下游數(shù)據(jù)

房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)調(diào)控新變數(shù)

2006年11月05日07:47   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    在宏觀調(diào)控政策高發(fā)期過(guò)后，我們注意到，以一線城市為代表，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的跡象。

　　深圳無(wú)疑是此輪房?jī)r(jià)波動(dòng)的典型。最新數(shù)據(jù)顯示，9月份深圳商品住宅成交均價(jià)每平方米9345元，環(huán)比下降8%(8月份，當(dāng)?shù)刈≌路砍山痪鶅r(jià)突破每平方米1萬(wàn)元)，而六七八三個(gè)月里，深圳房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)名列全國(guó)第一！
 
　　深圳房?jī)r(jià)高漲的勢(shì)頭趨緩，可能與新增供應(yīng)量明顯加大有關(guān)。統(tǒng)計(jì)表明，9月份深圳市場(chǎng)共推出20個(gè)新樓盤，投放住宅8468套，共68.8萬(wàn)平方米，供應(yīng)套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)37%，供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)31%，為今年第二次推盤高峰。而8月份住宅成交4160套，成交面積約40萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上升46%和33%。換言之，相對(duì)于供應(yīng)量的大幅增加，深圳的房?jī)r(jià)只是窄幅回調(diào)，反映房?jī)r(jià)上漲受到的阻力微乎其微。

　　再來(lái)看看北京樓市的動(dòng)向，它向來(lái)被業(yè)界視為政策及市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。9月份，北京普通住宅價(jià)格同比上漲11.8%，環(huán)比上漲0.4%，同期各開(kāi)盤項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)每平方米9931元。整個(gè)三季度商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)快速上漲，均價(jià)已達(dá)每平方米9397元，與二季度均價(jià)每平方米7861元相比，上漲了19.5%。值得關(guān)注的是，今年1～9月，北京居民人均購(gòu)房支出同比增加了近四成。

　　最后是本輪調(diào)控最初的導(dǎo)火索上海市場(chǎng)。近日，戴德梁行屬下的泛城綜合住宅服務(wù)一位執(zhí)行董事公開(kāi)表示，目前上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)比6月份最高峰時(shí)下跌了25%，一時(shí)引來(lái)不少爭(zhēng)議。從上海官方網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)查詢可知，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅成交均價(jià)6月份每平方米21229元，此后反復(fù)走低，9月份跌至每平方米15803元，跌幅與上述說(shuō)法相符。同時(shí)這也是今年該區(qū)域內(nèi)樓價(jià)的最低點(diǎn)。

　　與深圳情況類似，上海住宅新增供求變化對(duì)樓價(jià)走勢(shì)也有一定影響。9月份上海內(nèi)環(huán)住宅明顯放量，內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅的成交量24.36萬(wàn)平方米，環(huán)比增加近68%，內(nèi)外環(huán)間住宅成交62.72萬(wàn)平方米，環(huán)比增加超過(guò)23%?？傮w而言，在供應(yīng)及成交量倍增的背景下，房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)來(lái)說(shuō)尚屬平穩(wěn)。

　　不過(guò)，有觀察認(rèn)為，上海市中心區(qū)樓價(jià)的回落也許只是一種假象。據(jù)香港媒體披露，上海有些新樓盤公開(kāi)售價(jià)是每平方米8000元左右，但僅僅是吸引買家的噱頭，其實(shí)際均價(jià)幾乎都在每平方米12000元以上。通常的做法是，如買家愿意配合開(kāi)發(fā)商或代理商“作價(jià)”，即可得到一定的減價(jià)優(yōu)惠——如一套原價(jià)95萬(wàn)元的單位，若買家愿意配合賣方“作價(jià)”到70萬(wàn)元，則最后成交價(jià)可以降到93萬(wàn)元甚至更低。難怪當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士私下認(rèn)為，盡管當(dāng)前上海樓市充分體現(xiàn)了調(diào)控的效果，但其真實(shí)成交價(jià)格并未明顯下跌。

　　從以上一線城市近期樓價(jià)的表現(xiàn)中，我們至少可以得出如下結(jié)論：首先，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然強(qiáng)勁，購(gòu)房者經(jīng)過(guò)短暫觀望之后，又重新回來(lái)了；其次，伴隨著購(gòu)房者的回歸，房?jī)r(jià)發(fā)生明顯的波動(dòng)，看起來(lái)上升勢(shì)頭更加強(qiáng)勁；第三，如果主要以房?jī)r(jià)漲幅是否受到抑制來(lái)判斷政策的實(shí)施效果，那么本輪調(diào)控似乎并不很成功。

　　不久前，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎曾代表中央表態(tài)稱：“下半年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控將盡可能不用或者少用行政手段，而主要采取經(jīng)濟(jì)和法律的辦法。”但房?jī)r(jià)持續(xù)的漲勢(shì)仍讓人感到擔(dān)心。近日北京銀監(jiān)局重提“未封頂樓盤不能辦理按揭貸款”規(guī)定，表面上是限制商業(yè)銀行的操作，其實(shí)是取消樓盤預(yù)售，雖非“行政調(diào)控”，卻有點(diǎn)兒“金融管制”的意味了。

　　照此推想，中央恐怕未必能容忍房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和走勢(shì)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)否出臺(tái)新的、力度更強(qiáng)的調(diào)控政策，值得高度關(guān)注。（中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）

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