觀政策，在面臨烏紗帽可能受影響的壓力下，地方政府與開發(fā)商的“蜜月”開始出現裂縫。中央政府嚴令頻下，老百姓頗有怨言，一些地方政府官員如履薄冰：不再動輒說，１０年要使城市變樣；不再公開說，我們這里房價相比某地方還是偏低。

    １０月前后，深圳、廣州、北京等房價“領漲”城市先后出臺了地方調控細則。北京、廣州等城市開始率先探索“限房價、限地價”的土地公開出讓方式。上海的房價，一度是國內的領頭羊，如今也出現下降的趨勢。

    令人欣喜的是，今年各地貫徹落實中央有關文件精神，在調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格方面做了不少工作，房地產市場出現了一些積極變化，住房保障工作力度逐步加大。

    截至９月底，已有２６個?。▍^(qū)、市）將廉租住房制度納入目標責任制管理。２６８個地級以上城市建立并實施了廉租住房制度。在浙江、四川、北京等?。ㄊ校?，經濟適用住房竣工面積占商品住房的比重超過１０％。

    銀行：從“熱烈追捧”到“愛恨交纏”

    銀行體系流動性過剩、貨幣信貸投放過多，是今年以來經濟運行中的突出問題。而在針對房地產的宏觀調控過程中，銀行經歷了從“熱烈追捧”到“愛恨交纏”的心路歷程。

    一度，房地產貸款受到各大商業(yè)銀行熱烈歡迎。通過土地抵押，開發(fā)商能夠較為容易地從銀行貸到開發(fā)資金。通過個人房屋按揭貸款，更多的市民可以提前消費買到房子。這中間，只要不出問題，銀行都可以獲得豐厚的利息收入。

    “沒有銀行的支持，我們連續(xù)開發(fā)的樓盤確實無法支撐?！北本┮患抑康禺a公司的財務經理說。

    銀監(jiān)會的數字顯示：今年１月到９月，以房地產業(yè)為代表的商業(yè)銀行中長期貸款同比增速一路攀升，從年初的增長１６．２％，上升到９月末的增長２１．４％，比貸款總量增速快６．８個百分點，余額達到１０．９萬億元。

    然而，不斷曝光的開發(fā)商騙貸案也從另一個側面揭開了房貸“繁華”背后的內幕。一些開發(fā)商虛構買賣合同，提供虛假收入證明，套取銀行個人住房貸款，其數額之巨令人瞠目結舌。

    隨著銀行管理制度的改進，這種銀行工作人員與開發(fā)商內外勾結的行為將受到抑制。與此同時，銀行也面臨著巨大的營運壓力，大量的富余資金除了高利潤的房地產項目外，該投向哪里？如果房價一旦整體下降，銀行的資產也不可避免受到影響。

    一些銀行信貸人員表示，現在銀行對房地產項目是“愛恨交纏”。有效解決這一問題，對宏觀調控和金融平穩(wěn)運行都至關重要。

    消費者：從“瘋狂追漲”到“忐忑不安”

    預計房價還會漲，再不買就更來不及了。在這種心理的影響下，不少市民加入了搶房的行列，間接地進一步推高了房價。

    買，房價高了，買房后生活壓力陡然增大了，為了償還房貸，生活質量下降。不買，房價還在漲。統(tǒng)計數字顯示，１０月份，全國７０個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲６．６％，漲幅比前一個月提高０．３個百分點。

    但隨著房地產調控措施的不斷深入，成交量從一個側面反映了消費者的猶豫心理。在廣州，商品房成交量曾出現萎縮。１０月，廣州商品房交易面積為５７．７８萬平方米，比９月份減少了８．５１萬平方米，減幅高達１３％。

    １２月，建設部通報要求，各地今年必須全面完成住房建設規(guī)劃。同時，對于尚未建立廉租住房制度的城市，必須在２００６年年底前建立并實施。如果嚴格執(zhí)行這些政策，明年的樓市將有望切實調整結構，穩(wěn)定房價，這無疑為等待已久的市民注入了一針強心劑。

    向左走還是向右走？這邊央行在發(fā)布預警，房價存在下跌風險。那邊一些媒體在說，在本地，房價下降的可能性不大。買還是不買，許多消費者內心依然忐忑不安。來源：東方早報

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