下游數(shù)據(jù)

地產(chǎn)調(diào)控敏感時(shí)期 百億私募基金時(shí)刻準(zhǔn)備入場

2006年11月12日08:12   來源：西本資訊
摘要：

    思源集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的公司。幾天前，這家公司公開了一個(gè)大膽的方案：在半年內(nèi)成立房地產(chǎn)基金，投資北京、天津等一線城市的住宅項(xiàng)目。根據(jù)這家公司的測算，加盟者獲得的年回報(bào)率不低于15％。

　　聽起來這是一個(gè)讓人吃驚的投資計(jì)劃。更讓人吃驚的是，思源并不是惟一一家準(zhǔn)備把資金投入房地產(chǎn)業(yè)的公司。金融機(jī)構(gòu)、大型國企、私營企業(yè)和私人投資者，都試圖通過組建私募基金的方式入場。一位房地產(chǎn)行業(yè)的律師說，這類基金的總規(guī)模不會低于100億元。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)正處于第二輪宏觀調(diào)控的敏感期，有關(guān)還會進(jìn)行第三輪調(diào)控的猜測不絕于耳。這時(shí)候入場是一個(gè)好機(jī)會嗎？當(dāng)然，對于等待輸血的開發(fā)商來說，這是一個(gè)好消息。

　　新的入場者

　　經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一直被開發(fā)商看作掛靠在房地產(chǎn)利益鏈末端的附屬行業(yè)。不過，思源對此似乎很有信心。北京思源置地投資有限公司副總經(jīng)理林茂說，我們并不做項(xiàng)目開發(fā)全程，而是幫助那些僅僅在關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺少資金的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目完成開發(fā)，從中獲取超額利潤。

　　幾乎是在思源把眼光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，原中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇也正在濱海新區(qū)籌備組建房地產(chǎn)信托基金管理公司。據(jù)悉，在孟的游說下，天津市已經(jīng)將房地產(chǎn)投資信托試點(diǎn)、開展房地產(chǎn)、工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)在內(nèi)的試點(diǎn)內(nèi)容，列入了濱海新區(qū)金融改革試點(diǎn)方案中。

　　還有動手更早的。中信證券，這家國內(nèi)最早的創(chuàng)新類券商已經(jīng)率先組建了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)線。該業(yè)務(wù)線的使命之一是，在法律允許的范圍內(nèi)研究組建房地產(chǎn)基金管理公司。

　　林茂說，現(xiàn)在想投資房地產(chǎn)的投資者，包括大型資源類國企、房地產(chǎn)企業(yè)和金融公司，資金來源甚至包括民間借貸、地下錢莊甚至富裕的自然人?！斑@遠(yuǎn)比我們想象的多，也要復(fù)雜得多”。

　　一位參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的律師估計(jì)，從他所接觸到的要組建的私募投資基金的規(guī)模來看，不會低于100億元。

　　是風(fēng)險(xiǎn)還是機(jī)會

　　10月30日，北京銀監(jiān)局宣布，包括四大國有商業(yè)銀行在內(nèi)的所有商業(yè)銀行均被禁止向未封頂?shù)臉潜P發(fā)放按揭貸款。這意味著開發(fā)商融通資金的又一條管道被堵死了。

　　中國世代投資控股集團(tuán)總裁禹晉永說，最近，銀行對一些中小開發(fā)商幾乎關(guān)門了。這些中小開發(fā)商四處借錢，有的甚至去借高利貸?！敖衲甑暮暧^調(diào)控對大多數(shù)開發(fā)商資金鏈帶來了壓力?！?/P>

　　但是房價(jià)還在漲。今年前三季度，北京房價(jià)同比上漲10.9％，居全國第二，深圳前三季度房價(jià)同比漲幅達(dá)31.9％。而這兩個(gè)城市被認(rèn)為是第二輪地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)城市。國家發(fā)改委10月中旬發(fā)布的報(bào)告也承認(rèn)，部分城市房價(jià)上漲仍然偏快，離預(yù)期目標(biāo)還有差距。

　　對于開發(fā)商來說，這是最壞的日子，也是最好的日子。房地產(chǎn)業(yè)仍處在第二輪宏觀調(diào)控的敏感時(shí)期。對于投資者來說，這時(shí)候進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，就好像進(jìn)入了風(fēng)暴中心。

　　不過一位業(yè)內(nèi)人士說，開發(fā)商脆弱的資金鏈快要繃斷的時(shí)候，往往就是不少機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)基金名義進(jìn)場獲利的大好時(shí)機(jī)。在過去幾年中，這樣的一幕已經(jīng)一再上演。

　　2003年，央行旨在規(guī)范房貸的121號文發(fā)布之后，銀行資金逐步退出風(fēng)險(xiǎn)比較大的四證前（四證不全、自有資金少于35％）開發(fā)貸。房地產(chǎn)信托就曾乘虛而入。2004年到2005年，這種準(zhǔn)公募性質(zhì)的房地產(chǎn)信托價(jià)格高達(dá)15％以上，總額高達(dá)數(shù)百億元，份額占集合資金信托業(yè)務(wù)的一半左右。

　　2005年，外資大舉進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。2005年底，兩只國內(nèi)概念房地產(chǎn)基金領(lǐng)匯基金和越秀房地產(chǎn)基金在香港上市打開大陸房地產(chǎn)在香港上市的大門。

　　這或許可以解釋，為什么今年央行兩次提高貸款利率，三次提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金，房地產(chǎn)投資增勢卻不減。發(fā)改委統(tǒng)計(jì)顯示，1-9月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12902億元，同比增長24.3％，增幅比去年同期加快2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅投資同比增長29.5％，增幅比去年同期加快8個(gè)百分點(diǎn)。

　　在第二輪地產(chǎn)調(diào)控啟動之后，開發(fā)商的這些融資通道被一一阻斷。2006年7月，銀監(jiān)會出臺文件，明確要求房地產(chǎn)信托貸款標(biāo)準(zhǔn)要參照銀行標(biāo)準(zhǔn)，信托業(yè)因此被逐出了房地產(chǎn)過橋資金市場。

　　同一時(shí)間，國家六部委聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定外資投資房地產(chǎn)必須在境內(nèi)設(shè)立公司，并適用33％的企業(yè)所得稅，而不是營業(yè)額15％的留滯稅。投資國內(nèi)房地產(chǎn)的收益大打折扣。

　　受政策影響，麥格理與萬達(dá)合作的REIT（房地產(chǎn)投資信托）、凱德置地謀劃于今年在新加坡發(fā)行的中國零售房地產(chǎn)投資信托基金都被迫擱置。

　　一位正在準(zhǔn)備操作房地產(chǎn)基金的人士說，銀行信貸資金、外資和信托資金相繼退出之后，房地產(chǎn)市場中的資金缺口至少在數(shù)千億以上。

　　但是依然飆升的房地產(chǎn)價(jià)格有著更大的誘惑力。一位從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的人士說，很多地下錢莊和高利貸都看準(zhǔn)了這個(gè)機(jī)會。由于對宏觀調(diào)控預(yù)期強(qiáng)烈，黑市上資金的年率已經(jīng)上漲到20％-25％。這基本上是房地產(chǎn)商承受的極限了。面對失血的開發(fā)商，投資者顯然可以提出更高的要價(jià)。一些承受風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的機(jī)構(gòu)已經(jīng)明確要求項(xiàng)目的股份，要與房地產(chǎn)商坐地分成。

　　在能源和基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)，大型國企產(chǎn)業(yè)投資量大、投資期限長，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且有高額度的銀行授信。他們希望通過投資房地產(chǎn)類產(chǎn)品來匹配資金，抬高收益率。一些建筑施工企業(yè)不愿意自己墊資，也想向產(chǎn)業(yè)鏈高端延伸；私營企業(yè)和富裕的自然人投出的是自己的資金，愿意冒比較大的風(fēng)險(xiǎn)；一些中小房地產(chǎn)公司手里有地，但是沒什么錢，他們參與投資基金實(shí)際上是想給自己的項(xiàng)目融資。

　　北京思源置地投資有限公司副總經(jīng)理林茂說：“這些身份各異的投資者惟一相似之處，就是每個(gè)人都相中了房地產(chǎn)金融這塊帶來巨大誘惑蛋糕?！?

　　他們的財(cái)路

　　首開思源增強(qiáng)型地產(chǎn)基金的思路是，通過尋找合作伙伴共同募集大約5-10億資金發(fā)起成立投資公司，以公司的形態(tài)運(yùn)作房地產(chǎn)基金?；鸱謩e設(shè)立投資公司和管理公司。投資公司完全依照國外基金的模式，通過管理公司、托管銀行以及專業(yè)的會計(jì)師、律師事務(wù)所對所選擇的項(xiàng)目進(jìn)行投資操作。

　　該基金主要圍繞項(xiàng)目開發(fā)，以住宅項(xiàng)目為主。林茂說：“我們并不做項(xiàng)目開發(fā)全程，而是幫助那些僅僅在關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺少資金的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目完成開發(fā)，從中獲取超額利潤。我們的投資項(xiàng)目主要集中在一線城市，通常每個(gè)項(xiàng)目投資不超過1億元，投資周期一般不超過1年?！?/P>

　　據(jù)介紹，由于北京思源是一家以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主業(yè)的公司，因此基金投資項(xiàng)目上會充分借重經(jīng)紀(jì)公司的銷售能力，設(shè)計(jì)一些項(xiàng)目的具體操作細(xì)節(jié)。以住宅項(xiàng)目為例，他們可以和缺錢的開發(fā)商簽訂前期入股協(xié)議，通過注入資金幫助開發(fā)商拿到4證，把項(xiàng)目做完。與此同時(shí)，和開發(fā)商簽訂包銷合同，幫助他們完成銷售回款，鎖定風(fēng)險(xiǎn)?；蛘吒纱嘤玫蛢r(jià)住宅來作為資本回報(bào)。

　　“我們完全可以通過經(jīng)紀(jì)公司完成銷售，回收本金和收益。與過橋貸款不同的是，我們在房屋的變現(xiàn)環(huán)節(jié)上有專業(yè)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)。”林茂說。

　　一位律師說，從法律環(huán)境上看，目前產(chǎn)業(yè)投資基金法尚未出臺，因此以公募形式開展的房地產(chǎn)基金沒有任何法律依據(jù)。建立公司制的私募基金或投資管理型信托是相對可行的思路。

　　中信證券則著眼于為公司服務(wù)。中信證券房地產(chǎn)金融執(zhí)行總經(jīng)理閆建霖曾指出，中信證券作為戰(zhàn)略投資者，可以聯(lián)合其伙伴一起作為戰(zhàn)略投資者對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資。與此同時(shí)，可以幫助企業(yè)在境內(nèi)外上市、為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，并收購、處置房地產(chǎn)不良資產(chǎn)等等全方位的資本運(yùn)作。

　　孟曉蘇的初步設(shè)想是，分步實(shí)現(xiàn)REIT上市。他計(jì)劃先在濱海新區(qū)用資金收購大量帶有租約的工業(yè)廠房，組成項(xiàng)目池；第二步，以項(xiàng)目池的資產(chǎn)作為標(biāo)的，經(jīng)過評估后，打包到銀行間市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券，實(shí)現(xiàn)上市流通。待相關(guān)法規(guī)出臺后，再擇機(jī)將這些資產(chǎn)支持證券通過債轉(zhuǎn)股方式轉(zhuǎn)為中國首批REIT送入資本市場。

　　不過，一位房地產(chǎn)律師說，現(xiàn)在那些投資者還在觀望，因?yàn)槿鄙賹I(yè)的地產(chǎn)基金管理公司。這些專業(yè)人士要熟悉房地產(chǎn)業(yè)的行情，還必須是資本運(yùn)作的高手。

　　也許更關(guān)鍵的問題是，房價(jià)還會不會這樣漲下去。（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）

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