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尹中立：美國(guó)樓市硬著陸會(huì)影響中國(guó)樓市嗎？

2006年10月23日07:50   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    很多人都知道，在中國(guó)樓市一片興旺的同時(shí)，美國(guó)的房?jī)r(jià)也在節(jié)節(jié)走高，但如果說(shuō)美國(guó)的樓市行情影響了中國(guó)的樓市，可能會(huì)讓不少人感到意外。但事實(shí)上，二者之間的確存在著密切的聯(lián)系。
   
    在說(shuō)美國(guó)的樓市影響中國(guó)的樓市之前，我們先看看美國(guó)的股市對(duì)中國(guó)股市的影響。

    在2000年前后，中國(guó)股票市場(chǎng)掀起了投資科技股的熱潮，凡是屬于科技類公司的股票的股價(jià)都被炒得十分離譜。就在中國(guó)股市大炒網(wǎng)絡(luò)和科技股的同時(shí)，大樣彼岸的美國(guó)股市則有過(guò)之而無(wú)不及。 “非理性的繁榮” 是美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘對(duì)那個(gè)階段美國(guó)股市的最好詮釋。

    中國(guó)股市與美國(guó)股市之間為什么會(huì)有驚人相似的聯(lián)動(dòng)？筆者認(rèn)為，基于網(wǎng)絡(luò)科技的革命性變化，上世紀(jì)末出現(xiàn)的美國(guó)和中國(guó)股市中的科技股行情，它們依賴的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)是一致的，這是全球股市在同一個(gè)時(shí)間追逐同一種概念的股票的最根本原因。當(dāng)然，美國(guó)是這場(chǎng)“新經(jīng)濟(jì)”革命的中心，理所當(dāng)然地成為網(wǎng)絡(luò)、科技股浪潮的發(fā)源地。所以，準(zhǔn)確地說(shuō)，不是中國(guó)股市與美國(guó)股市聯(lián)動(dòng)，而是中國(guó)的股市跟著美國(guó)股市在動(dòng)。

    和股市相比較，美國(guó)樓市對(duì)中國(guó)樓市的影響可能更為深刻。首先是美國(guó)的樓市投資理念對(duì)中國(guó)的影響。在中國(guó)，有一種邏輯十分盛行，美國(guó)的樓價(jià)在上漲，中國(guó)的房?jī)r(jià)也應(yīng)該上漲。有一點(diǎn)是可以肯定的，美國(guó)樓市的不斷上漲不僅助長(zhǎng)了中國(guó)樓市投資者的信心，而且在一定程度上也使政府放松了對(duì)地產(chǎn)泡沫的警惕。

    其次，美國(guó)樓市影響中國(guó)樓市的最重要原因還在于美國(guó)的貨幣政策對(duì)中國(guó)的貨幣政策影響越來(lái)越大。2001年的“9·11”事件之后，美國(guó)政府采取了放松銀根和美元匯率不斷貶值的貨幣政策。這一系列貨幣政策操作在對(duì)避免美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇短期衰退產(chǎn)生了積極影響的同時(shí)，其副作用也日漸顯現(xiàn)出來(lái)：美國(guó)的樓市逐漸活躍，進(jìn)而快速上漲，出現(xiàn)了類似股市的“非理性繁榮”局面。在2000年至2005年間，美國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)100%，房?jī)r(jià)與租金的比率以及房?jī)r(jià)與中等收入的比率都達(dá)到了歷史的最高水平。

    美國(guó)實(shí)施的寬松貨幣政策不僅刺激了美國(guó)的國(guó)內(nèi)樓市，同時(shí)也刺激了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于中國(guó)的人民幣匯率在2005年7月之前是采取盯住美元的固定匯率制度，當(dāng)美元不斷貶值時(shí)，人民幣實(shí)際上也處于不斷貶值狀態(tài)，刺激了中國(guó)國(guó)際貿(mào)易順差的不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致了人民幣升值壓力的逐漸增大，國(guó)際資本投機(jī)人民幣匯率的動(dòng)力也越大，直接表現(xiàn)為中國(guó)外匯儲(chǔ)備的迅速增加，這意味著中央銀行以越來(lái)越大的數(shù)量向市場(chǎng)供應(yīng)基礎(chǔ)貨幣，出現(xiàn)了流動(dòng)性過(guò)剩，這必然會(huì)使資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)膨脹。但由于股市在2001年到2005年期間處于泡沫破滅階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成為吸收這些過(guò)剩資本的唯一渠道。

    不僅中國(guó)的貨幣供應(yīng)量受制于美國(guó)，利率方面更是如此。為了緩解國(guó)際資本投機(jī)人民幣的壓力，人民銀行不得不把人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的距離。在最近1年多時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，但中國(guó)的利率只上調(diào)了兩次，而且最近的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率?？梢?jiàn)，中國(guó)的利率政策在很大程度上受制于美國(guó)的利率政策。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國(guó)房地產(chǎn)難以得到久旱的甘露。

    由此可見(jiàn)，“9·11”事件之后美國(guó)的擴(kuò)張性的貨幣政策不僅直接或間接地導(dǎo)致了中國(guó)的貨幣供應(yīng)量擴(kuò)張，而且也封堵了中國(guó)利率上調(diào)的空間，其結(jié)果當(dāng)然是中國(guó)樓市與美國(guó)樓市的共同“繁榮”。

    從運(yùn)行趨勢(shì)看，美國(guó)樓市價(jià)格和石油價(jià)格的快速上漲使美聯(lián)儲(chǔ)意識(shí)到通貨膨脹壓力的增加，迫使美聯(lián)儲(chǔ)自2004年之后收緊貨幣，美國(guó)的多次加息，給中國(guó)的貨幣政策操作提供了一定空間。但好景不長(zhǎng)，自今年8月底美國(guó)停止加息后，人民幣匯率的升值速度在加快。但只要人民幣升值的幅度小于國(guó)際市場(chǎng)預(yù)期的幅度，中國(guó)寬松的貨幣形勢(shì)就不會(huì)從根本上發(fā)生改變，這對(duì)于中國(guó)樓市及股市來(lái)說(shuō)就是利好。反之則反是。

    最讓筆者擔(dān)心的是美國(guó)樓市出現(xiàn)硬著陸。如果當(dāng)前美國(guó)樓市出現(xiàn)了大幅度下跌，美聯(lián)儲(chǔ)很可能會(huì)再次采取放松銀根的政策，因?yàn)闃鞘袑?duì)經(jīng)濟(jì)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股市對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。這樣的結(jié)果對(duì)中國(guó)的匯率改革和宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō)都是十分不利的，它將增加中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，很可能會(huì)面臨這樣的結(jié)局：人民幣升值壓力會(huì)因美國(guó)放松銀根而增加，更多的國(guó)際資本會(huì)流向中國(guó)，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備繼續(xù)大幅度增加，金融和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的流動(dòng)性更加過(guò)剩，股市和樓市的價(jià)格繼續(xù)大幅度上漲，泡沫迅速膨脹。在外界的壓力之下，人民幣大幅度升值后，國(guó)際資本將會(huì)從中國(guó)撤出，經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)降溫，資產(chǎn)泡沫也會(huì)破滅。這就是當(dāng)年日本的前車之鑒！

    以上分析只是從金融的角度出發(fā)的，其前提是中國(guó)實(shí)行的是固定匯率制度，如果人民幣改革迅速完成，實(shí)行了浮動(dòng)匯率，這些結(jié)論便不再成立。也就是說(shuō)，美國(guó)樓市影響中國(guó)樓市的前提條件是中國(guó)的匯率改革尚未完成，切不可隨意推理。

    當(dāng)然，需要說(shuō)明的是，影響中國(guó)樓市的因素是十分復(fù)雜的，金融因素只是其中最重要的因素之一。即使在保持目前寬松的貨幣環(huán)境不變，政府依然可以找到防止泡沫繼續(xù)膨脹的辦法，完善住房保障制度就是一劑良方。黨的十六屆六中全會(huì)確立了構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的執(zhí)政思想，以此思想為指導(dǎo)，重新調(diào)整中國(guó)的住房制度（像醫(yī)療制度重新設(shè)計(jì)一樣），中國(guó)的樓市就可以在很大程度上擺脫美國(guó)樓市的牽制。（來(lái)源：上海證券報(bào)）

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