下游數(shù)據(jù)

上海地產(chǎn)商探密：60%是披著市場化的紅頂商人

2006年11月02日07:35   來源：西本資訊
摘要：

    已是霜降節(jié)氣,上海市萬源路"萬源城"工地依然熱火朝天。

　　這是上海城開(集團)有限公司(以下簡稱上海城開)傾力打造的一個占地將近1500畝的超級大盤;也是目前上海外環(huán)線內(nèi)最大的一個由一家開發(fā)商獨立運作的房地產(chǎn)項目。

　　與此同時,上海城開正在雄心勃勃地打造另外一個位于黃金地段--徐家匯核心區(qū)域的地產(chǎn)項目。該項目占地將近200畝,計劃投資達200億元。

　　雖然上海本地權(quán)威網(wǎng)站"上海房產(chǎn)之窗"的數(shù)據(jù)顯示,自進入十月份以來,上海樓市整體房價一直處于低迷狀態(tài):九月份的最后一周,上海樓市成交均價8292元。本報發(fā)稿前的一周(10月20日-10月26日),整體成交均價已跌至7952元。

　　但類似上海城開這樣的房產(chǎn)巨頭們?nèi)栽?逆市前行"。

　　一位長期游走在上海、香港兩地專搞房地產(chǎn)融資的金融圈人士對記者說,現(xiàn)在找我"融地融錢"的開發(fā)商特別多,但都是中小型開發(fā)商,本地的大一點的國資背景地產(chǎn)商,一個也沒見過。

　　"現(xiàn)在如果連我們都缺地缺錢,那就是搞笑了。"上海城開一位中層干部說。他仍然看好上海的房地產(chǎn)市場沒有明確理由——雖然上海和全國房地產(chǎn)市場一樣,都處在宏觀調(diào)控的"第一線"。

　　50強∶60%"國資"淵源

　　資料顯示,上海城開是隸屬于上海市徐匯區(qū)政府的一家國有獨資企業(yè)。

　　追溯上海城開的歷史,可以看出它的政府性的背影——1996年5月,徐匯區(qū)住宅建設(shè)辦公室和改制后的徐匯區(qū)城市建設(shè)開發(fā)總公司發(fā)起成立上海城開,注冊資金1.8億。

　　其時,上海市房地產(chǎn)市場剛走出低迷狀態(tài)。而上海城開的第一任董事長徐麟祥曾經(jīng)是一名政府官員。歷任過徐匯區(qū)綜合開發(fā)辦公室科長、徐匯區(qū)建委副主任、徐匯區(qū)規(guī)劃土地局副局長。

　　現(xiàn)在,徐已出任另一大型房地產(chǎn)開發(fā)商——上海徐房(集團)有限公司董事長——該公司成立于2000年11月份,仍屬于徐匯區(qū)直接投資管理的國有地產(chǎn)公司。

　　盡管上海城開出手不凡,但在上海市房地產(chǎn)協(xié)會去年排出的"上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強"名單中,其僅僅排在第36名而已。

　　根據(jù)本報記者的統(tǒng)計,像城開這樣有國資淵源的地產(chǎn)商,在50強中占據(jù)著強勢地位,達60%左右。

　　而前10強中,這樣的地產(chǎn)商有7家。另外的3家,除了外地來的上海萬科房地產(chǎn)集團有限公司外,其余的民營企業(yè)為上海本地的地產(chǎn)商。

　　值得注意的是,除了徐匯區(qū)的上海城開外,不少市轄區(qū)尤其是經(jīng)濟發(fā)展較快的區(qū)縣屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在50強名單中也占據(jù)一席之地。

　　比如,浦東新區(qū)有4家房地產(chǎn)企業(yè)上榜(上海東方城市花園有限公司、上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團)有限公司、上?？禈虬雿u(集團)有限公司、中邦置業(yè)集團有限公司),靜安區(qū)有2家(上海靜安置業(yè)(集團)有限公司、上海靜安地產(chǎn)(集團)有限公司),普陀區(qū)的2家(上海西部企業(yè)(集團)有限公司、上海中環(huán)投資開發(fā)(集團)有限公司)。另外長寧區(qū)、閔行區(qū)各有1家房地產(chǎn)公司上榜。

　　典型案例

　　這些政府背景的房地產(chǎn)商,有著不同的發(fā)展路徑。但他們與上海城開的共性是:國資控股;脫胎于政府部門,企業(yè)掌門人具有深厚的政府背景和豐富的政府資源。

　　如排名第一的上海綠地集團,前身為屬上海市農(nóng)業(yè)委員會和上海市建設(shè)委員會雙重領(lǐng)導(dǎo)的上海市綠地綜合開發(fā)公司,成立于1992年6月,注冊資金2000萬。其中,上海市居住區(qū)開發(fā)中心出資1000萬,上海市農(nóng)業(yè)投資公司出資900萬元;農(nóng)口住宅辦出資100萬元。其總經(jīng)理張玉良之前曾擔任上海市農(nóng)委住宅辦副主任。

　　排名第二的大華(集團)有限公司董事長金惠明就曾擔任寶山區(qū)新華村黨總支書記;排名第9位的上海東方城市花園有限公司是股份制國有企業(yè),大股東由民營企業(yè)上海由由(集團)股份有限公司董事長山佳明擔任,山佳明此前曾擔任浦東新區(qū)嚴橋鎮(zhèn)黨委書記。

　　一些規(guī)模相對較小的區(qū)、縣屬地產(chǎn)商,同樣有著類似的歷史。

　　比如,已經(jīng)被"雙規(guī)"的吳明烈曾經(jīng)掌控的上海新黃浦集團,脫胎于黃浦區(qū)房產(chǎn)管理局,系國有獨資企業(yè)。而吳本人在出任新黃浦集團董事長之前,曾擔任上海黃浦區(qū)城建辦主任、黃浦區(qū)房產(chǎn)管理局局長等職。

　　區(qū)縣屬房地產(chǎn)紅頂企業(yè)還有一個特點是,它們都起家于本地的房地產(chǎn)開發(fā),基本上控制了本區(qū)縣的房地產(chǎn)市場。

　　"現(xiàn)在國家收緊地根,對我們影響不大。"一位大型地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理坦言,"我們的土地儲備還有一萬多畝!"

　　集中涌現(xiàn)于第二周期

　　為什么會有如此之多的政府性公司領(lǐng)舞于上海房地產(chǎn)市場?

　　復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為,上海是典型的強勢政府——"像搞基礎(chǔ)設(shè)施一樣,當初也主要是靠自己出資成立國有企業(yè)來推動舊區(qū)改造"。

　　縱觀上海房地產(chǎn)市場,在市場化改革進程上是一個后來者——1990年代在浦東改革開放的帶動下,上海"聲東擊西",開始了大規(guī)模的浦西舊城區(qū)改造。

　　按照上海強政府的運作邏輯——舊城開發(fā)的第一步,先成立政府性公司打頭陣,培育市場,形成市場競爭后,國資公司再擇機退出,由民資或外資接盤。

　　而房地產(chǎn)市場,是上海城市經(jīng)營的"主戰(zhàn)場",國資房地產(chǎn)公司紛紛參與其中。

　　事實上,上海房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了三個發(fā)展周期。

　　第一周期是1978-1991年。此間上海房地產(chǎn)經(jīng)歷了從無到有,逐步發(fā)展的過程;第二周期是1992-1999年,包括1993-1995年的過熱階段和1996-1999年的調(diào)整階段;從2000年開始至今則是第三個發(fā)展周期。

　　上海政府性背景的公司大多起家于第一周期的末期或第二周期的初期。尤其是第二周期的過熱階段,更是集中涌現(xiàn)出了大量的這樣的地產(chǎn)商。

　　"那時候,政府開始大量批租土地,房地產(chǎn)市場上到處是金塊,很多政府部門想方設(shè)法到這里登記成立開發(fā)公司。"上海市工商局一位退休的負責人回憶。

　　一些其它行業(yè)的國有企業(yè),比如國內(nèi)鋼鐵行業(yè)老大上海寶鋼集團、曾專注于上?；A(chǔ)設(shè)施投資的上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司,也耐不住寂寞,紛紛成立房地產(chǎn)開發(fā)公司,分食房地產(chǎn)大餐。

　　拿地環(huán)節(jié)的優(yōu)勢

　　"很多小項目公司競爭不過政府性開發(fā)商。"一位上海地產(chǎn)界的資深人士說,這些中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在調(diào)整階段,資金被套牢,只好紛紛賣身自保,但后來大多被政府性地產(chǎn)商接盤。

　　由于房地產(chǎn)市場不同于其他產(chǎn)業(yè)的特點——產(chǎn)業(yè)鏈前端的拿地環(huán)節(jié),決定了整個產(chǎn)業(yè)的成敗——使得那些掌握土地資源的政府性房地產(chǎn)企業(yè),占據(jù)極大優(yōu)勢,得以做大做強。

　　"你仔細查查近幾年來的土地批租情況,就會發(fā)現(xiàn)本地大型國有企業(yè)參予競拍的并不多。為什么?因為他們在早些年就已經(jīng)有了大量的土地。"一位來自外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老總提醒記者。

　　與此相關(guān)的一個佐證是,從上海市房地局公布的去年上半年的120多幅土地出讓結(jié)果來看,50強中的國有企業(yè)參與競拍的不到20%。

　　而此前的土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓制度則助長了這些政府性房地產(chǎn)公司的生存空間。

　　上海是2001年推行土地招投標制度的。"在推行前,這些國有企業(yè)都是靠協(xié)議出讓拿的地;在推行后,由于沒有在全市范圍內(nèi)推動,仍有不少國企通過這種方式獲得土地。"上述外來的房地產(chǎn)商透露說。

　　另一個方面,這也為這些政府性地產(chǎn)商們?nèi)蘸蟮穆?lián)手托市提供了可能性。

　　市場化"外衣"

　　當這些國資房地產(chǎn)公司在市場上運作多年后,他們的身份也開始模糊。他們大多以參股或控股"職工持股會"的形式,在逐漸隱退中變相實現(xiàn)MBO,紛紛披上市場化的外衣——無論是處于公意還是私心。

　　拿位于第4位的上海中星(集團)有限公司(以下簡稱"中星")來看,其前身為上海市住宅建設(shè)辦公室(曾名上海市居住區(qū)綜合開發(fā)中心),成立于1994年6月,注冊資本金為10億元,系全國有企業(yè)。

　　從1999年開始,盤子巨大的中星被改制為有限責任公司。

　　成立于1983年的上海房地產(chǎn)經(jīng)營(集團)有限公司,業(yè)績達至頂峰時,職工持股會也曾持有公司30%左右的股份。

　　另外一個在上海地產(chǎn)界頗有名氣的政府背景的開發(fā)商——中邦置業(yè)集團有限公司(以下簡稱"中邦")董事長衛(wèi)平,則以另外的方式控制公司。

　　中邦的前身是上海聯(lián)洋置業(yè)有限責任公司,成立于2000年10月,經(jīng)過多次股權(quán)變更,截至去年年底,衛(wèi)平個人已持有中邦25.65%的股份。

　　地產(chǎn)集團:定位之謎

　　按上海市強勢政府的運作邏輯,房地產(chǎn)市場充分競爭后,一些政府背景的房地產(chǎn)公司應(yīng)該逐步淡出市場,但是房地產(chǎn)市場的豐厚利潤,使一些國資控股公司"戀棧"此間。

　　50強名單背后的"隱形冠軍"——上海地產(chǎn)集團,提供了一個值得研究的樣本。

　　上海地產(chǎn)集團的工商注冊資料顯示,它成立于2002年2月份,注冊資本42億。董事長皋玉鳳,曾經(jīng)是上海市建委副主任;總裁白文華則曾先后擔任過普陀區(qū)分管房產(chǎn)的副區(qū)長、南匯區(qū)區(qū)長、上海市世博局副局長等職務(wù);副總裁沈正超則曾任上海市建委的房地產(chǎn)管理處處長。

　　地產(chǎn)集團成立之時主要由兩大塊資產(chǎn)構(gòu)成:一塊是上海國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司和上海市大盛資產(chǎn)有限公司合共出資5億元,占了近12%的股份,另一塊則是劃撥上海房地(集團)公司(以下簡稱"上房集團")而成。

　　2003年,上海市國資委將三大房地產(chǎn)公司——中星20.32億元資產(chǎn)、上海閔虹(集團)有限公司6.88億元和上海房地(集團)公司的13.20億元資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)給地產(chǎn)集團,授權(quán)其經(jīng)營。

　　2004年7月份,上房集團旗下中小企業(yè)紛紛MBO等方式改制成民營企業(yè)后,兩個上市公司金豐投資(600606.SH)和中華企業(yè)(600675)再次隨母公司(上房集團)被無償劃轉(zhuǎn)給地產(chǎn)集團。

　　但地產(chǎn)集團的定位也由此模糊。

　　根據(jù)上海市政府2002年<關(guān)于同意組建上海地產(chǎn)(集團)有限公司并實行國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營的批復(fù)>,組建地產(chǎn)集團的一個重要的初衷是,"推進具有房地產(chǎn)、住宅管理職能的政府部門政企分開,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)中國有資本退出,增強土地儲備能力"。

　　由此,地產(chǎn)集團是承擔全市土地儲備功能,它跟上海市土地儲備中心一套班子,兩塊牌子、兩個獨立法人——看得出來,它主要是定位在土地的一級市場上。

　　上海市劃撥上房集團等資產(chǎn)給地產(chǎn)集團,其運作路徑本意應(yīng)是在補充其資本金的同時,逐步將國資房地產(chǎn)公司從經(jīng)營性領(lǐng)域退出,但是實際運作中,地產(chǎn)集團下屬的國資房地產(chǎn)企業(yè)非但沒有退出,反而得到了加強。

　　截止到目前,地產(chǎn)集團已經(jīng)擁有包括上房集團、中星、中華企業(yè)、金豐投資等在內(nèi)的全資、控股或參股的十多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　對于這些公司在上海房地產(chǎn)市場的影響,上海立信長江會計師事務(wù)所對地產(chǎn)集團2005年度的審計報告,讓人尋味。

　　審計報告顯示,地產(chǎn)集團已經(jīng)給集團內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了將近46億元的擔保貸款。其中,為中星擔保8筆貸款,擔保金額達8億元;為中華企業(yè)擔保17筆貸款,擔保金額達14.75億元;為上房集團提供了4筆擔保,擔保金額達4億元;為上海馨安置業(yè)有限公司提供2筆擔保,擔保金額達5億元……這些企業(yè)不乏上海房地產(chǎn)50強企業(yè)。而且,有不少在上海開發(fā)了很多高檔住宅項目。

　　上述審計報告還顯示,地產(chǎn)集團還為上海地產(chǎn)南站有限公司提供了四筆共3.5億的資金擔保;為上海市土地儲備中心提供了40筆共79.976億資金擔保;為上海市普陀區(qū)土地發(fā)展中心提供4筆共8億元的資金擔保。

　　更值得注意的是,地產(chǎn)集團許多子公司在外面也有很多參股或控股公司。如,中星目前所控制的子公司或合營企業(yè)達20多家。如,目前中星擁有綠地集團23%以上的股權(quán)。

　　這樣,表面看來與房價沒有關(guān)系的地產(chǎn)集團,其實為很多公司輸送了巨額開發(fā)資金,客觀上降低了它們在宏觀調(diào)控中遭受的沖擊。

　　而據(jù)了解,上海目前不少區(qū)縣也無師自通,紛紛成立類似于地產(chǎn)集團的土地儲備公司,這些公司與區(qū)縣所屬的紅頂開發(fā)商也同樣存在著錯綜復(fù)雜的股權(quán)和擔保關(guān)系。 來源：《21世紀經(jīng)濟報道》

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