下游數(shù)據(jù)

房價波動帶來調(diào)控新變數(shù)

2006年11月05日07:47   來源：西本資訊
摘要：

    在宏觀調(diào)控政策高發(fā)期過后，我們注意到，以一線城市為代表，國內(nèi)部分地區(qū)出現(xiàn)了房價大幅波動的跡象。

　　深圳無疑是此輪房價波動的典型。最新數(shù)據(jù)顯示，9月份深圳商品住宅成交均價每平方米9345元，環(huán)比下降8%(8月份，當(dāng)?shù)刈≌路砍山痪鶅r突破每平方米1萬元)，而六七八三個月里，深圳房價漲幅連續(xù)名列全國第一！
 
　　深圳房價高漲的勢頭趨緩，可能與新增供應(yīng)量明顯加大有關(guān)。統(tǒng)計表明，9月份深圳市場共推出20個新樓盤，投放住宅8468套，共68.8萬平方米，供應(yīng)套數(shù)環(huán)比增長37%，供應(yīng)面積環(huán)比增長31%，為今年第二次推盤高峰。而8月份住宅成交4160套，成交面積約40萬平方米，環(huán)比分別上升46%和33%。換言之，相對于供應(yīng)量的大幅增加，深圳的房價只是窄幅回調(diào)，反映房價上漲受到的阻力微乎其微。

　　再來看看北京樓市的動向，它向來被業(yè)界視為政策及市場的風(fēng)向標(biāo)。9月份，北京普通住宅價格同比上漲11.8%，環(huán)比上漲0.4%，同期各開盤項目實際成交均價每平方米9931元。整個三季度商品房價格繼續(xù)快速上漲，均價已達(dá)每平方米9397元，與二季度均價每平方米7861元相比，上漲了19.5%。值得關(guān)注的是，今年1～9月，北京居民人均購房支出同比增加了近四成。

　　最后是本輪調(diào)控最初的導(dǎo)火索上海市場。近日，戴德梁行屬下的泛城綜合住宅服務(wù)一位執(zhí)行董事公開表示，目前上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)房價比6月份最高峰時下跌了25%，一時引來不少爭議。從上海官方網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)查詢可知，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅成交均價6月份每平方米21229元，此后反復(fù)走低，9月份跌至每平方米15803元，跌幅與上述說法相符。同時這也是今年該區(qū)域內(nèi)樓價的最低點。

　　與深圳情況類似，上海住宅新增供求變化對樓價走勢也有一定影響。9月份上海內(nèi)環(huán)住宅明顯放量，內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅的成交量24.36萬平方米，環(huán)比增加近68%，內(nèi)外環(huán)間住宅成交62.72萬平方米，環(huán)比增加超過23%?？傮w而言，在供應(yīng)及成交量倍增的背景下，房價走勢相對來說尚屬平穩(wěn)。

　　不過，有觀察認(rèn)為，上海市中心區(qū)樓價的回落也許只是一種假象。據(jù)香港媒體披露，上海有些新樓盤公開售價是每平方米8000元左右，但僅僅是吸引買家的噱頭，其實際均價幾乎都在每平方米12000元以上。通常的做法是，如買家愿意配合開發(fā)商或代理商“作價”，即可得到一定的減價優(yōu)惠——如一套原價95萬元的單位，若買家愿意配合賣方“作價”到70萬元，則最后成交價可以降到93萬元甚至更低。難怪當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士私下認(rèn)為，盡管當(dāng)前上海樓市充分體現(xiàn)了調(diào)控的效果，但其真實成交價格并未明顯下跌。

　　從以上一線城市近期樓價的表現(xiàn)中，我們至少可以得出如下結(jié)論：首先，國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求仍然強勁，購房者經(jīng)過短暫觀望之后，又重新回來了；其次，伴隨著購房者的回歸，房價發(fā)生明顯的波動，看起來上升勢頭更加強勁；第三，如果主要以房價漲幅是否受到抑制來判斷政策的實施效果，那么本輪調(diào)控似乎并不很成功。

　　不久前，國務(wù)院副總理曾培炎曾代表中央表態(tài)稱：“下半年中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控將盡可能不用或者少用行政手段，而主要采取經(jīng)濟和法律的辦法?！钡績r持續(xù)的漲勢仍讓人感到擔(dān)心。近日北京銀監(jiān)局重提“未封頂樓盤不能辦理按揭貸款”規(guī)定，表面上是限制商業(yè)銀行的操作，其實是取消樓盤預(yù)售，雖非“行政調(diào)控”，卻有點兒“金融管制”的意味了。

　　照此推想，中央恐怕未必能容忍房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和走勢，未來一段時間內(nèi)會否出臺新的、力度更強的調(diào)控政策，值得高度關(guān)注。（中國經(jīng)營報）

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