下游數(shù)據(jù)

上海豪宅湯臣一品轉(zhuǎn)售為租 滬豪宅謀破困局

2006年11月27日14:21   來源：西本資訊
摘要：

　　繼上周陷入被查傳聞后，湯臣隨即被香港證監(jiān)會要求進(jìn)行解釋。

　　11月17日晚9時，湯臣集團(tuán)緊急發(fā)布公告，澄清湯臣一品以及該公司及其附屬公司的其他物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目均沒有成為有關(guān)稅務(wù)部門的調(diào)查對象，稱湯臣一品項(xiàng)目所有的銷售合約都是符合法規(guī)，并已按適用規(guī)則向有關(guān)機(jī)關(guān)登記。

　　此前，湯臣一品因逾10萬元/平方米的價格一直備受關(guān)注，而前不久進(jìn)行的湯臣一品B棟全球公開招標(biāo)整體出售在歷時三個月后也突然擱置。

　　對此，湯臣集團(tuán)總經(jīng)理徐彬解釋，雖然引起了投資者廣泛興趣，但適值多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策頻出，投資者認(rèn)為收購湯臣一品其中一棟并非最佳的投資方式。

　　“投資者也曾提出其他投資建議，但相關(guān)建議不符合湯臣集團(tuán)整體業(yè)務(wù)策略，因而湯臣也暫未予考慮?！毙毂蛘f。

　　徐彬目前的打算，是將B棟與先前打算留作長期持有收租物業(yè)的D棟做同樣處理。而A、C兩棟將繼續(xù)出售。

　　轉(zhuǎn)售為租

　　“很顯然，宏觀調(diào)控政策影響下外資的觀望情緒較為濃厚，限外的心理效應(yīng)也使其放緩了購房步伐?！毙帕x不動產(chǎn)分析師李振宇認(rèn)為。

　　可以預(yù)見，調(diào)控后銷售趨緩態(tài)勢是擺在大多數(shù)開發(fā)商面前的難題，及時調(diào)整策略也就成了關(guān)鍵。事實(shí)上，類似的轉(zhuǎn)售為租不止湯臣一品，其緊鄰位置的陸家嘴豪宅鵬利海景也因迫于定價難及遭遇湯臣一品窘境的擔(dān)心，而在8月決定停售350套房，將其轉(zhuǎn)為酒店式公寓出租。

　　與湯臣一品一樣，鵬利海景此前也曾傳出不少基金希望整體收購的消息，但可能也同樣在定價上沒有達(dá)成一致，因此整體收購并未達(dá)成。

　　“今年的調(diào)控讓開發(fā)商趨于接受一個殘酷的現(xiàn)實(shí)，即目前開盤可能在售價、銷售率方面都達(dá)不到先前的預(yù)期。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)研究部主管何邁可表示，“開發(fā)商面臨著要么降價、要么暫時轉(zhuǎn)售為租的抉擇?！?/P>

　　湯臣一品C棟開盤已經(jīng)一年，銷售記錄仍未破零。只有在徐彬眼里“湯臣一品位置最好”的A棟目前售出兩套，但由于買家的神秘身份，甚至有外界質(zhì)疑是湯臣內(nèi)部人士“左手換右手”的游戲。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，湯臣一品的致命問題仍在于高估了“身價”。這位人士稱：“如果湯臣一品的售價并非11萬元/平方米，而是在6萬~7萬元/平方米，應(yīng)該會有一定市場?！倍脕碜鲄⒄盏?，是位于北京國貿(mào)對面、東長安街上的“銀泰中心”50層到58層之間的“柏悅府”,這一定價為7萬元/平方米的高檔公寓最近在港推介時，3天內(nèi)售出7套。

　　而被業(yè)界認(rèn)為是“聰明”之舉的，是瑞安房地產(chǎn)在今年4月就將旗下位于新天地的豪宅“翠湖天地”二期中的一幢整體售予海外基金，均價約4萬元/平方米。雖然低于其零售價格6萬，但無疑大大促進(jìn)了資金的回籠和周轉(zhuǎn)。

　　仍存隱憂

　　湯臣一品轉(zhuǎn)售為租后，業(yè)界的質(zhì)疑又聚焦在湯臣一品是否有相應(yīng)的市場支撐？

　　徐彬預(yù)計，“該項(xiàng)目正式出租要等到明年6月份以后，每一套房的平均月租金應(yīng)該在1萬美元左右”。

　　但仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民認(rèn)為，服務(wù)式公寓的目標(biāo)市場是外企高管，而對于這一客源群體而言，如果房租接近或超過1萬美元/月，一般都會選擇別墅而不是公寓。

　　何邁可則表示，近期滬上豪宅物業(yè)及服務(wù)式公寓的租金壓力將變大。許多用于出租的高檔公寓提供給中介機(jī)構(gòu)的傭金有所上漲，這從一個側(cè)面反映出此類物業(yè)出租的壓力。

　　而日前出爐的“上海住宅租賃價格指數(shù)報告”也顯示，10月上海高檔商品房租賃市場整體下滑，平均租金下降了0.9%。

　　隨著個稅及外資限購政策對上海高檔商品房租賃市場的影響繼續(xù)深入，許多業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，使得市場上掛牌房源明顯增加。

　　“外資目前最希望購買的仍是收租型物業(yè)，且最好是那些能提供穩(wěn)定租金收益且?guī)в凶饧s的項(xiàng)目。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，轉(zhuǎn)售為租只是湯臣緩解壓力的權(quán)宜之計，一旦隨著宏觀調(diào)控的深入，湯臣的資金鏈將隨之變得脆弱，將物業(yè)以較低的折扣整售給投行和基金仍是上策。來源：新浪房產(chǎn)

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