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    統(tǒng)計報告為何與個人感受背離？房價為何降不下去？

　　“我沒說過跌啊?！闭f這話的是上海一個房地產(chǎn)分析師。他所屬的公司時常會作一些關(guān)于樓市的分析報告提供給媒體。11月5日，他在接受記者采訪時開門見山地強(qiáng)調(diào)。

　　事實上，盡管作為一個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他也很難對房價作出確切判斷。所以，在最近的一些報告里，他總是努力回避房價，而用成交量說話。

　　分析師尚且如此，對于普通百姓來說，市面上雖然充斥著各種統(tǒng)計、分析、但房價更讓他們?nèi)鐗嬙旗F。明年將要結(jié)婚的王先生對記者說：“各種統(tǒng)計說房價跌了，我怎么感覺房價沒動?！?/P>

　　數(shù)據(jù)報告為什么和實際體會有這么大差距，上海房價的真相究竟是什么？！

　　房價真相

　　“我們這里140平米以上的大房型出手價是下來了，而100平米的小房型、自住型的價格基本沒動，部分甚至有所上升。”上海地田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司大木橋路分公司店長王偉民在接受記者采訪時反問記者，“你說房價是下降還是上升？”

　　上海市官方房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)近日顯示，上海內(nèi)環(huán)商品住宅預(yù)售登記成交均價已經(jīng)從6月的21094元／平方米下跌到9月份的15766元／平方米，跌幅超過25％。

　　但是在王偉民看來，跌幅并沒有報告描述的那么大。王所處的大木橋路地處徐匯中心板塊，毗鄰徐家匯商業(yè)中心，是上海人眼中的好地段。他拿附近的新盤絲廬花語舉例，“絲廬花語6－7月份賣價可以達(dá)到1．8萬到1．9萬／平米，現(xiàn)在一些大房型1．6萬／平米也可以成交，然而跌幅超過25％的1．3萬／平米就看不到了?！?/P>

　　周邊一些多層、老公房以及100平米的小戶型的房產(chǎn)，價格非常堅挺。而這一部分，恰恰是普通百姓需求量最大的?！拔覀冞@里1980年以后的老公房，價格都穩(wěn)在1．2萬／平米，不跌的。一部分100平米的小戶型新房，價格還略有上漲。”王說。

　　在記者的多日走訪中，這種“價格平穩(wěn)，有漲有跌”的論調(diào)得到一致確認(rèn)。“住商不動產(chǎn)”宛平店的汪靜對記者說，“早些時候會有一些人迫于資金壓力大降價拋售，但現(xiàn)在少很多了。目前周邊新盤每平米的波動也就在2000元到3000元左右，而多層和小戶型房產(chǎn)的價格基本沒

　　動?！痹诠J(rèn)的炒房現(xiàn)象嚴(yán)重的浦東世紀(jì)公園板塊，多家中介給記者的答復(fù)同樣是“價格平穩(wěn)”。

　　上海知名的房產(chǎn)中介企業(yè)“我愛我家”的業(yè)務(wù)支持經(jīng)理渠福琴向記者介紹，目前跌價最多的是那些外環(huán)的、外環(huán)附近的樓盤。140平米以上的大房型房產(chǎn)也有較大跌幅，這一方面因為大房型房產(chǎn)總價高，這些房產(chǎn)的日常管理相對繁瑣也直接導(dǎo)致了上海人的觀念轉(zhuǎn)變。而一些適合白領(lǐng)的酒店式公寓，次新房中的小房型抗跌性特別強(qiáng)。決定房價的主要原因還是“地域”和“交通便利程度”。

　　“房產(chǎn)之窗”分析師尹喻在接受記者采訪時說：“6月到9月的上海樓市，我覺得房價有波動的僅僅是偏遠(yuǎn)的外環(huán)、外環(huán)以外、近郊環(huán)，但是市中心，譬如，虹口、黃浦那些地段價格并沒有大動。”她向記者補充道，單價在3到4萬元／平米左右、處于上海頂級地段的豪宅，價格非常堅挺。

　　從去年5月到今年5月，“房產(chǎn)之窗”監(jiān)測了100個上海樓盤，發(fā)現(xiàn)3／4的樓盤價格穩(wěn)中有升。

　　統(tǒng)計為何與感受背離？

　　渠福琴向記者解釋，很多統(tǒng)計顯示樓價跌了。這主要因為數(shù)據(jù)表示的價格是上海均價，而真正的區(qū)域價格不一樣。那為什么一些人覺得房價下降，而有些人覺得不降反升？這主要是因為一些業(yè)主把所要繳納的稅費加在房價上。

　　渠福琴說：“上海樓市的均價是下來了，那是因為外環(huán)樓盤成交量大、樓盤大。市中心賣一套，外環(huán)賣十套?！?/P>

　　6月到9月上海市中心的房價會下降1／4。這是因為這段時間里調(diào)控政策的密集出臺，一些投資者趕在前夜密集拋盤，對他們來說，一定幅度的下調(diào)價格遠(yuǎn)比繳稅合算。其次，數(shù)據(jù)顯示的是成交價。一些業(yè)主為了避稅，有意作低房價，但這并不是實際成交價?！斑@種現(xiàn)象在這幾個月里特別多”。

　　尹喻表示，目前很多統(tǒng)計都是用均價來表示房價，但這并不是每套房價的個案價格，目前供應(yīng)量最大的是在上海偏遠(yuǎn)的外環(huán)、外郊環(huán)之間，從成交結(jié)構(gòu)來看，外環(huán)的成交量拉下均價。

　　對峙現(xiàn)狀

　　記者了解到，目前上海樓市的現(xiàn)狀是：投資客所剩無幾，成交量大幅下降，市場冷清。但是對于后者，我又得到了不同的解讀。

　　王偉民對記者說：“其實現(xiàn)在要買房的人并不少，但是市場有效供應(yīng)就少了?！彼f的有效供應(yīng)就是老百姓需求量最大的那些房型小、總價低、朝向好的房產(chǎn)?！斑@種房子用不了多久就能成交”。對于這個觀點，絕大部分采訪對象都表示贊同。

　　一位剛從樓市抽身的投資者告訴記者，現(xiàn)在投資樓市是沒有意義的，沒有人可以保證未來的房價漲幅會超過稅率。

　　有房地產(chǎn)研究人士向記者表示：“目前上海樓市更確切的說是一種對峙局面。由于上海中心城區(qū)的地塊逐漸減少，一些業(yè)主預(yù)計到房價的未來走勢，在市場暫時不利的情況，就把房產(chǎn)退出交易。而一些覺得房價應(yīng)該降的人，他在市場卻也買不到房子?！?/P>

　　“房價索性就跌了，業(yè)主就會大幅拋盤減少損失；索性就漲了，買家也會逐漸跟進(jìn)。問題是房價走勢不明，其實從另一方面來說，上海樓市的現(xiàn)狀是流通不暢?！?/P>

　　“目前的確有開發(fā)商捂盤的現(xiàn)象?！币飨蛴浾弑硎?。渠福琴告訴記者：“目前大部分業(yè)主因為出手價格達(dá)不到心理要求，或者以目前價格出售讓其虧損嚴(yán)重，他就把房子轉(zhuǎn)租，對于業(yè)主來說‘有租客，并不急著賣’，這樣成交量就上不去了?！睋?jù)統(tǒng)計，8月1日以后，“我愛我家”的出租業(yè)務(wù)比之前上升20％。

　　房價為何降不下去

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示了他的疑問，如果現(xiàn)在仍然是“地段、交通便利程度”決定房價，那豈不是意味著調(diào)控對房價的抑制效果被快速吸收了?！半y道上海樓市有了調(diào)控免疫力”？

　　是的，為什么任憑房價多么脫離普通百姓的承受力，任憑有多少空置房，房價就是下不來，這顯然又是個迷局。來源：中華工商時報