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    境外資本將大舉投資中國內(nèi)地的二線城市。因為那里的住宅項目價格有更大的增長潛力

　　在進軍中國的眾多海外投行、地產(chǎn)基金中，花旗集團是小心謹慎的代表。而近日在滬上的一次大手筆，卻令人刮目相看。
 
　　下個月，花旗集團旗下房地產(chǎn)投資部門，將完成對上海閘北區(qū)大寧國際商業(yè)廣場寫字樓(下稱國際商業(yè)廣場)部分項目的收購。據(jù)悉，花旗此次收購了大寧國際商業(yè)廣場中全部4棟辦公樓，總面積為3.8萬平方米，共有254套辦公房間，其交易總額將達到6500萬美元，約合5.2億元人民幣。

　　令人驚訝的不僅是高昂的收購費用?；ㄆ旒瘓F一改其往昔的低風(fēng)險作風(fēng)，開始大膽收購國際商業(yè)廣場這個還未正式開業(yè)，且前景難料的不成熟物業(yè)?；ㄆ旒瘓F似乎信心十足。

　　捷足先登

　　據(jù)國際商業(yè)廣場市場部經(jīng)理陸鴻江透露，花旗很早就開始與國際商業(yè)廣場項目接觸，并要收購全部的辦公樓。

　　“在我們整個廣場中，只有辦公樓這個部分是對外出售的，很多國內(nèi)外資金都有興趣。開始我們對花旗也不是很放心，覺得花旗對內(nèi)地商用物業(yè)的操作經(jīng)驗不多?！?/P>

　　香港崇邦集團開發(fā)建設(shè)的國際商業(yè)廣場，項目總投資約20億元人民幣，是閘北目前最大的商業(yè)項目。該項目占地面積約5.5萬平方米，總建筑面積約25萬平方米，商務(wù)酒店、辦公樓、餐飲、娛樂等功能齊全。

　　“我們看好的是其周邊物業(yè)所帶來的升值及帶動效應(yīng)?！被ㄆ旒瘓F房地產(chǎn)投資部的人士告訴《財經(jīng)時報》。與其他海外基金不同，花旗在寫字樓上的投資并不求檔次高，也不一定是中心地段，而是更看重其周邊地段的升值潛力。

　　“這樣的選擇，可能回收期限會比較長，但是由于收購成本低，收益也大?！绷硪晃换ㄆ旆康禺a(chǎn)投資部人士告訴《財經(jīng)時報》，由于花旗在頂級寫字樓和對市場經(jīng)驗上不及其他國際大的投資基金，因此花旗在內(nèi)地的收購項目仍以穩(wěn)妥為重。

　　按照收購價格計算，花旗收購的國際商業(yè)廣場項目平均每平方米成本不足1.4萬元人民幣?！昂椭苓呂飿I(yè)的價格相比，這個價位是最高的，但是，和成熟地段的寫字樓相比，每平方米便宜了最少3000元?！?陸鴻江表示。

　　多樣投資

　　包括國際商業(yè)廣場在內(nèi)，以花旗名義介入上海的房地產(chǎn)項目已經(jīng)有3處，但每一個項目，花旗都采取了不同的介入方式。它似乎在試探著“有中國特色的花旗之路”。

　　2005年11月，花旗旗下房地產(chǎn)投資基金以4億元人民幣，從香港富商曹光彪手中收購了永新大廈(辦公樓項目)75%的股權(quán)，成本約為2300美元/平方米。據(jù)悉，位于上海人民廣場商務(wù)區(qū)的永新大廈，目前幾乎處于滿租狀態(tài)。

　　按照業(yè)內(nèi)人士推斷，就算以每平方米3000至3500美元購入永新大廈，仍存有獲利空間。但由于此前并無運作內(nèi)地地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，永新大廈至今帶來的收益，始終無法令花旗滿意。

　　2006年7月，花旗集團斥資2000萬美元參股上海徐房集團，共同開發(fā)和改造徐匯區(qū)“建業(yè)里”的部分公寓項目。

　　當(dāng)時正值六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》出臺。業(yè)界認為，花旗銀行要和其他外資一樣，開始尋求股權(quán)投資、共同開發(fā)，以此來降低其收購成本。

　　但僅僅三個月后，花旗集團又改變了方法，重新涉足整體收購。整體收購是以往外資收購的常用方法，但也被認為是最不好退出的方法。

　　“這和花旗集團地產(chǎn)投資的歷史有關(guān)。地產(chǎn)投資部在美洲和歐洲已經(jīng)運作若干年，但在亞洲是去年3月成立，總部在香港，去年年底才在上海成立分公司。”花旗集團地產(chǎn)投資部人士稱。

　　花旗集團地產(chǎn)投資部的資產(chǎn)分配比例在大中華地區(qū)占到40%，但其他外資地產(chǎn)基金多半首選日本。“花旗集團地產(chǎn)基金側(cè)重新興市場——風(fēng)險比較大、回報比較高的市場。首先是為了追求回報的最大化，其次是考慮所有的機會型投資?！被ㄆ旒瘓F地產(chǎn)投資部副總裁張虎躍說。

　　未來之路

　　盡管只在上海投資了三個項目，花旗的眼光卻很深邃。據(jù)了解，年內(nèi)花旗集團地產(chǎn)投資部的另一個分公司將落戶北京。

　　與摩根士丹利、高盛、荷蘭ING銀行等前期進入者相比，花旗現(xiàn)在進入的成本加大了不少。7月新政中規(guī)定，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)申請設(shè)立外商投資企業(yè)，方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)；外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民說：“以前可以用離岸公司購買內(nèi)地物業(yè)，現(xiàn)在除非來華設(shè)立外資獨資企業(yè)或者中外合資企業(yè)，否則外資機構(gòu)想收購成熟物業(yè)基本沒戲?！?/P>

　　但是，財大氣粗的花旗并不會止步于此。此前，花旗集團房地產(chǎn)基金首席策劃師斯蒂芬·科伊爾曾經(jīng)表示，2004年，花旗在內(nèi)地和港澳臺地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資額約為5000萬美元；到2009年這個數(shù)字將會增加9倍以上，最高可達8億美元。這將把花旗集團對中國的投資比重由現(xiàn)在全球的15%~20%增至25%。

　　“盡管成本增加了，但是內(nèi)地是花旗房地產(chǎn)投資部門最重要的市場。投資開發(fā)、物業(yè)的重新包裝、不良資產(chǎn)重組等都是我們的目標?！被ㄆ旒瘓F地產(chǎn)投資部人士稱?！拔磥?，中國東部將是花旗的投資重點。我們將購置寫字樓、零售以及工業(yè)地產(chǎn)，還將在中國內(nèi)地的二線城市投資住宅項目。因為那里的房價有更大的增長潛力?！眮碓矗骸敦斀?jīng)時報》