下游數(shù)據(jù)

上海樓市“謎局”的背后

2006年11月03日08:01   來源：西本資訊
摘要：

    房價下跌25％還是5％？行情在加速調(diào)整還是趨于穩(wěn)定？有關(guān)上海樓市的爭論，近來再度成為焦點。喧囂聲里，普通百姓仍是“霧里看花、水中望月”。上海樓市“亂象”背后的謎底究竟是什么呢？

    現(xiàn)狀：房源增多 房貸減少

    戴德梁行旗下的泛城（中國）綜合住宅服務(wù)機構(gòu)日前向外界發(fā)布，在今年6至9月份，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的新房均價4個月下跌逾25％。其支撐數(shù)據(jù)來自上海市房屋土地主管部門網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的統(tǒng)計：6月份這個區(qū)域住宅成交均價為21229元／平方米，此后一路下跌，9月份跌至15803元／平方米。

    此信息一出，商榷之聲鵲起。有說相比去年5月上海房價高點時，18個月來的宏觀調(diào)控已使新房均價下降10％；又有說，去年最大跌幅約為13％，今年以來房價逐步回調(diào)了，綜合考慮，目前實際降幅只有5％。

    更有人列出數(shù)據(jù)：今年1至8月，上海一手房銷售904.4萬平方米，同比增長19％，成交在上升。于是得出結(jié)論：上海房價穩(wěn)定，恢復(fù)趨勢明顯。這是上海樓市的真相嗎？

    相對于價格指標(biāo)易受樣本采集不同的影響而產(chǎn)生偏差，成交量更能說明問題。2006年的樓市銷售旺季基本結(jié)束，目前上海一手房市場有大量可售房源積壓，成交量遠遠小于新樓盤的上市增量。

    而在成交增量中，非市場化的配套住房“貢獻度”很大。今年1至8月，上海登記的動遷配套住宅達327.3萬平方米，比去年同期猛增近70％，配套房加速放量入市。考慮到軌道、世博動遷已在今年6月底前基本完成，大量被動的住房的剛性需求已釋放，而年底開發(fā)商回籠資金的需求更迫切，9月、10月份新盤供應(yīng)持續(xù)放量會給后市造成更大壓力。

    數(shù)據(jù)說話

    上海市房屋土地主管部門網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示，截至10月30日，全市已積累一手住宅房源1621.17萬平方米待售（其中絕大部分為非普通住宅，“一手房普通住宅”只有541.78萬平方米）；而全市今年累計成交住宅不過1214.8萬平方米，預(yù)計全年成交量不會超過1600萬平方米。也就是說，按目前的銷售速度，即便不計算后續(xù)增量，上海現(xiàn)有的一手房源至少要再賣1年才可能售完。

    另一個與樓市景氣度緊密相關(guān)的指標(biāo)——房貸也顯示，上海中資銀行一手房貸款連續(xù)回落，7月份個人房貸余額負(fù)增長8.9億元，8月份負(fù)增長18億元。上海銀監(jiān)局統(tǒng)計，截至9月末，上海個人住房貸款余額比年初減少63.14億元?！胺抠J業(yè)務(wù)進入有史以來最大的挫折期”，從側(cè)面印證交易量在萎縮。

    原因：樓市上升諸多利好已透支

    軌道交通、世博會、外資青睞一向被看作是刺激上海樓市向上的重要因素，現(xiàn)在看來，它們對樓市的拉升作用似乎被過高估計。

    軌道交通的刺激效應(yīng)在逐步遞減。2010年世博會前，上海要建成400余公里的軌道交通線，這被視為拉升樓市的重要動力。今年上半年，上海4條地鐵線、70余個地鐵車站已開工，由此產(chǎn)生的住房的剛性需求已釋放，促使軌道交通沿線的二手房交易一度活躍，但市場并沒有出現(xiàn)熱銷局面，其對樓市的拉動作用有限。

    世博效應(yīng)釋放減弱。2010年世博會帶來的想象空間，在2003年至2005年初的房價瘋漲中已提前透支。房地產(chǎn)評論家蔡為民說：“世博會利多反應(yīng)放緩，對樓市后續(xù)走勢的影響力很難再扮演著舉足輕重的角色?！?

    海外資本進入樓市蘊含市場變數(shù)。外資一直被當(dāng)作是上海樓市的“托市基石”?！凹偃缥磥?至5年中人民幣升值30％至40％，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)在中國宏觀經(jīng)濟中將保持每年10％左右的增值，名義增長率會在12％至15％。這個數(shù)據(jù)是合理的，是跟經(jīng)濟基本因素相吻合的。”摩根大通董事總經(jīng)理兼大中華區(qū)首席經(jīng)濟師龔方雄日前所作的“假說”，令市場興奮。但他忽略了一點：現(xiàn)在，中國已對外資進入樓市設(shè)限，上海也已在制訂相關(guān)細則，外資“救市”已不太容易。

    相反，外資對樓市具有殺傷力。它有獲利回吐的本性，當(dāng)人民幣升值達到一定幅度后，外資必將“金蟬脫殼”，這對上海樓市未來發(fā)展增加了很大的不確定性。

    資金短缺或?qū)⒊蔀閴嚎羼橊劦摹白詈笠桓静荨薄９墒?、樓市之間存在“蹺蹺板理論”，即流往兩個市場的資金此消彼長。今年上證指數(shù)已從1100點上升到1800多點，大牛市征兆已現(xiàn)。投資者紛紛從樓市抽身，轉(zhuǎn)投股市。這與2003年上海市民紛紛撤離股市轉(zhuǎn)向樓市的情形恰恰相反。

    未來：調(diào)整將加速

    業(yè)內(nèi)人士判斷，眼下斷言上海樓市趨于穩(wěn)定還為時過早，相反，市場關(guān)于樓市未來加速調(diào)整的預(yù)期卻相當(dāng)強烈。

    蔡為民認(rèn)為，上海樓市在今年底會加速調(diào)整，并將持續(xù)到明年。

    望源企業(yè)董事長季寶紅認(rèn)為，此前，市場普遍認(rèn)為世博會是上海經(jīng)濟的新引擎，房價上漲將持續(xù)到2010年世博會，并達到高點?，F(xiàn)在看來，人們放大并透支了世博效應(yīng)。他認(rèn)為，上海本輪房地產(chǎn)調(diào)整行情將在2007年探底，隨后在底部橫盤。

    眼下，美國房價遭遇35年來最大跌幅，也正在打破經(jīng)濟中心房價不跌的神話。根據(jù)美國商務(wù)部日前公布的數(shù)據(jù)，今年9月，美國新房價格降至每套21.71萬美元，比上年同期下降9.7％，創(chuàng)下1970年以來的最低點。

    不過，諸多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，由于上海的國際化都市地位、快速發(fā)展的城市經(jīng)濟等宏觀層面未變，城市吸引力仍在、潛在購買力仍在，內(nèi)在支撐力還很強勁，上海房價崩盤的可能性不大。

    另有專家指出，人民幣對美元匯率10月30日已破7.88關(guān)口，再度呈現(xiàn)“加速跑”的態(tài)勢。人民幣升值對房地產(chǎn)下調(diào)周期與幅度或能起到一定的舒緩作用。（來源：廣州日報）

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