下游數(shù)據(jù)

最難捉摸是樓市 房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)不可信

2006年11月16日08:22   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    就像那些在停擺的鐘上讀時(shí)間的人一樣，預(yù)測(cè)英國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)下跌的人，總有一天會(huì)說(shuō)對(duì)。但與此同時(shí)，房?jī)r(jià)依然在漲，倫敦地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則對(duì)明年1月份金融城獎(jiǎng)金所帶來(lái)的前景垂涎欲滴。最近，主要抵押貸款銀行宣布，它們會(huì)通過(guò)提供高出收入4倍的貸款，以及房?jī)r(jià)125%的貸款來(lái)幫助新買(mǎi)家。
　　
    如果房?jī)r(jià)上漲，那么大多數(shù)其他資產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)上升。包括惟一一種確實(shí)比房屋更安全的資產(chǎn)類(lèi)別——長(zhǎng)期政府債券。如果最近發(fā)布的50年指數(shù)股票，在大約10年前英國(guó)房地產(chǎn)再次繁榮時(shí)就已經(jīng)存在的話，那么這種債券的價(jià)值已翻了一倍。從這種角度而言，房?jī)r(jià)發(fā)生的變化，并不那么顯著。

　　一旦買(mǎi)房的主要?jiǎng)訖C(jī)是期望盡快以更高價(jià)位出售給其他人，就會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫。這種泡沫必定破裂，因?yàn)槟欠N期望定會(huì)遲早落空。從這個(gè)意義上講，除了在某些非常有限的市場(chǎng)領(lǐng)域以外，從未有過(guò)住宅市場(chǎng)泡沫：買(mǎi)房的絕大多數(shù)人，都打算用于居住。

　　在無(wú)泡沫時(shí)期，對(duì)于基礎(chǔ)價(jià)值有變幻無(wú)常的估值，而價(jià)格就在這些估值周?chē)袷?。這種投機(jī)價(jià)格通常表現(xiàn)為，短期的正序列相關(guān)（如果價(jià)格已經(jīng)上漲，則趨向繼續(xù)上漲）和長(zhǎng)期的負(fù)序列相關(guān)（高于平均漲幅的時(shí)期之后，跟隨著低于平均漲幅的時(shí)期）。如果我們知道短期變?yōu)殚L(zhǎng)期的時(shí)間，那么我們都會(huì)變富的，但是我們不知道。

　　這種形式是一種均值回歸——價(jià)格回歸到歷史均值。5年來(lái)，認(rèn)為英國(guó)房?jī)r(jià)被高估的專(zhuān)家共識(shí)，取決于一個(gè)關(guān)鍵事實(shí)——房?jī)r(jià)與收入的比率處于歷史高位。但是雖然有一些很好的理由，期望股票的價(jià)格收益比率，向長(zhǎng)期均值回歸，但卻沒(méi)有類(lèi)似有說(shuō)服力的理由，期望房?jī)r(jià)發(fā)生同樣的變化。房屋既是一種資產(chǎn)，又是一種大宗商品，它需要的分析要復(fù)雜得多。

　　在很大程度上，價(jià)格反映地理位置，而非居住條件。你不能在紐約東69街或倫敦Belgravia區(qū)蓋更多的房子。你也不能在最富聲望的地段蓋更多的房子，因?yàn)橄碛新曂牡囟蔚谋举|(zhì)就是物以稀為貴。

　　地點(diǎn)好的房子，是經(jīng)濟(jì)學(xué)家佛瑞德·赫希所稱(chēng)的位置商品。房?jī)r(jià)因此成了一種社會(huì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的產(chǎn)物。這種結(jié)合解釋了為什么英國(guó)、愛(ài)爾蘭和西班牙出現(xiàn)了歐洲房?jī)r(jià)的最快增長(zhǎng)，而不是法國(guó)、意大利和德國(guó)。它也說(shuō)明了為什么夏威夷、加利福尼亞和紐約成了美國(guó)的熱點(diǎn)地區(qū)，而不是愛(ài)達(dá)荷州、密西西比州和內(nèi)布拉斯加州。

　　有抱負(fù)成為富人的人，沒(méi)有將那些非常富有的人從最好的房子中擠出去，但他們讓那些非常富有的人為房子付了更多的錢(qián)。這是尋求身份和富裕象征的自我拆臺(tái)的特征。因此，房?jī)r(jià)水平，不僅取決于收入水平，還取決于社會(huì)風(fēng)俗和財(cái)富分配。

　　要成功地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，就要有良好的經(jīng)濟(jì)模型、對(duì)渴望這種社會(huì)動(dòng)力的正確評(píng)價(jià)，以及交易員對(duì)市場(chǎng)心理波動(dòng)的洞察力。沒(méi)有多少人能集這些技能于一身。 《國(guó)際金融報(bào)》

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