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地產調控敏感時期 百億私募基金時刻準備入場

2006年11月12日08:12   來源：西本資訊
摘要：

    思源集團是一家以房地產經紀業(yè)務為主的公司。幾天前，這家公司公開了一個大膽的方案：在半年內成立房地產基金，投資北京、天津等一線城市的住宅項目。根據這家公司的測算，加盟者獲得的年回報率不低于15％。

　　聽起來這是一個讓人吃驚的投資計劃。更讓人吃驚的是，思源并不是惟一一家準備把資金投入房地產業(yè)的公司。金融機構、大型國企、私營企業(yè)和私人投資者，都試圖通過組建私募基金的方式入場。一位房地產行業(yè)的律師說，這類基金的總規(guī)模不會低于100億元。

　　中國房地產業(yè)正處于第二輪宏觀調控的敏感期，有關還會進行第三輪調控的猜測不絕于耳。這時候入場是一個好機會嗎？當然，對于等待輸血的開發(fā)商來說，這是一個好消息。

　　新的入場者

　　經紀業(yè)務一直被開發(fā)商看作掛靠在房地產利益鏈末端的附屬行業(yè)。不過，思源對此似乎很有信心。北京思源置地投資有限公司副總經理林茂說，我們并不做項目開發(fā)全程，而是幫助那些僅僅在關鍵環(huán)節(jié)缺少資金的優(yōu)質項目完成開發(fā)，從中獲取超額利潤。

　　幾乎是在思源把眼光轉向房地產開發(fā)的同時，原中國房地產開發(fā)集團總裁孟曉蘇也正在濱海新區(qū)籌備組建房地產信托基金管理公司。據悉，在孟的游說下，天津市已經將房地產投資信托試點、開展房地產、工業(yè)企業(yè)固定資產等資產證券化業(yè)務在內的試點內容，列入了濱海新區(qū)金融改革試點方案中。

　　還有動手更早的。中信證券，這家國內最早的創(chuàng)新類券商已經率先組建了房地產金融業(yè)務線。該業(yè)務線的使命之一是，在法律允許的范圍內研究組建房地產基金管理公司。

　　林茂說，現在想投資房地產的投資者，包括大型資源類國企、房地產企業(yè)和金融公司，資金來源甚至包括民間借貸、地下錢莊甚至富裕的自然人?！斑@遠比我們想象的多，也要復雜得多”。

　　一位參與房地產項目的律師估計，從他所接觸到的要組建的私募投資基金的規(guī)模來看，不會低于100億元。

　　是風險還是機會

　　10月30日，北京銀監(jiān)局宣布，包括四大國有商業(yè)銀行在內的所有商業(yè)銀行均被禁止向未封頂的樓盤發(fā)放按揭貸款。這意味著開發(fā)商融通資金的又一條管道被堵死了。

　　中國世代投資控股集團總裁禹晉永說，最近，銀行對一些中小開發(fā)商幾乎關門了。這些中小開發(fā)商四處借錢，有的甚至去借高利貸?！敖衲甑暮暧^調控對大多數開發(fā)商資金鏈帶來了壓力?！?/P>

　　但是房價還在漲。今年前三季度，北京房價同比上漲10.9％，居全國第二，深圳前三季度房價同比漲幅達31.9％。而這兩個城市被認為是第二輪地產調控的重點城市。國家發(fā)改委10月中旬發(fā)布的報告也承認，部分城市房價上漲仍然偏快，離預期目標還有差距。

　　對于開發(fā)商來說，這是最壞的日子，也是最好的日子。房地產業(yè)仍處在第二輪宏觀調控的敏感時期。對于投資者來說，這時候進入房地產業(yè)，就好像進入了風暴中心。

　　不過一位業(yè)內人士說，開發(fā)商脆弱的資金鏈快要繃斷的時候，往往就是不少機構以房地產基金名義進場獲利的大好時機。在過去幾年中，這樣的一幕已經一再上演。

　　2003年，央行旨在規(guī)范房貸的121號文發(fā)布之后，銀行資金逐步退出風險比較大的四證前（四證不全、自有資金少于35％）開發(fā)貸。房地產信托就曾乘虛而入。2004年到2005年，這種準公募性質的房地產信托價格高達15％以上，總額高達數百億元，份額占集合資金信托業(yè)務的一半左右。

　　2005年，外資大舉進入房地產金融領域。2005年底，兩只國內概念房地產基金領匯基金和越秀房地產基金在香港上市打開大陸房地產在香港上市的大門。

　　這或許可以解釋，為什么今年央行兩次提高貸款利率，三次提高金融機構存款準備金，房地產投資增勢卻不減。發(fā)改委統(tǒng)計顯示，1-9月，全國完成房地產開發(fā)投資12902億元，同比增長24.3％，增幅比去年同期加快2.1個百分點。其中商品住宅投資同比增長29.5％，增幅比去年同期加快8個百分點。

　　在第二輪地產調控啟動之后，開發(fā)商的這些融資通道被一一阻斷。2006年7月，銀監(jiān)會出臺文件，明確要求房地產信托貸款標準要參照銀行標準，信托業(yè)因此被逐出了房地產過橋資金市場。

　　同一時間，國家六部委聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定外資投資房地產必須在境內設立公司，并適用33％的企業(yè)所得稅，而不是營業(yè)額15％的留滯稅。投資國內房地產的收益大打折扣。

　　受政策影響，麥格理與萬達合作的REIT（房地產投資信托）、凱德置地謀劃于今年在新加坡發(fā)行的中國零售房地產投資信托基金都被迫擱置。

　　一位正在準備操作房地產基金的人士說，銀行信貸資金、外資和信托資金相繼退出之后，房地產市場中的資金缺口至少在數千億以上。

　　但是依然飆升的房地產價格有著更大的誘惑力。一位從事房地產金融業(yè)務的人士說，很多地下錢莊和高利貸都看準了這個機會。由于對宏觀調控預期強烈，黑市上資金的年率已經上漲到20％-25％。這基本上是房地產商承受的極限了。面對失血的開發(fā)商，投資者顯然可以提出更高的要價。一些承受風險能力更強的機構已經明確要求項目的股份，要與房地產商坐地分成。

　　在能源和基礎設施等行業(yè)，大型國企產業(yè)投資量大、投資期限長，有穩(wěn)定的現金流，而且有高額度的銀行授信。他們希望通過投資房地產類產品來匹配資金，抬高收益率。一些建筑施工企業(yè)不愿意自己墊資，也想向產業(yè)鏈高端延伸；私營企業(yè)和富裕的自然人投出的是自己的資金，愿意冒比較大的風險；一些中小房地產公司手里有地，但是沒什么錢，他們參與投資基金實際上是想給自己的項目融資。

　　北京思源置地投資有限公司副總經理林茂說：“這些身份各異的投資者惟一相似之處，就是每個人都相中了房地產金融這塊帶來巨大誘惑蛋糕?！?

　　他們的財路

　　首開思源增強型地產基金的思路是，通過尋找合作伙伴共同募集大約5-10億資金發(fā)起成立投資公司，以公司的形態(tài)運作房地產基金?；鸱謩e設立投資公司和管理公司。投資公司完全依照國外基金的模式，通過管理公司、托管銀行以及專業(yè)的會計師、律師事務所對所選擇的項目進行投資操作。

　　該基金主要圍繞項目開發(fā)，以住宅項目為主。林茂說：“我們并不做項目開發(fā)全程，而是幫助那些僅僅在關鍵環(huán)節(jié)缺少資金的優(yōu)質項目完成開發(fā)，從中獲取超額利潤。我們的投資項目主要集中在一線城市，通常每個項目投資不超過1億元，投資周期一般不超過1年?！?/P>

　　據介紹，由于北京思源是一家以房地產經紀為主業(yè)的公司，因此基金投資項目上會充分借重經紀公司的銷售能力，設計一些項目的具體操作細節(jié)。以住宅項目為例，他們可以和缺錢的開發(fā)商簽訂前期入股協(xié)議，通過注入資金幫助開發(fā)商拿到4證，把項目做完。與此同時，和開發(fā)商簽訂包銷合同，幫助他們完成銷售回款，鎖定風險?；蛘吒纱嘤玫蛢r住宅來作為資本回報。

　　“我們完全可以通過經紀公司完成銷售，回收本金和收益。與過橋貸款不同的是，我們在房屋的變現環(huán)節(jié)上有專業(yè)技術和網絡?！绷置f。

　　一位律師說，從法律環(huán)境上看，目前產業(yè)投資基金法尚未出臺，因此以公募形式開展的房地產基金沒有任何法律依據。建立公司制的私募基金或投資管理型信托是相對可行的思路。

　　中信證券則著眼于為公司服務。中信證券房地產金融執(zhí)行總經理閆建霖曾指出，中信證券作為戰(zhàn)略投資者，可以聯(lián)合其伙伴一起作為戰(zhàn)略投資者對房地產企業(yè)進行股權投資。與此同時，可以幫助企業(yè)在境內外上市、為房地產企業(yè)發(fā)行債券，并收購、處置房地產不良資產等等全方位的資本運作。

　　孟曉蘇的初步設想是，分步實現REIT上市。他計劃先在濱海新區(qū)用資金收購大量帶有租約的工業(yè)廠房，組成項目池；第二步，以項目池的資產作為標的，經過評估后，打包到銀行間市場發(fā)行資產支持證券，實現上市流通。待相關法規(guī)出臺后，再擇機將這些資產支持證券通過債轉股方式轉為中國首批REIT送入資本市場。

　　不過，一位房地產律師說，現在那些投資者還在觀望，因為缺少專業(yè)的地產基金管理公司。這些專業(yè)人士要熟悉房地產業(yè)的行情，還必須是資本運作的高手。

　　也許更關鍵的問題是，房價還會不會這樣漲下去。（經濟觀察報）

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