下游數(shù)據(jù)

揭房市“暗箱操作”真相

2006年11月23日08:50   來源：西本資訊
摘要：

    新華網(wǎng)北京１１月２２日電  題：揭開房市“暗箱操作”真相——直擊當前房地產市場“四大不對稱”

    說起房地產市場的“廬山真面目”，很少有購房者能搞清楚：這邊說房子空置很多，房價必然要降；那邊說房子賣得斷檔，買得晚就吃虧。該馬上掏錢還是應該觀望，令老百姓不知所措。

    業(yè)內人士認為，造成這種情況是由于我國房地產市場存在“四大不對稱”，信息匱乏的購房者在市場上始終處于被動局面。

    不對稱之一：住房買賣信息虛假引發(fā)道德風險

    如今，開發(fā)商利用信息不對稱誤導購房者已成業(yè)內慣常做法。在住房買賣市場中，信息不對稱主要表現(xiàn)在購房者對房地產開發(fā)商的信息、對樓盤信息了解不充分。

    “購房時不清楚房子里用的是什么樣的鋼筋、水泥，不知道是什么樣的水電氣設備，直到住進去以后，甚至出現(xiàn)問題時才知道上當?！北本┠铣悄承^(qū)業(yè)主趙偉如此形容購房者的被動局面。

    經濟學家王小廣說，由于房地產商品本身就具有顯著的差別性、復雜性，而購房者往往又不是房地產方面的專家，很難憑經驗對房地產商品的性能、質量、建筑材料、配套設施等作出客觀準確的判斷。

    他指出，目前實行的期房預售制是造成住房買賣信息不對稱的主要原因，購買主體結構未封頂?shù)钠诜?，必然會加大購房者與開發(fā)商之間的信息不對稱。

    據(jù)北京市房地產交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，截至９月底，全市期房住宅簽約套數(shù)與面積分別占到簽約總量的８９％和８６％。在已經貸款買房的購房者中，６０％以上是在樓盤封頂之前簽訂的購房合同。

    “這無疑表明，期房預售帶來的住房買賣信息不對稱還將長期影響我國房市，成為導致樓市糾紛的一個重要原因?！敝写蠛慊粍赢a營銷總經理王述說。他指出，越是接近現(xiàn)房，樓盤爛尾或出現(xiàn)不合格情況的可能性越小，購房者面臨的風險就越小。

    不對稱之二：開發(fā)商巨額利潤背后成本與房價不對稱

    近期，迫于房地產市場價格不斷飆升的壓力，市場上有關房地產開發(fā)企業(yè)應公開房屋建造成本的呼聲再度響起。

    “如今北京市區(qū)房價，動輒喊出萬元高價。今年以來，南四環(huán)附近的樓盤價格跳躍式上漲，已經接近８０００元。真不知這些價格是怎么算出來的，里面水分有多少？”家住城南嘉園小區(qū)的高女士如是說。

    對于迷茫的消費者來說，難以獲得房地產開發(fā)商投入成本與所得利潤的準確數(shù)據(jù)。而財政部日前披露的去年對全國３９家房地產企業(yè)會計信息質量的檢查結果顯示，這個行業(yè)隱瞞利潤現(xiàn)象相當普遍，企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象也較為嚴重，則從側面說明房地產企業(yè)為隱瞞其投入與回報不相符的事實而故意弄虛作假。

    事實上，權威部門對房地產市場調查發(fā)現(xiàn)，由土地成本、建筑成本和各種稅金構成的房屋建造成本，并非房地產市場高房價和開發(fā)商高利潤的根本原因。恰恰是一些政策性因素如國家控制土地供應、開發(fā)商對市場的壟斷和炒作行為，以及消費者信息的匱乏等，無形中助長了市場高利潤。

    中國社科院金融所研究員易憲容說，財富排行榜上的房地產界人士越來越多，所占比例也越來越高，說明房地產業(yè)有著特別的途徑來聚集社會財富。而這個特別途徑就是暴利。“如果購房者掌握真實的成本和供求信息，房地產暴利便可以在很大程度上得到有效遏制?！彼f。

    針對一些開發(fā)商故意制造房子供不應求的假象，借機抬高房價的做法，王小廣說，開發(fā)商“捂盤”在全國很普遍，有的開發(fā)商明明６０％的房子還沒賣，卻說都賣完了。這種信息虛假的背后實際是一種欺詐行為，表現(xiàn)為開發(fā)商道德的一種缺失。

    不對稱之三：住房信貸信息不對稱加大金融風險

    今年１０月底，北京宣布全線叫停主體結構未封頂樓盤的個人住房按揭貸款。北京市銀監(jiān)局表示，如發(fā)現(xiàn)房貸違規(guī)問題將嚴肅處理，銀行主要責任人要就地免職。

    銀監(jiān)會為何突然發(fā)力，加強個人住房按揭貸款監(jiān)管？緣于近期“假按揭”頻發(fā)。在北京地區(qū)，僅９月份先后就有“盛鑫嘉園”和“立恒名苑”兩起假按揭案件曝光，合計涉案金額達２．２億元。加上之前被稱為“假按揭第一案”的森豪公寓騙貸案，北京的假按揭案件已頻繁出現(xiàn)。

    財政部發(fā)布的對３９家房地產企業(yè)會計信息質量檢查結果也顯示，個別房地產企業(yè)存在利用“假按揭”、虛構交易辦理貼現(xiàn)等手段騙取銀行信用的嚴重問題。

    財政部有關負責人指出，“假按揭”頻發(fā)的背后，是房地產企業(yè)與政府、銀行之間存在的信息不對稱，勢必會加大房地產金融風險。

    事實上，“假按揭”導致的房貸不良率已經上升。央行在１０月３０日發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（２００６）》中發(fā)出警告，截至２００５年末個人消費貸款不良率為２．５５％，比上年上升０．７５個百分點，其中個人住房貸款占個人消費貸款的９０％以上。而上海銀監(jiān)局日前也警告說，９月末上海房貸違約客戶已經過萬。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，目前大多數(shù)房地產企業(yè)通過各種渠道獲得的銀行資金，已經占其資產的７０％以上。

    易憲容說，房地產企業(yè)的自有資金率很低，往往通過利用“滾動開發(fā)”、貸款按揭、房屋預售、租賃、基金、抵押等各種形式，從不同渠道取得資金，使得房地產行業(yè)可能產值利潤率不高，但是資本利潤率卻非常高?！胺康禺a行業(yè)資金鏈條上的這種現(xiàn)象，極容易產生金融風險。”

    不對稱之四：住房供應結構偏離中低收入者核心

    據(jù)中大恒基不動產監(jiān)測，今年１０月，北京房市的供應主流是開盤單價每平方米過萬元的項目，其次是開盤均價每平方米８０００元—１萬元的項目，占總供應量的３２％。

    中大恒基一位市場分析師說，高檔項目入市比例的增加，與普通住宅市場供不應求，都推動了房價的不斷上漲，原本每平方米５０００元—８０００元的市場主流價位則逐漸攀升。

    如此高昂的房價，無形中將大多數(shù)老百姓拒于房地產市場大門之外。北京部分專家學者指出，至少８０％的北京民眾目前沒有能力進入這一市場。而中低價位住房和經濟適用房供應量依然不足，這說明我國住房供應結構與市場住房需求存在不對稱情況。

    國家統(tǒng)計局最新數(shù)字顯示，今年前１０個月，我國房地產開發(fā)投資同比增長２４．１％，達到１４６１１億元。而經濟適用房的投資僅增長９．８％，為４６８億元，占整個房地產投資的比重僅３．２％。

    易憲容指出，一些地方政府傾向于為中高檔住宅供給土地，這樣可以多得土地出讓金，結果使經濟適用房政策在推行上難度加大。而市場上銷售的商品房絕大多數(shù)是任由市場自發(fā)調節(jié)的以大戶型高價房為主，這成為房地產供給失衡的原因之一。

    回看近年來房市調控政策，從“國八條”到“國六條”，再到九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，都有著共同的社會目標——為廣大中低收入者提供適用房，緩解社會矛盾，構建和諧社會。

    易憲容建議，我國應構建以中低收入者為核心的住房保障制度，形成多層次的住房供應結構。確保不足１０％的極低收入家庭，享受政府提供的廉租房或公屋；７０％的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優(yōu)惠利率和稅收等政策扶持下，通過住房市場來解決；而另外２０％多中高收入者的住房，則完全通過市場解決。來源：新華網(wǎng)

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