下游數(shù)據(jù)

調(diào)控令下 樓市變局初顯

2006年12月15日12:23   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)承受了前所未有的政策“振幅”，與之相關(guān)的利益各方也在調(diào)控壓力下各自應(yīng)變。這些變化，或明或暗，或強(qiáng)或弱，或主動(dòng)或被迫……中國(guó)樓市整體的變局在這一張張不斷變化的“臉譜”中日益顯現(xiàn)。

    開(kāi)發(fā)商：從“悠然自得”到“緊急應(yīng)變”

    如果說(shuō)２００５年的房?jī)r(jià)漲幅還是“比較理性”的話，２００６年初，則幾乎是開(kāi)發(fā)商賺得盤滿缽滿的“好日子”。

    ５月的廣州，陳先生在珠江新城里交了３萬(wàn)元的“誠(chéng)意金”，準(zhǔn)備以每平方米１．４萬(wàn)元的價(jià)格買下一套住宅。然而，不到一個(gè)星期，銷售人員給陳先生打電話，房?jī)r(jià)已經(jīng)由１．４萬(wàn)元／平方米漲到了１．８萬(wàn)元／平方米。陳先生算了一下，幾天的時(shí)間就要多付幾十萬(wàn)元，無(wú)奈把房子退掉了。

    低價(jià)建房、高價(jià)賣房、出招捂房，開(kāi)發(fā)商悠然自得地告訴消費(fèi)者，再不買，房?jī)r(jià)還得漲。公開(kāi)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)是１５％~３０％，但實(shí)際上，部分房地產(chǎn)商的利潤(rùn)經(jīng)常可以達(dá)到驚人的暴利水平。

    也是在５月，“國(guó)六條”與“國(guó)六條”實(shí)施細(xì)則先后出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商的心情開(kāi)始變得緊張，針對(duì)政策緊急應(yīng)變，一些開(kāi)發(fā)商做起了表面應(yīng)付的“文章”。不是要多建９０平方米以下的房子嗎？推出復(fù)式房，樓上樓下總面積超過(guò)了９０平方米，但房產(chǎn)證上寫的只有５０多平方米。不是要力推“限價(jià)”房嗎？最低價(jià)格達(dá)到就可以了。這段時(shí)間風(fēng)聲比較緊，１萬(wàn)多元１平方米的房子送裝修，反正房?jī)r(jià)是堅(jiān)決不能降。

    ８月央行再次加息、二手房征個(gè)人所得稅、限制外資炒房……面對(duì)接下來(lái)的宏觀調(diào)控政策，開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)不再是“鐵板一塊”，開(kāi)始有了實(shí)質(zhì)性的“松動(dòng)”。一些有實(shí)力的大型開(kāi)發(fā)商主動(dòng)“轉(zhuǎn)型”：宣傳所開(kāi)發(fā)的樓盤是以“中小戶型”為主，積極參與地方推出“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的土地轉(zhuǎn)讓。

    相反，一些中小型的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始被淘汰出局。在廣州，１０家開(kāi)發(fā)商不久前被注銷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的企業(yè)家景氣指數(shù)顯示，第三季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)下降１．７點(diǎn)，與房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)一同下滑，這是自去年第四季度起至今，房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)及企業(yè)家信心指數(shù)的首次雙降。

    地方政府：從“經(jīng)營(yíng)城市”到“如履薄冰”

    在房地產(chǎn)的長(zhǎng)期牛市中，開(kāi)發(fā)商與一些地方政府結(jié)為“利益體”幾乎是公開(kāi)的“秘密”。一些地方政府打著經(jīng)營(yíng)城市的口號(hào)，四處圈地，快速推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，房地產(chǎn)看起來(lái)是一個(gè)具有民營(yíng)經(jīng)濟(jì)色彩的行業(yè)，但實(shí)際上，在許多大城市中，隸屬于市、區(qū)政府的房地產(chǎn)企業(yè)占有相當(dāng)份額。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴利的行業(yè)，也是一個(gè)容易滋生腐敗的行業(yè)。

    一道接一道的宏觀政策，在面臨烏紗帽可能受影響的壓力下，地方政府與開(kāi)發(fā)商的“蜜月”開(kāi)始出現(xiàn)裂縫。中央政府嚴(yán)令頻下，老百姓頗有怨言，一些地方政府官員如履薄冰：不再動(dòng)輒說(shuō)，１０年要使城市變樣；不再公開(kāi)說(shuō)，我們這里房?jī)r(jià)相比某地方還是偏低。

    １０月前后，深圳、廣州、北京等房?jī)r(jià)“領(lǐng)漲”城市先后出臺(tái)了地方調(diào)控細(xì)則。北京、廣州等城市開(kāi)始率先探索“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的土地公開(kāi)出讓方式。上海的房?jī)r(jià)，一度是國(guó)內(nèi)的領(lǐng)頭羊，如今也出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

    令人欣喜的是，今年各地貫徹落實(shí)中央有關(guān)文件精神，在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格方面做了不少工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，住房保障工作力度逐步加大。

    截至９月底，已有２６個(gè)?。▍^(qū)、市）將廉租住房制度納入目標(biāo)責(zé)任制管理。２６８?jìng)€(gè)地級(jí)以上城市建立并實(shí)施了廉租住房制度。在浙江、四川、北京等?。ㄊ校?，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積占商品住房的比重超過(guò)１０％。

    銀行：從“熱烈追捧”到“愛(ài)恨交纏”

    銀行體系流動(dòng)性過(guò)剩、貨幣信貸投放過(guò)多，是今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問(wèn)題。而在針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控過(guò)程中，銀行經(jīng)歷了從“熱烈追捧”到“愛(ài)恨交纏”的心路歷程。

    一度，房地產(chǎn)貸款受到各大商業(yè)銀行熱烈歡迎。通過(guò)土地抵押，開(kāi)發(fā)商能夠較為容易地從銀行貸到開(kāi)發(fā)資金。通過(guò)個(gè)人房屋按揭貸款，更多的市民可以提前消費(fèi)買到房子。這中間，只要不出問(wèn)題，銀行都可以獲得豐厚的利息收入。

    “沒(méi)有銀行的支持，我們連續(xù)開(kāi)發(fā)的樓盤確實(shí)無(wú)法支撐?！北本┮患抑康禺a(chǎn)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理說(shuō)。

    銀監(jiān)會(huì)的數(shù)字顯示：今年１月到９月，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的商業(yè)銀行中長(zhǎng)期貸款同比增速一路攀升，從年初的增長(zhǎng)１６．２％，上升到９月末的增長(zhǎng)２１．４％，比貸款總量增速快６．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)，余額達(dá)到１０．９萬(wàn)億元。

    然而，不斷曝光的開(kāi)發(fā)商騙貸案也從另一個(gè)側(cè)面揭開(kāi)了房貸“繁華”背后的內(nèi)幕。一些開(kāi)發(fā)商虛構(gòu)買賣合同，提供虛假收入證明，套取銀行個(gè)人住房貸款，其數(shù)額之巨令人瞠目結(jié)舌。

    隨著銀行管理制度的改進(jìn)，這種銀行工作人員與開(kāi)發(fā)商內(nèi)外勾結(jié)的行為將受到抑制。與此同時(shí)，銀行也面臨著巨大的營(yíng)運(yùn)壓力，大量的富余資金除了高利潤(rùn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目外，該投向哪里？如果房?jī)r(jià)一旦整體下降，銀行的資產(chǎn)也不可避免受到影響。

    一些銀行信貸人員表示，現(xiàn)在銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目是“愛(ài)恨交纏”。有效解決這一問(wèn)題，對(duì)宏觀調(diào)控和金融平穩(wěn)運(yùn)行都至關(guān)重要。

    消費(fèi)者：從“瘋狂追漲”到“忐忑不安”

    預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還會(huì)漲，再不買就更來(lái)不及了。在這種心理的影響下，不少市民加入了搶房的行列，間接地進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。

    買，房?jī)r(jià)高了，買房后生活壓力陡然增大了，為了償還房貸，生活質(zhì)量下降。不買，房?jī)r(jià)還在漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，１０月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲６．６％，漲幅比前一個(gè)月提高０．３個(gè)百分點(diǎn)。

    但隨著房地產(chǎn)調(diào)控措施的不斷深入，成交量從一個(gè)側(cè)面反映了消費(fèi)者的猶豫心理。在廣州，商品房成交量曾出現(xiàn)萎縮。１０月，廣州商品房交易面積為５７．７８萬(wàn)平方米，比９月份減少了８．５１萬(wàn)平方米，減幅高達(dá)１３％。

    １２月，建設(shè)部通報(bào)要求，各地今年必須全面完成住房建設(shè)規(guī)劃。同時(shí)，對(duì)于尚未建立廉租住房制度的城市，必須在２００６年年底前建立并實(shí)施。如果嚴(yán)格執(zhí)行這些政策，明年的樓市將有望切實(shí)調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這無(wú)疑為等待已久的市民注入了一針強(qiáng)心劑。

    向左走還是向右走？這邊央行在發(fā)布預(yù)警，房?jī)r(jià)存在下跌風(fēng)險(xiǎn)。那邊一些媒體在說(shuō)，在本地，房?jī)r(jià)下降的可能性不大。買還是不買，許多消費(fèi)者內(nèi)心依然忐忑不安。來(lái)源：東方早報(bào)

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