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    美國、法國、西班牙、加拿大和英國房地產(chǎn)幾乎都在今年開始出現(xiàn)下跌，而此前相當(dāng)長時間里，房地產(chǎn)都是支撐這些國家經(jīng)濟繁榮增長的主要數(shù)據(jù)之一。泡沫的積累或許很慢，但如果破裂卻在一瞬間——　　   

    樓市榮景面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)
　　　
    當(dāng)美國人過去幾個月不再對購房表現(xiàn)出極大熱情時，世界各地的經(jīng)濟學(xué)家們?yōu)楹稳绱嗣舾泻途o張？這是因為房屋銷量是一國經(jīng)濟的重要指示器，而美國樓市放緩則是全球經(jīng)濟變糟的前兆。

　　隨著美國樓市的持續(xù)降溫，國際貨幣基金組織（IMF）日前發(fā)表預(yù)測稱，未來30年內(nèi)，全球房地產(chǎn)市場的繁榮景象可能會逐步消退。由于加息和宏觀調(diào)控的作用，美國、法國、西班牙、新西蘭以及中國內(nèi)地部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場都陸續(xù)出現(xiàn)不同程度的降溫。IMF首席經(jīng)濟師拉詹表示：“我們可以感覺到全球房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始有降溫的跡象?！眮碜越?jīng)合組織（OECD）的估計顯示，工業(yè)國房地產(chǎn)價格在過去10年中實際增長了1倍之多。為此，本報記者對全球部分發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場進行了研究和調(diào)查，結(jié)果表明，過去幾年來各國房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆局面，已經(jīng)或即將呈現(xiàn)出冷卻跡象。

　　美國：樓市逼近大蕭條時代

　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會日前發(fā)表的報告顯示，8月份美國舊房銷售中間價比去年同期下跌1.7%。這是美國房地產(chǎn)市場11年來首次出現(xiàn)的年度房價對比下跌，而中介獲利已是10年來最低水平。此外，未售出房屋庫存量增長至392萬幢，按8月銷售速度計算，這些“待字閨中”的房屋需要7個半月才能售完，這個比率是1993年4月以來的最大值。

　　美國商務(wù)部日前公布的報告也顯示，美國8月份的新房開工量猛降6%，是2003年4月以來的最低水平。這是美國新房開工量連續(xù)第三個月下降。與去年同期相比，當(dāng)月新房開工量下降了19.8%。

　　待售房屋數(shù)量上升和需求減少——大量數(shù)據(jù)令經(jīng)濟學(xué)家們意識到，曾經(jīng)紅極一時的樓市不僅僅是從5年來的記錄高點上回落，而且可能沖向美國經(jīng)濟大蕭條以來的最低點?！皬臍v史來看，對利率敏感的行業(yè)——如房地產(chǎn)和汽車等，很可能導(dǎo)致經(jīng)濟衰退”，Belsky說，“如果美聯(lián)儲削減利率，那么樓市降溫幅度可能會小些”。

　　從歷史上看，美聯(lián)儲對樓市繁榮起到了關(guān)鍵作用，保持多年的低利率刺激了房貸需求創(chuàng)記錄。自2000年以來，美國樓市持續(xù)繁榮，令房屋所有者受益，支撐經(jīng)濟從衰退中復(fù)蘇過來。由于房價在全國大部分地區(qū)以兩位數(shù)的比例上漲，消費者把房子當(dāng)成了實實在在的自動取款機，他們從不斷升值的房屋上借款，將收益用于大量商品開支上，消費者支出在美國經(jīng)濟中占2/3的比例。

　　但如今，樓市驅(qū)動的財富效應(yīng)可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)。據(jù)聯(lián)邦住房企業(yè)督察局上月公布的報告顯示，美國第二季度平均房價增長放緩到1.17%，而去年同期房價漲幅為3.65%。這是該機構(gòu)自1975年開始保留記錄以來出現(xiàn)的最緩慢增幅。

　　雷蒙德金融公司首席經(jīng)濟學(xué)家蘇爾特最近也向公司客戶發(fā)出警告，美國歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫正在破滅，其影響將不僅限于房地產(chǎn)市場和股票市場。高盛經(jīng)濟學(xué)家哈祖斯進一步預(yù)計，2007年房價下跌將使得美國經(jīng)濟增長削減1.5個百分點，這是因為建筑商要削減人力、原材料，房主則在房價縮水時減少開支。

　　加拿大：加息為火熱樓市降溫

　　過去幾個月來，Jamie Lucien和未婚妻一直想買套靠近市區(qū)低于30萬美元的房子，盡管他們已經(jīng)看了15套房子，但至今仍未出價。

　　今年夏天，埃德蒙頓市房屋均價達31.6萬美元，比去年上漲了23%。加拿大抵押貸款和房屋公司高級市場分析師Richard Goatcher稱，市場明年將放緩?！叭藗円沿?fù)擔(dān)不起，一定會有相當(dāng)比例的人被高價驅(qū)逐出市場?！?/P>

　　由于價格持續(xù)上漲和抵押貸款率升高，自今年8月份以來，持續(xù)旺盛的加拿大房地產(chǎn)市場開始降溫，房屋銷量下降了6.4%。加拿大房地產(chǎn)聯(lián)合會日前公布的一份報告顯示，這已經(jīng)是連續(xù)第三個月房屋銷量下降，然而平均房價已飆升11.6%，達29.2989萬美元。多倫多道明銀行經(jīng)濟學(xué)家亞歷山大稱，“我們可以看到，加拿大中部和沿大西洋地區(qū)已出現(xiàn)部分降溫，但西部房地產(chǎn)市場交付情況仍很強勁，價格持續(xù)上升”。

　　受季節(jié)性調(diào)整后，8月份加拿大主要市場房屋銷量下降到27657萬套，而新掛牌上市房屋上升2.8%達到47117套?！捌骄績r增長將放緩”，由于新房數(shù)量增長，即使在強勁市場，同時房屋銷量仍持續(xù)走軟，亞歷山大在接受采訪時預(yù)測，“目前11.6%（房價增長）是不可持續(xù)的”。

　　卡爾加里經(jīng)濟受油田發(fā)展推動，8月其房屋銷量下降9.8%，而新掛牌交易數(shù)量上升29%達4271套?！案喾课莩霈F(xiàn)在市場上，這就是為什么我們認(rèn)為房價增長將放緩”，亞歷山大說。上個月，埃德蒙頓房屋銷量上漲了7.5%，平均房價飆升38%；多倫多銷量下降6.7%，平均房價上升4.6%；溫哥華銷量下降18.6%，平均房價上漲18.3%。

　　加拿大地產(chǎn)聯(lián)合會首席經(jīng)濟師甘培預(yù)期，今明兩年房地產(chǎn)市場將持續(xù)放緩，而價格仍在較低水平上升。甘培表示，“我們正趨向更正常的價格水平”，利率上升和更高的貸款成本將為火熱的樓市降溫。

　　法國：今后兩三年明顯下降

　　據(jù)法國全國房地產(chǎn)聯(lián)合會日前公布的數(shù)字，法國平均房價繼7月份下降0.3%之后，8月份又下降了1.1%。該機構(gòu)說，房價連續(xù)兩個月下降為法國房地產(chǎn)市場近10年來首次出現(xiàn)。其中，8月份法國公寓樓的平均售價比7月份下跌1.7%，而獨立住房（如別墅）的售價則下降了0.2%。

　　法國就業(yè)、社會團結(jié)和住房部長博洛近日在法國國民議會接受議員質(zhì)詢時也表示，在經(jīng)歷了前幾年的房屋漲價狂潮后，法國房地產(chǎn)價格將在今后兩三年“明顯下降”。他認(rèn)為，法國目前的房地產(chǎn)價格是人為炒作的結(jié)果，住房難的問題在首都巴黎地區(qū)尤其嚴(yán)重。

　　博洛表示，經(jīng)歷了十幾年的持續(xù)增長，法國房價未來幾年內(nèi)將下跌，至于何種類型和區(qū)域的房價出現(xiàn)下跌還有待觀察。他指出，房價下跌的主要原因在于新房供給的增加，屆時法國房地產(chǎn)將“回歸正常市場”。

　　據(jù)報道，一份有關(guān)房地產(chǎn)市場的政府文件顯示，近年來新房建設(shè)的快速增長對降低房價有直接影響，人們在購房時不再像過去一樣需要競爭。文件還表示，除了房價下降外，預(yù)計2006年租金收益增長也將創(chuàng)下7年來的最低。

　　隨著房價下跌，近期法國房屋交易量也呈下降趨勢。據(jù)法國財政部下屬機構(gòu)統(tǒng)計，今年第二季度法國房屋交易量比去年同期下降7.2%，其中獨立住房的交易量甚至下降22%。

　　西班牙：樓市可能硬著陸

　　十幾年來，西班牙的房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，為就業(yè)和消費者支出提供了保證，也使得西班牙成為歐元區(qū)增長最快的經(jīng)濟體之一。但如今，經(jīng)濟學(xué)家們認(rèn)為樓市繁榮正逐漸脫離經(jīng)濟基本面，他們擔(dān)心，房價一旦下降，市場將面臨硬著陸，進而波及到經(jīng)濟領(lǐng)域的多個層面。

　　從目前情況來看，西班牙人的收入水平并未提高，但房價卻持續(xù)飆升。與此同時，利率也在升高，抵押貸款變得更昂貴。今年上半年，全國房價上升了15%，卻有超過350萬套住宅處于空置狀態(tài)?！拔靼嘌婪績r將面臨急劇下跌，問題只是（下跌）何時發(fā)生”，馬德里自由市場國際咨詢公司總裁、經(jīng)濟學(xué)家Lorenzo Bernaldo de Quirós稱。

　　去年以來，西班牙房地產(chǎn)市場開始放緩，年初房價漲幅為20%，年末則放緩到12%。新開工住宅也開始減慢。現(xiàn)在的問題是，作為房價飆升最快的國家之一，西班牙能否實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸，從而最小程度地波及經(jīng)濟其他方面。

　　西班牙對外銀行撰寫的一份報告稱，預(yù)計房價從明年底開始將下降，到2009年跌幅達15%。該銀行總經(jīng)理José Luis Escriva稱，當(dāng)房價突然下跌時，西班牙將比其他多樣性經(jīng)濟體更易受沖擊。

　　英國：樓市失衡亟待調(diào)控

　　IMF日前公布報告稱，英國房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)崩盤，房價過高令英國“面臨升息壓力”，報告同時敦促英國財政部削減支出以避免危機。

　　2005年，英國房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，成交額達485億英鎊，創(chuàng)下歷年新高。據(jù)英國房地產(chǎn)行業(yè)的評估，去年英國全國的房價水平上升了3%以上，其中阿伯丁地區(qū)漲了17.3%，這意味著一間普通的房子能增值2萬英鎊以上。

　　英國一個思想庫日前表示，由于初次購房者回歸到1990年的購房最高點，目前英國超過1/3的40歲以下工薪階層無力購房或承擔(dān)住房成本。

　　面對迅速飆升的房價，英國政府已采取一系列調(diào)控措施，目前已初見成效。7月份，英國平均房價下跌3540英鎊至21.404萬英鎊。多家抵押貸款銀行預(yù)計今年英國房價增速將降低至10%左右。

　　研究還發(fā)現(xiàn)，2005到2006年間建造的經(jīng)濟型住宅數(shù)量只有90年代中期的一半水平達3.5萬套，低于英國貨幣政策委員會成員Kate Barker在住宅供給報告中提及的——最低供給量為4.8萬套。

　　英國住房及規(guī)劃事務(wù)大臣伊薇特.庫珀表示，報告對那些反對政府建造新房計劃的人來說是個嚴(yán)重警告。庫珀稱，“如果我們無法增加房屋供給，20年后將只有1/3的30歲夫婦能買得起房子，而目前這一數(shù)字大約為50%?！薄秶H金融報》