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    最近，讓北京老百姓感到郁悶的事是，京城房價(jià)仍然亢奮上漲。據(jù)北京市建委公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)為7825元/平方米，而城四區(qū)的普通住宅期房成交均價(jià)則超過1.2萬元/平方米，與今年第一季度相比，每平方米房價(jià)上漲了近千元。而此前國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)是，截止到10月份北京新建商品房價(jià)格以10.7%的同比漲幅位列全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅之首。那么，為何自今年5月以來的旨在平抑房價(jià)的宏觀調(diào)控，卻令房價(jià)越調(diào)越漲呢？

　　調(diào)控效應(yīng)有待釋放

　　“樓市與股市的一個(gè)比較大的不同是，對(duì)政策變化的反應(yīng)差別很大，”某證券公司的房地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，“股市的資金可以‘光速’的速度劃撥，無論是政策的利好還是利空，資本進(jìn)出市場(chǎng)都極其迅捷，而房地產(chǎn)開發(fā)投資面對(duì)市場(chǎng)變化與政策變化，多少顯得有些‘船大難掉頭’之感?！?

　　其實(shí)，就今年北京市出臺(tái)的一系列政策措施而言，政府呵護(hù)市場(chǎng)之心十分殷切：限制外資進(jìn)入、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加土地供應(yīng)量、整肅開發(fā)商囤地囤房行為、嚴(yán)查開發(fā)商涉稅案件、加大保障性住房的建設(shè)力度……但所有的政策措施并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到立竿見影的成效，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資開發(fā)周期比較長，所以調(diào)控的政策效應(yīng)大約在明年的中下旬才會(huì)逐漸顯露出來，屆時(shí)北京市場(chǎng)的格局或許會(huì)有所改觀，至少房價(jià)上漲勢(shì)頭會(huì)得到控制。

　　記者注意到，備受房地產(chǎn)業(yè)界關(guān)注的廣渠門路36號(hào)地競拍日前揭曉。中標(biāo)企業(yè)并不是出價(jià)最高的華潤地產(chǎn)所得，而是出價(jià)排名靠后的北京城開集團(tuán)與北京城建集團(tuán)聯(lián)合競得。從這兩家企業(yè)的背景看，業(yè)界猜測(cè)或有可能政府希望通過“有形之手”調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而達(dá)到平抑房價(jià)的目的。結(jié)合此前某財(cái)經(jīng)媒體透露的消息：有關(guān)部門正在暗查北京30余家開發(fā)企業(yè)涉稅情況以及土地獲得方面是否存在違規(guī)、違法問題，由此看出政府整肅市場(chǎng)的決心不容小覷。

　　市場(chǎng)定價(jià)非理性

　　“其實(shí)北京房價(jià)的上漲并不像人們想象的那么絕對(duì)，有不少項(xiàng)目實(shí)際上是明漲暗降，”北京著名地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)《樓市》市場(chǎng)調(diào)查部的分析人士告訴記者，“例如，京北某別墅項(xiàng)目報(bào)價(jià)20000元/平方米，而北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的成交價(jià)卻為18934元/平方米，報(bào)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)相差1000多元/平方米；三元橋附近某高檔公寓三期的擬售價(jià)為15000元/平方米，實(shí)際成交價(jià)為13700元/平方米，實(shí)際價(jià)差近1300元/平方米；上京航線5、8、9號(hào)樓擬售價(jià)定為8100元/平方米，實(shí)際成交價(jià)為7800元/平方米左右，相差近300元/平方米……”。

　　這一市況表明，不少新盤定價(jià)雖高，但其成交價(jià)未必能與定價(jià)相同。新推樓盤價(jià)格上漲而實(shí)際成交價(jià)卻低于市場(chǎng)推出價(jià)，這多少讓人感到有些困惑不解。“很明顯，雖然今年的調(diào)控政策以及市場(chǎng)實(shí)際交易情況對(duì)開發(fā)商來說均不樂觀，但他們依然試圖力挺房價(jià)，”一位業(yè)內(nèi)人士分析，“即使成交價(jià)降了，開發(fā)商也要把定價(jià)漲上去，給買房人一種‘房價(jià)還在繼續(xù)漲，并且還將漲’的暗示，實(shí)際上這是一種心理戰(zhàn)術(shù)。同時(shí)，房價(jià)‘高開’也逐漸演變成開發(fā)商的一種銷售控制的策略。由于政策嚴(yán)禁開發(fā)商捂盤，并要求其公布銷售情況，因此部分開發(fā)商故意提高樓盤售價(jià)，以捂好房源?！?

　　有開發(fā)商表示，周邊樓盤價(jià)格都在上漲，自己的樓價(jià)只能參考市場(chǎng)水平，如果定價(jià)偏低，容易讓人對(duì)樓盤的品質(zhì)產(chǎn)生疑問。業(yè)界專家認(rèn)為，正是購房人這種‘買漲不買跌’的心態(tài)讓開發(fā)商不愿意降價(jià)，也不敢降價(jià)。一度‘低開高走’的房地產(chǎn)營銷規(guī)則，逐漸向‘高開低走’的方式演化。那么，‘高開低走’真的能幫開發(fā)商打贏市場(chǎng)營銷戰(zhàn)嗎？一位資深的售樓人士認(rèn)為，樓盤高定價(jià)對(duì)開發(fā)商來說可能是好事，也可能是壞事。如果樓盤推出后，市場(chǎng)反映不如預(yù)期，開發(fā)商就只能給業(yè)主以‘優(yōu)惠’、‘特別照顧’為借口，通過明漲價(jià)、暗降價(jià)的方式促銷。如果購房人注意到樓盤實(shí)際成交價(jià)要低于定價(jià)，會(huì)產(chǎn)生很大疑慮，就不會(huì)購買。

　　北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些樓盤之所以出現(xiàn)“高開低走”的尷尬現(xiàn)象，主要在于部分開發(fā)商的非理性定價(jià)行為。事實(shí)上，諸多受到買房人追捧的樓盤正是以理性定價(jià)贏得市場(chǎng)的。例如，位于亞奧核心區(qū)的某樓盤，其定價(jià)就比業(yè)界預(yù)測(cè)的要低，推出后受到購房人的高度認(rèn)可，成為北京市場(chǎng)今年最旺銷的樓盤之一。

　　二手房市場(chǎng)不樂觀

　　與新房市場(chǎng)“價(jià)升量縮”有相似之處的是，今年北京二手房市場(chǎng)交易量增長幅度也創(chuàng)下近年來的新低，并且二手房價(jià)格也在不斷攀升。據(jù)北京二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)我愛我家預(yù)測(cè)，即便年底前北京的二手房交易有所回暖，2006年全年北京二手房交易量也將在76000套左右，增長幅度約8%，創(chuàng)歷史最低，無法達(dá)到年初預(yù)計(jì)的8千至1萬套的交易規(guī)模。

　　北京自1999年10月開放二手房市場(chǎng)以來，二手房交易量一直保持著很高的增長速度。從2000年的1100套，到2005年的70180套，短短6年間，增長了63倍。即便在市場(chǎng)交易基數(shù)較大后，2004年和2005年也分別保持了64%和23%的增長幅度。而2006年，在二手房市場(chǎng)首次被寫進(jìn)國家宏觀調(diào)節(jié)文件的年份中（“國六條”中專門有一條談到大力發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)），北京二手房交易量增長幅度卻創(chuàng)出了歷史最低，原因何在呢？

　　對(duì)此，我愛我家市場(chǎng)研究中心的專家認(rèn)為：2006年，二手房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅征收從購房未滿兩年變成購房未滿五年，以及開征二手房交易個(gè)人所得稅和土地增值稅是最主要的原因。因?yàn)樵诒本┒址渴袌?chǎng)房源嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面下，以上“三稅”的征收一方面導(dǎo)致一部分業(yè)主因收益減少而“由出售轉(zhuǎn)出租”，另一方面，使得大多數(shù)業(yè)主直接將稅費(fèi)“轉(zhuǎn)嫁”給購房人，導(dǎo)致二手房的購房費(fèi)用成本猛增，原本與一手房相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)弱化，甚至在某些區(qū)域出現(xiàn)了一手房與二手房屋價(jià)格倒掛的奇怪現(xiàn)象?！坝墒坜D(zhuǎn)租”和“成本轉(zhuǎn)移”的直接后果就是交易量的增長放緩，并使得二手房的實(shí)際成交價(jià)格迅速走高。

　　從今年政府出臺(tái)的有關(guān)二手房流通環(huán)節(jié)征收“三稅”的政策效果看，雖然意圖在于抑制房產(chǎn)投機(jī)與投資，但同時(shí)也對(duì)一些中低收入者的住房需求產(chǎn)生了抑制作用。這對(duì)構(gòu)建梯級(jí)消費(fèi)的合理市場(chǎng)架構(gòu)會(huì)有些負(fù)面影響，同時(shí)也間接推動(dòng)了新房市場(chǎng)的價(jià)格上漲。根據(jù)國家有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的設(shè)計(jì)框架，未來稅政改革的趨勢(shì)是輕流轉(zhuǎn)稅而重保有稅。因此，中低收入購房者有理由期待，政府新開征房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種或有可能是在“非常市況”下的權(quán)宜之策。來源:中國證券報(bào)