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    大家知道從98年以來，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一個高潮，都達到了前所未有的高潮。比如說房地產(chǎn)投資達到20％，房地產(chǎn)銷售達到了27％以上。大家看一下這個圖，房地產(chǎn)投資的增長速度、銷售增長速度以及銷售面積來講，最高線就是房地產(chǎn)銷售總額的數(shù)量。也就是說，這幾年房地產(chǎn)投資和開發(fā)都是高速的增長，而且銷售也開始增長。這就說明房價這幾年是一個以一個比較快的速度上升，而且房價還有一個很好玩兒的事情。

    比如說北京，2004年整個房價增長速度是3.7％，據(jù)我了解有幾個項目，去年年初的時候大概是6000塊錢左右，年底已經(jīng)提高了。如果說我們北京市有一個比較好的房地產(chǎn)價格，北京市的房價肯定是在15至20％以上。比如說上海，從上海統(tǒng)計局的統(tǒng)計來看，房價僅僅是15％。但是我聽了幾位同學(xué)告訴我，他去年在復(fù)旦附近買的房子，5000多塊一平米，今年已經(jīng)到了16000塊錢。北京市房價的增長速度跟實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)差距很遠很遠，我們目前房價高速增長，我們國內(nèi)面臨一系列的問題。這個問題我就不說了。

    中國房地產(chǎn)即使面臨很多的問題，很多城市、地方也有很大的泡沫。房地產(chǎn)發(fā)展肯定是近十年、二十年，仍然是相當重要，相當快速增長的一個環(huán)境。如果我們假定每年城市化的速度是40％，到2020年城市化的水平達到55％。如果以人口14億計算，城市人口大概就是7.7億，城市人口凈增加是2.6億。如果按照人均居住面積20平米來計算，每年要增長住房面積是2億平方米。隨著環(huán)境的改善，住房的需求和條件也會進一步改善。

    按照這樣一個方式發(fā)展，以2020年7.7億人口來計算，每人增加4、5平米，在20年內(nèi)就會增長30億平方米，我們城市的撤遷、住房改造每年至少有5.8億平米。這三個數(shù)字加起來大概就是90億，就是說我們目前每年住房建設(shè)投資大概是30億平方米左右，這需要30年才可能滿足。所以住房的建設(shè)肯定會在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，以更高的速度發(fā)展。

    從住房發(fā)展來講，是高速的增長。目前我們房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況如何？2004年已經(jīng)達到了7800億，是1998年的3.8倍。房地產(chǎn)每年都是以30％左右的速度增長。今年是增長了28％，2003年的增長速度是40％多。這條藍色就是整個房地產(chǎn)開發(fā)的速度，遠遠高于整個金融機構(gòu)的增長速度。

    特別是03年的時候，一下子就往上走了。04年盡管增長速度放緩了，但是還有28％左右的速度，它的放緩并不是總量的放緩，只是改變了形式和方式。就從我們房地產(chǎn)整個融資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)自有資金是27％多，房地產(chǎn)租金，開始是1點左右，慢慢到了0.02。投資房地產(chǎn)的租金，98年初比重是12點左右。到2004年只有1.2，就是說國外的資金進入房地產(chǎn)的比重越來越低。我們房地產(chǎn)市場發(fā)展這么快、這么好，利潤這么好，為什么外資越來越少？關(guān)鍵是我們現(xiàn)在不愿意把這塊利潤分給他們。

    早幾年，李嘉誠的東方廣場可以做，這是98年以前的。到后來，外資進來的時候越來越困難。下面這條線，基本上看起來保持一個平衡。大概在30％左右。到了04年這個速度就降下來了一些。04年主要是國家宏觀調(diào)控，讓企業(yè)整個注冊資本金提高。還有一個因素，就是銀行對房地產(chǎn)的影響，但是基本上不怎么變動。房地產(chǎn)自己的自有資金，占有的比例也是30％左右。這條藍線是由小到大，這塊基本上是個人消費信貸。從這三塊來講，房地產(chǎn)自有資金基本上還是銀行這塊。比如說買了一塊地以后，馬上就抵押，這就說明我們整個房地產(chǎn)發(fā)展完全建立在國內(nèi)銀行的基礎(chǔ)上。

    比如說去年的上海，50％以上的租金進入了房地產(chǎn)行業(yè)。假如我們現(xiàn)在的這個房價是目前的狀況，就會出現(xiàn)很多問題。他們?nèi)绻麖膫€人消費信貸來講，我們這幾年房地產(chǎn)為什么會發(fā)展？全靠個人消費信貸的結(jié)果。如果沒有個人消費信貸，房地產(chǎn)的發(fā)展可能性很小，或者是速度沒有這么快。個人消費信貸從98年到2004年，一共是增長了37％。

    “ 3.16”出來以后，為什么大家反響很強烈，加息0.2。人家加息就加息吧，與你有什么關(guān)系。我們?yōu)槭裁捶从尺@么強烈，我們個人消費信貸在民眾當中的比例比較大。1.6萬億，大概是400萬人建立起來的。如果政府采取措施就會決定我們今后如何發(fā)展。住房銷售價格，藍線就是民眾可支配收入。因為在國際上有一個基本的標準，就是房價跟民眾的收入相比，建立房地產(chǎn)價格的高低或者是價格和價值是否偏離。我們房地產(chǎn)價格遠遠高于民眾的可支配收入，而且這個價格還是一個平均價。

    中國這么大，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，也僅僅是幾個城市，房價和房地產(chǎn)的特性就是不動產(chǎn)，中國房地產(chǎn)的融資還沒有達到80％以上。2004年，房貸按揭只有2.5萬千億，住房貸款是1.8萬億。按照房地產(chǎn)市場整個總價是7.6萬億，我們房地產(chǎn)市場還是跟發(fā)達市場相比，差距比較大。

    我們國內(nèi)房地產(chǎn)主要面臨以下幾個問題：第一個就是房地產(chǎn)融資和開發(fā)，基本上是建立銀行信貸上面；第二，由于政府對金融業(yè)的壟斷，房地產(chǎn)市場沒有辦法發(fā)展；第三，由于政府對金融業(yè)壟斷限制了金融產(chǎn)品的開發(fā)。還有個人信貸，中國某些城市出現(xiàn)了一些富翁，馬上就米一個房子。香港60平米的房子占到了72％，90平米以上的房子占了10％。我們單位一個青年人剛畢業(yè)兩年就買了一個150平米的房子。

    為什么會出現(xiàn)前面的情況？不僅僅對組織市場的壟斷，關(guān)鍵是壟斷了我們租金市場的價格。從03年開始，我們房地產(chǎn)的租金成本最低，房地產(chǎn)的平均收益率也在15％左右。只要從銀行拿到租金，這個項目只是做的一般般，還是有15％的回報率。這就導(dǎo)致了我們房地產(chǎn)金融單一化，也導(dǎo)致房地產(chǎn)面臨一系列的問題。比如說今后政府真的要對房地產(chǎn)業(yè)做一些比較的管理或者是管制，因為最近的價格發(fā)展比較快。

    溫家寶總理在報告里面說，基本任務(wù)就是如何抑制國內(nèi)的房地產(chǎn)價格。目前所面臨最大問題就是如何打破現(xiàn)有的金融市場壟斷，讓租金和土地價格市場化。我們的房地產(chǎn)價格是由供需關(guān)系決定的，我很贊成。但現(xiàn)在的情況下說我們的房價是由供需關(guān)系決定的，就不對，現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的基本問題就是沒有對稱。房地產(chǎn)業(yè)所需要的成本，比如說土地、租金都沒有放開，都是非市場化的。但是房地產(chǎn)商賣房子的時候就市場化，你給我越多越好。

    最近很多房子都說要開盤的，但就是不賣，就是等著房價漲上去。關(guān)鍵的問題就是政府要推行一系列的政策，讓房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

    回顧地產(chǎn)八年，叫人歡喜叫人憂。百姓希降房價，開發(fā)商希漲房價，政府宏調(diào)房價，連續(xù)8年，由市場平淡到上揚，然后持續(xù)上揚，牽動著大家的心。希望大家交流意見，關(guān)注地產(chǎn)，共建和諧生活！

    本文也是“為房價而來”?。▉碓矗盒吕素斀?jīng)）