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房貸“大創(chuàng)新”期待信貸證券化

2006年12月09日09:32   來源：西本資訊
摘要：

    今年以來，房貸新產(chǎn)品“一哄而上”，從直客式貸款、固定利率房貸、結(jié)構(gòu)性固定利率貸款、接力貸、雙周供直到固定浮動利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)、寬限期還貸等等，房貸產(chǎn)品的創(chuàng)新力度和密度令貸款人眼花繚亂。但研究人士認為，目前的房貸創(chuàng)新，僅僅是局限于利率和還款方式上的“小創(chuàng)新”，“房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的‘大創(chuàng)新’，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)信貸的證券化?！鄙虾Ｉ鐣茖W(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明說。

    “小創(chuàng)新”賠本賺吆喝？

    “個人住房貸款始終是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款。一般來說不良率不超過1%，并且比較穩(wěn)定?！标悇t明分析，由于質(zhì)量較高，住房貸款業(yè)務(wù)成為各家銀行爭搶的“蛋糕”，最明顯的表現(xiàn)就是銀行的房貸產(chǎn)品創(chuàng)新一度出現(xiàn)“井噴”。

    但仔細分析各家銀行推出的房貸新品可以發(fā)現(xiàn)，圍繞著房地產(chǎn)貸款的創(chuàng)新，仍然是以節(jié)省利息、簡化程序為主的“小創(chuàng)新”，大多是老產(chǎn)品的“衍生品”，是利率、期限、還款方式的不同組合。例如，光大銀行的“固定+浮動混合利率”貸款方式，其實質(zhì)是鎖定利息成本和減少利息開支的組合方案；深發(fā)展（000001）的“循環(huán)貸”，實際上是將客戶的不動產(chǎn)變?yōu)榱鲃咏饚?，屬于抵押貸款的一種。

    但是，房貸新產(chǎn)品的不斷推出并沒有收到預(yù)期效果，各商業(yè)銀行似乎更多是在“賠本賺吆喝”。 記者以房地產(chǎn)貸款人的身份撥打了某股份制銀行的咨詢電話，發(fā)現(xiàn)該銀行開展的固定利率住房貸款遠不像宣傳的那樣紅火，大多數(shù)申請貸款的人依然選擇了傳統(tǒng)的貸款方式。

    中信銀行零售銀行部負責(zé)人強紅認為，如果商業(yè)銀行僅僅為了爭奪房地產(chǎn)信貸這塊“蛋糕”，降低貸款條件，會給銀行帶來潛在風(fēng)險。此外，對商業(yè)銀行來說，增加新產(chǎn)品，勢必要在人員、資源、系統(tǒng)等方面加大投入，而銀行的投入和回報不成比例，“回頭數(shù)數(shù)看，一些新產(chǎn)品根本沒有幾筆業(yè)務(wù)”。而某股份制銀行個人銀行部人士則認為，一些房地產(chǎn)貸款創(chuàng)新僅僅局限在“搶賣點”上，不去研究老百姓真正需要的產(chǎn)品，“有些新產(chǎn)品不符合國情，利息甚至比傳統(tǒng)的房貸產(chǎn)品利息還高，這種創(chuàng)新意義不大。”

    “大創(chuàng)新”需要制度支持

    強紅認為，明年的房地產(chǎn)貸款市場創(chuàng)新密集度不會超過今年。

    “參照國外銀行的經(jīng)驗，真正對中國市場有吸引力的應(yīng)該是存款抵息類產(chǎn)品和個人額度的循環(huán)貸款，這些方面我們銀行已經(jīng)在進行產(chǎn)品研發(fā)?！鼻笆龉煞葜沏y行人士說，“對于商業(yè)銀行來說，競爭已經(jīng)從低門檻向精耕細作改進，而且不能觸碰風(fēng)險‘底線’?！?/P>

    “創(chuàng)新是相對于中國現(xiàn)狀，從國際角度來看，我們還是學(xué)習(xí)模仿?！标悇t明介紹，房地產(chǎn)個貸本身的花樣不多，美國房地產(chǎn)個貸無非是貸款期限的長短變化更多，貸款首付比例更寬松等等。但美國的REITs，以及其他國家類似的金融衍生產(chǎn)品可以借鑒。因為這些產(chǎn)品在房地產(chǎn)價格波動中起到了平抑作用。

    “房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的‘大創(chuàng)新’，關(guān)鍵還在于房地產(chǎn)信貸的證券化。現(xiàn)代金融有層出不窮的衍生工具，都離不開這個前提?！标悇t明認為，長期來看，必須將存儲蓄機構(gòu)的抵押貸款變現(xiàn)，增強這類機構(gòu)資產(chǎn)的流動性?！案縻y行在這個轉(zhuǎn)型過程中能占得先機，才能大展鴻圖?！?來源：中國經(jīng)營報

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